[摘要] 43幅，5813亩地，南宁年内再豪爽“开仓放粮”——日前举行的南宁市2015年商住用地展示会上，释放出这一信息。另据居周刊统计，1~5月，南宁已有1849.2亩地块“名花有主”。也就是说，2015全年南宁重点商住用地供应计划达7662亩，总体来看，供应规模与往年旗鼓相当。
一大波土地袭来。继前5月成功出让土地1849.2亩后，南宁市近期举行的商住用地展示会上发布，今年内还计划重点推出43幅5813.283亩商住用地。与以往地块主要集中在五象新区不同的是，这一批即将登场的地块主要位于江南、兴宁区、青秀区等区域，其中江南计划出让占总量的5成。多个城市土地供应计划缩水，南宁整体计划供应量仍处高位，这是盛宴还是剩宴？
年内推5813亩商住地 20幅超百亩
记者根据南宁市国土资源局网站公布的数据统计，2015年1~5月，南宁市共成功出让40幅商住用地，总成交量1849.2亩。值得注意的是，前5个月还出现了19幅“迷你”地块，总面积不足3亩，两次出让均吸引了超百人到场抢地。
接下来，土地供应将大幅增加。5月23日举行的2015南宁商住用地展示会上透露，今年内计划还将重点推出43幅5813.283亩商住用地。当日，吸引了万达、万科、华润、中海、龙光等40多家房企到场。
从地块规模上看，重点出让的地块从9.7~984亩不等，超100亩地块多达到20幅，200亩以上地块有8幅，包括兴宁365亩地块，西乡塘265亩地块，经开区260亩地块等。其中面积大的是兴宁的984亩T2015-05地块，位于三塘兴工路北侧，附近有国悦·九曲湾，临近国家4A级景区九曲湾温泉度假区。
从这些出让地块来看，大多地块周边交通路网发达，且多数处于配套较为成熟地段。
南宁市国土资源局一名负责人表示，今年南宁市总体计划供应量与去年计划供应量基本持平，比去年略有上升。5月23日举行的南宁市2015年商住用地展示会上推荐的5813亩地块，属于今年计划供应总量的优质地块，而一些保障房用地或是捆绑条件较多的地块并未在其中。
江南占半壁江山，五象供地缩水
即将登场的5813亩地块，从区域分布上来看，以江南、兴宁、青秀的地块为主。其中，江南晋升为土地供应大户。记者统计，江南计划推出25幅共2914亩的地块，占计划出让总量的50%。这些地块主要集中于经开区，其中100亩以上的地块达到8幅。业界分析，随着经开区路网不断完善，配套提升，加上空港新区规划助力，区域土地供应也会不断加大。
出让面积仅次于江南的是兴宁区，年内将重点推出4幅共计1759亩商住地，占据计划出让面积的30.26%。近年来鲜有土地出让的柳沙片区，也将有3幅地块推出。
值得关注的是，近两年来一直是土地供应大户的五象新区，在接下来的土地供应上或进入一个“疲软期”。在此次土地展示会上透露，即将推出的43幅地块中，仅有4幅地块来自于五象新区。南宁市国土资源局负责人透露，五象新区6~12月计划出让的地块中，还有一些农民回建房用地，并没有进行重点推荐。
记者统计发现，前5月出让的40幅地块当中，33幅地块位处五象新区，共计1088.8亩，占据主力。这些地块，主要分布于五象湖板块、龙岗新区，五象总部基地一带。往前追溯，2014年五象新区共成交土地面积3536亩，占到去年成交总量的68.84%。而记者统计，目前五象新区在售或即将上市楼盘近40个，另外，2013、2014年所拿地块中未开发的地块超过20幅。
对于接下来五象新区土地供应“缩水”的问题，业界分析，五象新区前期土地供应巨大，近一两年来新增楼盘和整体住房量过大，短期内市场难以消化，为保证区域楼市更健康发展，因此接下来减少了土地供应。
南宁市荣申博房地产营销策划有限公司总经理陈戈分析，土地供应是个循序渐进的过程。政府也会结合板块的开发和规划进度情况推出土地，假如区域路网工程、市政建设跟不上，放出来的土地价格不高，也将导致开发商拿地热度不高。五象有30~40个楼盘储备，整体供应量可大大满足南宁市场消化需求，如果再供地，将出现供求过剩的局面。
连续两年未完成计划，库存相对合理
计划供应量不小，那么是否能够顺利推向市场？从近几年土地计划出让和实际成交情况来看，计划供应量均远远大于实际出让面积。
根据南宁市国土资源局公布的数据显示，2012~2014年经营性用地供应分别为：3116亩、8549亩、9215亩，而实际成交面积分别为3139亩、5290亩、5136亩，完成年度计划分别为100%、61%、55%。
烽火地产顾问数据也显示，2014年下半年商住及金融用地流拍面积持续增长，使得全年成交率仅有82%，流拍面积约747亩。
从2014年来，共出让的59幅经营性用地当中，36幅地块项目并未上市，尤其是一些中小型企业，拿地后保持沉默。相比之下，一些一线房企业均实现了“快速开发、快速上市”的模式。如万科、万达、绿地、华润、合景、宝能、中海、保利、天誉均在2014年出手揽地，并实现了年内拿地年内开发上市。如万达2014年7月10日拿地，拿地3个月后南宁万达茂就首期开盘。又如，中海2014年2月拿地，7个月后中海·国际社区就首开上市。
从库存量来看，截止2015年5月31日，商品住房累计可售面积5929212.71平方米，套数57214套。业界分析，这个库存量大约需消化10个月左右。与一线城市严峻的形势相比，南宁库存量处在相对合理的水平，但对个别区域来说，仍面临较大去化压力。
南宁华南城住宅部总经理谭志宏分析，今年这个土地供应量还是比较合理，去年楼市整体疲软，很多开发商减缓了拿地施工的节奏，今年市场向好，开发商加快节奏，这个供应整体比较正常。
南宁润东万源投资咨询有限公司董事张明认为，这个土地供应量整体比较正常，随着东盟利好等优势推动，南宁市场容纳力加大，加上市场逐步回暖，土地逐步放量，整体来说仍处于比较正常水平。
市场趋于理性，房企谨慎出手
被比喻为“面粉”与“面包”，地价与房价的关系一度被认为正相关。2014年南宁市住宅用地楼面地价1544元/平方米，新建商品住房成交均价6735元/平方米。这些数据表明，南宁市新建商品住宅平均楼面地价占住房成交均价比重为22.9%。业内人士分析，这个占比来，说明土地市场与房地产市场比较协调。
2014年，土地多为底价成交，流拍频现。在土地出让现场，房企拿地谨慎。2015年以来，土地多以挂牌成交。如年度“挂”便预冷。原计划1月7日举行挂牌的江南地块，因无人报名而遭遇流挂。业界分析，随着楼市进入平稳期，过去高歌猛进的土地市场不再，市场将越来越理性，房企拿地保持谨慎态度。
近几年来，大牌房企逐渐成为南宁土地市场的主力军。如2014年，就有万科、万达、绿地、华润、合景、宝能、中海、保利、天誉出手揽地。这些大牌房企进入南宁，大多制定宏伟的南宁战略，形成多盘联动。而今年前5月，出手揽地的大牌房企有大连万达、广州恒大、大唐地产、瀚林、天誉置业、上海农工商集团等。
南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林分析，房地产作为资金密集型行业，要资金流动性很强才能参与。开发商拿地的积极性与市场情况紧密相连，房企普遍缺钱的情况下，开发商肯定会比较谨慎。
透视
多城土地供应收缩，南宁土地供应平稳
数据显示，已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。
5月17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。
一线城市供应缩水，南宁土地供应仍保持平稳。陈戈认为，近几年南宁经济水平不断提升，各大区域迅猛发展，城市扩围，边缘地带的土地也会逐渐被放出来，加上财政需求，南宁近几年的土地供应量仍会保持平稳。而从近几年实际成交地块以及目前市场供应量来看，整体供应比较丰富。
宝能集团南宁城市公司常务副总经理胡宗伟则分析，从数据来看，近几年南宁市商品住房成交面积、成交均价是非常稳定，意味着南宁市场整体平稳健康，会继续看好市场发展，宝能也会持续关注南宁，有合适的地块会出手。
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