[摘要] 10月30日，南宁市将迎来今年第四季度的首次拍卖。根据《南宁市2012年第三十一期国有建设用地使用权公开出让公告》显示，凤岭北、经开区、相思湖3个区域将供应4宗小地块，这4宗地将于10月30日举行拍卖或11月9日挂牌竞价。居周刊记者日前提前探营，了解地块现状，并请机构进行分析。
凤岭北GC2012-073地块
记者看地
地段优越，拿地门槛高
这一地块临街面窄且呈不规则多边形，距离竹溪大道500多米，北面紧靠长湖路，周边有多个成熟社区环绕。不远处有凤翔路小学、南宁市第四十七中学等。目前四周有围墙，为东南高、西北低的坡地，高差有三四十米，地块表面杂草较多，尚未平整。
由于该地属中央居住区——凤岭北，地段优势显著。周边有长湖路、凤翔路及竹溪大道，依托便利交通，从地块行车5内，可达航洋国际城、华润·万象城、金湖广场等高端配套，未来还有新万达。
南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超认为，地块地段优势明显，交通便利；周边有高端丰富的商业配套，尽管本身商业价值不大，但不影响其开发价值，从规划上看宜打造高端城市豪宅。
该地块起始价839万元/亩，相对其他地块，门槛要高许多。但位于凤岭北，决定了它的开发价值。附近在售项目蓝山上城折后均价9500元/平方米，周边二手房也多在7000元/平方米以上。
记者查询今年4月发布的土地出让计划表发现，竹溪大道东侧原计划出让的是一宗77亩的城镇住宅、批发零售用地，如今这宗地块先出让了40亩用地（即本期出让地块），剩下还有37亩是紧邻竹溪大道的部分，预计今年底上市。
机构观点
南宁润东万源投资咨询有限公司：
商业价值小，拿地须谨慎
该地块原计划与紧邻的37亩地块作为一宗土地出让，但由于各种原因，本次出让只有40亩，使其非常优质的商业价值无法得到实现。若不能在后期顺利拿下紧邻的37亩地，则本宗地的商业价值几乎为零，只能按照普通住宅价值评估。如能确保后期拿下额外的37亩地，则本项目可以定位为城市商业综合体，是一个以商业为主导的项目，否则，只能定位为城市普通中高端住宅楼盘。预计项目开始能实现售价1万元/平方米，按照20%的预期投资利润率水平，建议拿地的楼面价不超过4000元/平方米，折合1067万元/亩。
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