[摘要] 10月30日，南宁市将迎来今年第四季度的首次拍卖。根据《南宁市2012年第三十一期国有建设用地使用权公开出让公告》显示，凤岭北、经开区、相思湖3个区域将供应4宗小地块，这4宗地将于10月30日举行拍卖或11月9日挂牌竞价。居周刊记者日前提前探营，了解地块现状，并请机构进行分析。
10月30日，南宁市将迎来今年第四季度的首次拍卖。根据《南宁市2012年第三十一期国有建设用地使用权公开出让公告》显示，凤岭北、经开区、相思湖3个区域将供应4宗小地块，这4宗地将于10月30日举行拍卖或11月9日挂牌竞价。居周刊记者日前提前探营，了解地块现状，并请机构进行分析。
地块概述
此次出让的地块面积较小，12.64亩，40.208亩。与往年拍卖的土地大部分受到“90/70”政策限制不同，即将拍卖的4宗地中，竹溪大道、罗文大道、五象大道延长线3宗地对套型建筑面积的要求是“90/40”，即套型建筑面积在90平方米以下的住宅建筑面积占总住宅建筑面积比例不得少于40%，因此有更宽裕的大小户型设计比例。
GC2012-073地块是今年凤岭北推出的首宗地块，起始价839万元/亩。另有2宗位于经开区，1宗位于相思湖新区，两个区域都是近年的供地热区。4宗地同样采取“拍转挂”的形式，竞买人达到3家以上（含3家）的地块，采用拍卖方式出让；竞买人不足3家的地块，采用挂牌方式出让，于2012年11月9日挂牌竞价。
凤岭北GC2012-073地块
记者看地
地段优越，拿地门槛高
这一地块临街面窄且呈不规则多边形，距离竹溪大道500多米，北面紧靠长湖路，周边有多个成熟社区环绕。不远处有凤翔路小学、南宁市第四十七中学等。目前四周有围墙，为东南高、西北低的坡地，高差有三四十米，地块表面杂草较多，尚未平整。
由于该地属中央居住区——凤岭北，地段优势显著。周边有长湖路、凤翔路及竹溪大道，依托便利交通，从地块行车5内，可达航洋国际城、华润·万象城、金湖广场等高端配套，未来还有新万达。
南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超认为，地块地段优势明显，交通便利；周边有高端丰富的商业配套，尽管本身商业价值不大，但不影响其开发价值，从规划上看宜打造高端城市豪宅。
该地块起始价839万元/亩，相对其他地块，门槛要高许多。但位于凤岭北，决定了它的开发价值。附近在售项目蓝山上城折后均价9500元/平方米，周边二手房也多在7000元/平方米以上。
记者查询今年4月发布的土地出让计划表发现，竹溪大道东侧原计划出让的是一宗77亩的城镇住宅、批发零售用地，如今这宗地块先出让了40亩用地（即本期出让地块），剩下还有37亩是紧邻竹溪大道的部分，预计今年底上市。
机构观点
南宁润东万源投资咨询有限公司：
商业价值小，拿地须谨慎
该地块原计划与紧邻的37亩地块作为一宗土地出让，但由于各种原因，本次出让只有40亩，使其非常优质的商业价值无法得到实现。若不能在后期顺利拿下紧邻的37亩地，则本宗地的商业价值几乎为零，只能按照普通住宅价值评估。如能确保后期拿下额外的37亩地，则本项目可以定位为城市商业综合体，是一个以商业为主导的项目，否则，只能定位为城市普通中高端住宅楼盘。预计项目开始能实现售价1万元/平方米，按照20%的预期投资利润率水平，建议拿地的楼面价不超过4000元/平方米，折合1067万元/亩。
经开区GC2012-076地块
记者看地
袖珍地块，处区域商住核心区
这块地仅12亩，呈不规整多边形，目前已基本平整，露出黄土。单从地块本身来看，地块面积小，形状不规则，可发挥设计的空间不大。
地块与正在施工的盛天领域紧邻，南近八桂绿城，西面是中房·碧翠园，西侧是壮锦大道，北侧为金凯路，与地块一路之隔的八桂绿城小学已开学。对望是即将上市的龙光·普罗旺斯7期拉菲庄园。地块旁，龙光·卡地亚庄园推出4900~5600元/平方米的特惠房，预计10月底上市的龙光·拉菲庄园预计均价“6”字头。
记者从南宁经开区获悉，经开区未来的中央商住区位于壮锦大道两侧，这宗12亩地块拍卖后，周边还将推出带有酒店的50亩商业办公用地。目前，龙光、盛天、中旭、福祥、广西房地产总公司等企业进驻经开区。最近一期拍卖是广西房地产总公司以2648元/平方米的楼面地价、单价565万元/亩、总价约2亿元，拿下金凯路北侧地块。与GC2012-076地块紧挨着的盛天领域项目，则是今年5月18日被盛天集团以520万元/亩、楼面价2053元/平方米、总价3.3亿元拿下。
据悉，这宗12亩地块，原本是与临近的一宗20亩地块一同出让，因道路调整而拆分出让。经开区年前预计还有2~3宗地块出让。
机构观点
南宁润东万源投资咨询有限公司：
或底价成交，盛天拿地概率大
经开区GC2012-074地块
记者看地
紧邻北部湾科技园，周边房价5360元/㎡
该地块距五象大道与金阳路交汇处，大约100米。目前地块已平整，汇东星城，与正在建设的大型园区北部湾科技园一路之隔。
地块呈三角形，紧靠五象大道延长线，两面临街。与地块紧临的汇东星城，均价5360元/平方米。
所处的南宁经开区，是近年来土地开发热区。今年以来共出让6宗325亩地块，成交价在309万~565万元/亩。紧邻的北部湾科技园总部基地，总规模1.5万平方米，总投资预计60亿元。总部基地规划建设超高层办公楼、五星级酒店、特色商务酒店，这也大大提升了地块价值。广西汇东置业发展有限公司副总经理兼营销总监罗永峰认为，该地块所在的经开区是一个厚积薄发的区域，规划起点高，配套齐全，目前汇东、龙光、盛天、中旭等地产项目均已在此布局，相信明年一定会成为一个非常热闹的区域。
从地块本身来看，面积也较小，仅31亩，按起始价来计算，总价1.55亿元。总价不算高，对开发商实力要求不算大，开发商可伺机出手。
机构观点
南宁润东万源投资咨询有限公司：
易受紧邻大盘的价格压制
这宗地块规模较小，临街价值较好，潜在商业价值较高，商业配比较高，存在开发利润全部压在商业上的可能性，但项目开发容易受到紧邻大盘的价格压制。预判项目开发销售均价5400元/平方米左右，按照20%投资利润率水平，建议竞买楼面地价不超过1900元/平方米，折合570万元/亩。
相思湖GC2012-075地块
记者看地
可做学府区综合性项目
记者沿大学东路进入相思湖西路，转入罗文大道后直走，经广西艺术学院相思湖校区，便看到GC2012-075地块。地块两面临街，东侧规划路已通车，南侧的罗文大道交通状况良好。距离该地较近的，有去年底出让的相思湖北路两侧GC2011-144、GC2011-145地块。
该地块呈狭长矩形，较方正，目前表面平整，黄土露出。周边多为农田，北面不远处是天雹山脉，缺乏商品房项目。受规模影响，难以配备丰富配套，但可根据自身商业价值及区域潜力，打造特色综合项目。地块起始价282万元/亩，而附近于去年出让的GC2011-145地块，楼面地价1586元/平方米。近两年，相思湖新区逐渐成为供地热区，今年以来就出让3宗地共150亩，其中相贤路以南的GC2012-055地块由福信大唐地产集团以1933元/平方米的楼面价拿下。
从地块行车10多的距离，有在售项目同人·学府大道、中房·新天地，平层住宅价格区间为5700~6800元/平方米。地块所在区域还有骋望·剑桥郡、骋望·领尚颂等多个新项目将发力。
机构观点
南宁润东万源投资咨询有限公司：
狭长地块综合素质不高
这块地规模小，呈长条形，难以规划出高品质社区楼盘，综合素质一般。预判项目开发实现销售均价4800元/平方米，按照20%投资利润率水平，建议竞买楼面地价不超过1400元/平方米，折合327万元/亩。
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