谢逸枫:房企死扛房价 资金链越调越紧

房天下博客  2011-03-10 21:08

[摘要] 2011年第三房地产调控致房企进入“生死关头”阶段，一方面部分房企负债率不断攀升，开发商资金链趋紧。另外以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑，部分房企销售业绩暴降，资金断链中小房企或死掉部分。

但据的销售数据显示，巨头开发商的销售业绩出现普遍下降态势。部分实力较小的开发商今年有可能被洗牌出局。据开发商发布的去年年报显示，13家开发商去年年末的手中持有的现金超过300亿元，同比增长26%。但面对楼市调控的高压，未来资金压力依然不乐观，不少开发商开始谨慎看待今年的房地产市场。

多地遭遇低成交量，成交量低了房价年底会降价?楼市调控至今，2月份房企销售业绩出现大幅下滑的局面，多地遭遇低成交量，只有部分城市出现日光盘现象。照此情形下去，房价到年底会降价。但是开发商手中握有重金，资金链不断房价就很难出现实质性的下降。目前大部分城市等地房价依然是连续呈现上升的趋势。虽然楼市调控政策接连出台，高房价行为遭人唾弃，但是对于房价年底会降价的可能性很多人并不抱希望。限购令可能在下半年使房价形成一个格局性的变化。所以下半年，最晚到年底，很多城市的房价会出现大规模的变动，至少大规模上涨的态势会改变。

在范围第三轮调控重压下，2月份部分房企的销售业绩明显下滑，个别房企甚至大降七成。根据信息时报报道，截至目前A股有13家上市开发商发布了去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达到305.44亿元，同2009年同期的24.27亿元相比，提高了25.86%。其中，保利地产目前手中的现金达191.31亿元，同比增长了25.63%。而且国家统计局数据也显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。

305亿元的现金背后，依然隐藏着资金危机，房企手持现金难掩窘迫。不仅资产负债率大幅攀升，而且现金及现金等价物净增加额明显放缓。数据显示，剔除两家ST股，75%的公司资产负债率出现上升，6家开发商的资产负债率超过70%。其中，四大龙头之一的保利地产2010年资产负债率达到78.98%，比2009年上涨了12.85%。另外，莱茵置业、渝开发、中华企业等房企的负债率也有不同程度的增加，渝开发的增幅达到28.26%。

报告中也指出，目前行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平。在现金及现金等价物净增加额上，上述13家开发商累计为62.76亿元，而2009年同期为143.16亿元，同比下降56.16%。这也就意味着开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。因此，短期来看，开发商的资金不是太紧，但半年后就很难说。