[摘要] 2011年第三房地产调控致房企进入“生死关头”阶段，一方面部分房企负债率不断攀升，开发商资金链趋紧。另外以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑，部分房企销售业绩暴降，资金断链中小房企或死掉部分。
根据德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。在这种调控风暴影响下，各地开发商目前普遍持观望态度，推盘意愿大大降低。72个大中城市，2月仅有239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%;上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙、常州、合肥等城市2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上;石家庄、郑州、太原等15个城市2月甚至出现零开盘。
按兵不动或只是暂时选择。根据中国证券报报道，截至3月8日，按照申万一级行业分类，已经公布2010年年报的19家房地产上市公司期末合计持有货币资金764亿元，较2009年末的521亿元增长了46.64%。不过引人关注的是，上市房企的存货也出现大幅攀升，从2009年末的合计1919亿元升至3122亿元，增长幅度高达62.69%。
房地产企业的负债已增长迅速。已发布年报的19家上市房企2010年期末短期借款已累积达到103亿元，较2009年末的82亿元增长了25.61%;一年内到期的流动负债更是近乎翻番，从2009年末的134亿元增加至261亿元。尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。
19家上市房企中，扣除三家ST公司，有7家公司资产负债率超过70%，保利地产[13.32 0.99%]资产负债率高达78.98%，华远地产[7.22 -2.30%]资产负债率77.55%。还有华侨城、中弘地产[9.50 3.49%]、华丽家族[21.73 -1.45%]和广宇发展[9.21 -1.39%]等4家公司资产负债率在60%以上。而2009年末，这19家公司中扣除3家ST公司，只有5家资产负债率超过70%。
地产巨头保利地产2010年末资产负债率达到78.98%，较2009年上升8.99%，达到了历史峰值，剔除预售款之后的资产负债率45.14%，较2009年上升了8.36%，长期负债上升了268亿元。不仅如此，19家上市房企中有12家经营活动中的现金流量净额也为负，保利地产现金流出最为明显，净额为-224亿元，华侨城为-54亿元，中华企业[7.68 0.66%]为-51亿元。而2009年保利地产经营活动中现金流量净额为-11.4亿元，华侨城为73亿元。
笔者认为，目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。由于负债率攀升至高位，为加快回笼资金，虽然目前尚无开发商明显降价，但以增加赠送面积、扩大VIP卡抵扣金额、加大买房折扣等优惠活动已悄悄展开。第二季度将有大量新盘上市，开发商融资更加艰难，价格战或难以避免。
今年货币政策和信贷政策采取紧缩的基调及继续封杀房企的融资渠道，目前中小房企正面临着前所未有的“断粮”威胁，一旦今年连续3个月以上出现销售业绩严重下滑坡，销售成交大量的下降现象，部分中小房企的资金链必然破裂，洗牌是在所难免。因此，不排除今年3月份到4月份，市场上将重新掀起降价潮。
一方面，国内大房企开始谨慎拿地或者是暂缓拿地计划或者是收紧对外省扩张，目的是保持资金链的安全性，防止出现资金紧张而导致断链的现象。另外一方面，部分房企已经开始明升暗降的方式，回收部分资金，减少受调控挤压的影响。不过，从目前上市或大房企的到位资金和销售业绩良好及去年销售业绩暴增等商品房项目资本金未上调到35%的情况下，上市房企或大房企的资金链没有紧张或破裂的痕迹。同时，房企可以通过股市和债券及信托等信贷进行融资。
从今年1月-2月信贷量看，与2010年的同期信贷保持平衡，没有出现过分收紧的情况，说明开发商的资金来源渠道相对宽松。但是，中小房企的资金渠道，主要来源是依靠商品房预售即卖期房回收资金，这部分资金占到50%，而10%是信贷资金来源则是比较困难，尤其是信贷收紧的情况，其他10%的资金是承建商垫资的，而剩余10%的资金是开发商自筹资金等。因此，销售成交关系到中小房企是否洗牌的考验。
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