[摘要] 2011年第三房地产调控致房企进入“生死关头”阶段，一方面部分房企负债率不断攀升，开发商资金链趋紧。另外以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑，部分房企销售业绩暴降，资金断链中小房企或死掉部分。
2011年第三房地产调控致房企进入“生死关头”阶段，一方面部分房企负债率不断攀升，开发商资金链趋紧。另外以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑，部分房企销售业绩暴降，资金断链中小房企或死掉部分。与此同时，银行贷款收紧、信托融资受阻、货币政策和房企其他融资渠道收紧，中小房企面临“断粮”，房地产企业资金状况加速恶化。
由于去年上市房企和国企及央企等大型房企取得良好的销售业绩和融资渠道多及有融资背景等房地产项目资本金未上调，采取死扛调控不愿降价的态度。虽然目前部分房企以观望为主，但随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。
新政落地房企全年销售目标暂未下调，1月业绩普遍飘红。
新政落地房企全年销售目标暂未下调，继万科地产1月份单月销售额超过200亿元后，国内其余各大房企1月份也出现了开门红。根据万科地产近期的公告，今年1月万科销售金额已达到201.0亿元，销售面积165.4万平方米，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%。这个数据不仅刷新了万科自身月度销售纪录，也让万科成为国内月销售额超200亿元的房企。此外，万科自2010年12月披露销售简报以来，又新增了12个项目，分别位于芜湖、杭州、东莞、武汉、西安、沈阳、上海等城市。
恒大集团近日宣布2011年1月实现合约销售额人民币97.9亿元，合约销售面积140.8万平方米，和去年同期相比，销售额同比增长181.6%，销售面积同比增长139.9%。2月17日，保利也发布了1月份销售情况简报，报告显示2011年1月份公司实现签约面积49.38万平方米，同比增长22.34%;实现签约的金额49.30亿元，同比增长48.31%。
尽管各大城市陆续出台了新政落地版细则，但各大房企似乎还未有调整今年销售目标的举动。富力在1月初透露将2011年的销售目标锁定在260亿元，之后又发布公告将全年销售目标提高至400亿元。在恒大地产集团2011年1月销售业绩发布会上，夏海钧总裁表示：“尽管政府接连不断调控市场，我们对完成全年700亿元的销售目标充满信心。”中海地产近期表示，以往8年中海的增长都保持在20%以上，2011年的增速也不会低于这个数字。也就是说，中海预期今年销售额可达800亿港元。
虽然遭遇前所未有的政策调控，但在去年已积累了丰厚资金的大型房企对今年的形势暂未过分悲观，而且很多房企已提前在二线和三线城市积极布局，希望可以借此避开大城市“限购停购”的风险。除了继续推出住宅产品外，很多原先以住宅产品为主的房企也在积极开拓多元化业态的发展模式，包括进军商业地产项目、养老型地产项目和旅游度假型地产项目等领域。
在新国八条及各地实施细则以来，楼市的成交量大幅下滑，企业的销售额亦开始大幅下降。2月份，已公布销售数据的企业，其销售额均出现了显著的下滑。在严格的限购政策阻击下，楼市成交及房企销售额下滑才刚刚开始。而在今年2月份开始，在严厉限购政策与春节传统淡季双重作用下，一线城市成交量出现大幅下挫，北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成，接近2008年同期水平，北京新房成交环比下滑70.2%，上海下降了63.2%，深圳也下降了56.2%。虽然成交均价仍保持高位，但偏远郊区开始出现少量打折优惠。各大地产公司交出的前两个月销售报告也显示，销售已骤然进入低迷期。
一是万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，虽然同比大增，但环比却缩水七成。二是雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。三是富力地产[10.64 0.38%]公告也显示，2月内合约销售收入约有12.22亿元，环比下降57%。
五是3月8日晚间，保利地产公布了其2月份销售业绩，保利地产2月份销售环比降5成至24亿元。其中显示，实现签约面积22.28万平方米，实现签约金额24.72亿元，环比1月份的49.3亿元，下降接近5成。实际上，不仅仅是保利地产，行业的“领头羊”万科亦是如此，2月份其销售仅60多亿元，与前几月的200多亿元相比，相去甚远。
六是3月8日，房企“领头羊”万科公布了其2010年年报，报告期内，公司销售额首次突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%;公司实现营业收入507.1亿元，实现净利润72.8亿元，同比分别增长3.8%和36.7%。尽管去年实施了“史上最严厉的调控”，但万科仍然实现了其上市以来的成绩。然而在调控政策一波又一波来袭之际，尤其在今年，各大城市实施了严厉的“限购令”之后，楼市量骤然降温，比如今年2月份，北京成交量环比下滑了7成;而万科的销售业绩亦有前几个月的200多亿元下滑至60多亿元。
此情形下，万科在年报中称，为应对经营环境可能发生的变化，2011年公司将紧密围绕客户和市场，快速周转。公司将综合运用多种手段积极促销，加速回款，当月新开盘销售量须达到60%以上。在严格的调控政策阻击下，万科要实现1400亿元的销售目标，存在着巨大的压力，因此，不排除降价促销的可能。
房企巨头销售业绩普遍下滑，中小房企或被吞并。根据广州日报报道，13家房企持305亿元现金难“解渴”部分中小开发商或出局。尽管融资处处受阻，但得益于市场销售火爆，从去年到现在房企依然维持了现金的稳定增长。截至目前，A股有13家上市开发商发布去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达305.44亿元。
但据的销售数据显示，巨头开发商的销售业绩出现普遍下降态势。部分实力较小的开发商今年有可能被洗牌出局。据开发商发布的去年年报显示，13家开发商去年年末的手中持有的现金超过300亿元，同比增长26%。但面对楼市调控的高压，未来资金压力依然不乐观，不少开发商开始谨慎看待今年的房地产市场。
在范围第三轮调控重压下，2月份部分房企的销售业绩明显下滑，个别房企甚至大降七成。根据信息时报报道，截至目前A股有13家上市开发商发布了去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达到305.44亿元，同2009年同期的24.27亿元相比，提高了25.86%。其中，保利地产目前手中的现金达191.31亿元，同比增长了25.63%。而且国家统计局数据也显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。
305亿元的现金背后，依然隐藏着资金危机，房企手持现金难掩窘迫。不仅资产负债率大幅攀升，而且现金及现金等价物净增加额明显放缓。数据显示，剔除两家ST股，75%的公司资产负债率出现上升，6家开发商的资产负债率超过70%。其中，四大龙头之一的保利地产2010年资产负债率达到78.98%，比2009年上涨了12.85%。另外，莱茵置业、渝开发、中华企业等房企的负债率也有不同程度的增加，渝开发的增幅达到28.26%。
报告中也指出，目前行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平。在现金及现金等价物净增加额上，上述13家开发商累计为62.76亿元，而2009年同期为143.16亿元，同比下降56.16%。这也就意味着开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。因此，短期来看，开发商的资金不是太紧，但半年后就很难说。
根据德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。在这种调控风暴影响下，各地开发商目前普遍持观望态度，推盘意愿大大降低。72个大中城市，2月仅有239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%;上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙、常州、合肥等城市2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上;石家庄、郑州、太原等15个城市2月甚至出现零开盘。
按兵不动或只是暂时选择。根据中国证券报报道，截至3月8日，按照申万一级行业分类，已经公布2010年年报的19家房地产上市公司期末合计持有货币资金764亿元，较2009年末的521亿元增长了46.64%。不过引人关注的是，上市房企的存货也出现大幅攀升，从2009年末的合计1919亿元升至3122亿元，增长幅度高达62.69%。
房地产企业的负债已增长迅速。已发布年报的19家上市房企2010年期末短期借款已累积达到103亿元，较2009年末的82亿元增长了25.61%;一年内到期的流动负债更是近乎翻番，从2009年末的134亿元增加至261亿元。尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。
19家上市房企中，扣除三家ST公司，有7家公司资产负债率超过70%，保利地产[13.32 0.99%]资产负债率高达78.98%，华远地产[7.22 -2.30%]资产负债率77.55%。还有华侨城、中弘地产[9.50 3.49%]、华丽家族[21.73 -1.45%]和广宇发展[9.21 -1.39%]等4家公司资产负债率在60%以上。而2009年末，这19家公司中扣除3家ST公司，只有5家资产负债率超过70%。
地产巨头保利地产2010年末资产负债率达到78.98%，较2009年上升8.99%，达到了历史峰值，剔除预售款之后的资产负债率45.14%，较2009年上升了8.36%，长期负债上升了268亿元。不仅如此，19家上市房企中有12家经营活动中的现金流量净额也为负，保利地产现金流出最为明显，净额为-224亿元，华侨城为-54亿元，中华企业[7.68 0.66%]为-51亿元。而2009年保利地产经营活动中现金流量净额为-11.4亿元，华侨城为73亿元。
笔者认为，目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。由于负债率攀升至高位，为加快回笼资金，虽然目前尚无开发商明显降价，但以增加赠送面积、扩大VIP卡抵扣金额、加大买房折扣等优惠活动已悄悄展开。第二季度将有大量新盘上市，开发商融资更加艰难，价格战或难以避免。
今年货币政策和信贷政策采取紧缩的基调及继续封杀房企的融资渠道，目前中小房企正面临着前所未有的“断粮”威胁，一旦今年连续3个月以上出现销售业绩严重下滑坡，销售成交大量的下降现象，部分中小房企的资金链必然破裂，洗牌是在所难免。因此，不排除今年3月份到4月份，市场上将重新掀起降价潮。
一方面，国内大房企开始谨慎拿地或者是暂缓拿地计划或者是收紧对外省扩张，目的是保持资金链的安全性，防止出现资金紧张而导致断链的现象。另外一方面，部分房企已经开始明升暗降的方式，回收部分资金，减少受调控挤压的影响。不过，从目前上市或大房企的到位资金和销售业绩良好及去年销售业绩暴增等商品房项目资本金未上调到35%的情况下，上市房企或大房企的资金链没有紧张或破裂的痕迹。同时，房企可以通过股市和债券及信托等信贷进行融资。
从今年1月-2月信贷量看，与2010年的同期信贷保持平衡，没有出现过分收紧的情况，说明开发商的资金来源渠道相对宽松。但是，中小房企的资金渠道，主要来源是依靠商品房预售即卖期房回收资金，这部分资金占到50%，而10%是信贷资金来源则是比较困难，尤其是信贷收紧的情况，其他10%的资金是承建商垫资的，而剩余10%的资金是开发商自筹资金等。因此，销售成交关系到中小房企是否洗牌的考验。
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