[摘要] 房地产驱动城市化——城市化促成城市圈——城市圈为主体形成区域经济的路径，是不可或缺的路径，其存在的本身，就将区域经济的发展与城市圈发展、城市化发展、房地产业发展紧密联系在一起了。为此，笔者对广西北部湾经济区区域经济发展若干理论结合房地产业的发展实证研究做初步探索。抛砖引玉。
三、北部湾经济区发展和房地产业的后发优势理论、实践
1、区域经济后发优势理论：
后发优势：、后发国家或地区对现代化的认识要比先发国家或地区在自己开始现代化时对现代化的认识丰富得多，后发者可以采用成熟的技术、设备或与之相适应的组织结构。
第二、后发者可以跳跃先发者得一些必要经过得发展阶段，对自己的现代化前景有确定的预期。
第三、先发者可以在资本和技术上对后发后发者提供帮助。
阿伯拉莫维茨的潜在后发优势论认为后发优势的发挥需要一定的条件：正是因为存在技术差距才使经济追赶成为可能。原来生产率的落后，使经济的高速发展成为可能。社会能力：即通过教育等所形成的不同的技术能力，以及具有较高质量的政治、商业、工业和财经制度，它是经济追赶的外在因素。
2、广西北部湾经济区后发优势理论实践
2008年，广西北部湾经济区数据首次在自治区统计局提供的数据中单列出来：广西北部湾经济区生产总值突破2000亿元，增幅高于全区水平。南宁市经济呈现稳步增长趋势，年均增幅达15.5%，2010年末，南宁市国内生产总值达1800亿元，增长14.2%；远远高于平均水平。 2011年，广西北部湾经济区生产总值3862.33亿元，同比增长15.9%，高于全区3.6个百分点；所辖钦州、北海、防城港3市分列全区增长幅度前三名；规模以上工业增加值、进出口总额增长更是高于全区15个百分点以上；北部湾港吞吐量达1.53亿吨，同比增长30.92%，成为规模以上港口中增长的领头羊；11个重点产业园区总产值首次突破1000亿元。
进入“十一五”时期以来，随着土地、环境服务、劳动力等基本生产要素的比较优势不断下降，人民币压力上升以及创新型国家核心战略的实施，一方面，沿海核心地区——珠三角、长三角、等地区向产业“微笑曲线”高端领域转移，重点推进研发设计、品牌服务和专业化服务的发展，逐步走上高端、高效、高辐射的产业和人力资源发展之路；另一方面，周围地区、特别是市场通达性较好的沿海核心地区区域——具备条件的广西北部湾经济区积极承接沿海核心地区转移出来的产业和人力资源，加速推进自身产业和人力资源转型升级。显然，全球经济金融危机加速了这一转型升级。上述数据表明，广西北部湾经济区后发优势明显。
3、 北部湾经济区城市房地产业发展的后发优势：
南宁市
2006—2012年商品房成交数据
北海市
2007-2009年看商品房成交数据
防城港市
钦州市
从成交量看：南宁基本稳定在300万平米左右，水平波动而已。
北海从82万平米增长到了179万平米，近2.2倍。
防城港从29万平米增长到了155万平米，近5.3倍。
钦州从80万平米增长到了200万平米，近2.5倍。
北海、钦州、防城港三个城市，增长率的后发优势十分可观。
从成交金额看：南宁基本稳定在200亿元左右。
北海从22亿元增长到了69亿元，近3.2倍。
防城港从5亿元增长到了44亿元，近8.8倍。
钦州从12.8亿元增长到了56.1亿元，近4.3倍。
北海、钦州、防城港三个城市，成交金额增长率的后发优势十分可观。
而均价增长，则南宁、北海、钦州、防城港都基本处于4年增长1.4倍到1.7倍范围内，说明可持续发展的条件较好。
从房地产业发展看后发优势：广西北部湾经济区的北海、钦州、防城港的房地产发展远远快于作为自治区首府和区域中心城市南宁市。特别在北部湾经济区快速形成、快速发展的2007年到2010年共4年的时间里，发展速度明显快于南宁市，后发优势十分突出，成倍增长，翻天覆地一般的城市化，成为区域经济发展的脊梁。
北部湾经济区的城市化步伐一日千里，是后发优势的代表，房地产业的发展是后发优势的象征，这样的追赶先进地区的高速度，使区域经济的高速发展成为可能。北部湾经济区的内在社会能力提高迅速，使得“拿来主义”和创新齐头并进，通过学习效益、教育等所形成的获得新技术的巨大能力成倍增长，内功越练越足了。加上国家给北部湾经济区的好政策、支持，产生了区域内良好的政治、经济、商业、产业、财税等制度，是经济追赶的必要环境因素。内外合力，后发优势发挥的淋漓尽致，必将继续将后发优势发挥足，直到赶上发达地区。
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