[摘要] 房地产驱动城市化——城市化促成城市圈——城市圈为主体形成区域经济的路径，是不可或缺的路径，其存在的本身，就将区域经济的发展与城市圈发展、城市化发展、房地产业发展紧密联系在一起了。为此，笔者对广西北部湾经济区区域经济发展若干理论结合房地产业的发展实证研究做初步探索。抛砖引玉。
二、北部湾经济区与区域经济的城市圈经济理论实践
1、区域经济理论中的“城市圈经济”理论
该理论认为，城市在区域经济发展中起核心作用。区域经济的发展应以城市为中心，以圈域状的空间分布为特点，逐步向外发展。
该理论把城市圈域分为三个部分，一是有一个首位度高的城市经济中心，如广西北部湾经济区的首府南宁市；二是有若干腹地或周边城市，如广西北部湾经济区的北海、钦州、防城港三城市；三是中心城市与腹地或周边城镇之间所形成的“极化—扩散”效应的内在经济联系网络。该理论把城市化与工业化有机结合起来，意在推动经济发展在空间上的协调，对发展城市和农村经济、城乡协调发展、推动区域经济协调发展发展，都具有重要指导意义。
北部湾经济区中心城市南宁市的优势：①科研信息、市场信息集中和传播的中心；②人才集中，依靠聚集优势加速推动发明创造，节约投资，降低风险。③大城市提供新产品开发所需的配套服务。④拥有的销售系统。所以，处于创新阶段的产品一般布局在南宁地区，即“极化”效应。
南宁市的劣势：地租、水电、工资、原料等要素的价格偏高，造成生产成本偏高。南宁的相关经济和产业出现“扩散”效应，向北海、钦州、防城港三城市辐射，使后者愈多。
2、《广西北部湾经济区发展规划》即“城市圈区域经济”理论之实践
广西北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人。2006年3月22日，广西北部湾经济区正式成立；2008年1月16日，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》。
《广西北部湾经济区发展规划》对北部湾经济区功能定位是：立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。
北部湾经济区主要发展指标
依据区域总体功能定位和资源环境承载能力、开发密度和发展潜力，《广西北部湾经济区发展规划》将北部湾经济区划分为城市、农村和生态三类地区。
城市地区面积占规划区总面积的9%，作为推进工业化城镇化的国土空间。发展现代工业、建设人口居住区和交通及其他基础设施。各类工业向和自治区级高新技术产业开发区、经济技术开发区、临海工业区、边境经济合作区集聚，人口向城镇集聚。城市地区包括中心城区、临海重化工业集中区和经济开发集中区，是集聚经济和人口的重要区域。
总人口从2005年的1230万人，提高到2010年的1400万人、2020年的1900万人。城市化率从2005年的39.23%提高到2010年的45%、2020年的60%。
中心城指城市、建制镇的现有建成区和拓展区。以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南（宁）北（海）钦（州）防（城港）城市群，促进各具特色的县城和小城镇集约发展，促进大中小城市和小城镇协调发展，成为重要的人口经济密集区和中国-东盟合作的重点区域。到2020年，城镇建设区控制面积为1350平方公里，包括四个等级。其中：
一级，南宁市作为自治区首府和区域中心城市，加快城市发展和城镇化进程。2020年城市建成区人口发展到280～300万人，城市建成区建设用地控制在300平方公里。城市发展要形成以邕江为轴线，西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南的空间布局。加快建设五象新区。
人口方面，2010年末，全市常住人口666.16万人，城区常住人口总数为343.72万人，提前10年达到规划目标人口。
二级，指北海、钦州、防城港三个城市。 北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。
钦州市按照大城市规模规划建设，依托港口开发和临港工业发展，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到90～100万人，城市建成区建设用地控制在120平方公里以内。城市发展重点向东、向南拓展，重点建设钦州主城区、钦州港区和三娘湾滨海区。
防城港市按照大城市规模规划建设，依托深水港和企沙重工业基地开发，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到50～60万人，城市建成区建设用地控制在70平方公里以内。城市发展主要向北、向东及企沙方向拓展。
北部湾经济区发展目标是，经过10到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。 到2010年，实现人均地区生产总值较大幅度提高；到2020年，人均地区生产总值超过平均水平，经济总量占广西的比重提高到45%左右。
城乡协调互动发展，城镇化水平稳步提高，中心城市辐射带动作用显著增强。
上述北部湾经济区发展规划基本上是区域经济理论中的“城市圈经济”理论的实践，发挥“极化”效应：中心城市南宁市的一级开发，即一级城市化，发挥优势如：科研、信息、市场、金融、物流、人才、投资、创新、环境、配套、服务等。
发挥“扩散”效应，通过地租、水电、工资、原料价格，成本等杠杆，南宁相关经济、产业“扩散”到二级开发的北海、钦州、防城港三个城市。北海、钦州、防城港三城市，布局港口、重化工工业，承接珠三角产业转移，接纳南宁的金融、投资、信息、人才、创新等等服务，获得很多。
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