[摘要] 从2011年3月1日至2014年3月1日，限购令已经走过了3年的历程。作为中央调控房地产的利器，住宅去投资化效果显著，但寄望于降房价的愿望已经落空。仅在第一年，大棒严厉挥舞下，楼市风声鹤唳，成交量严重受挫，之后的2年当中，无论是成交量还是房价，都在稳步增长。
从2011年3月1日至2014年3月1日，限购令已经走过了3年的历程。作为中央调控房地产的利器，住宅去投资化效果显著，但寄望于降房价的愿望已经落空。仅在年，大棒严厉挥舞下，楼市风声鹤唳，成交量严重受挫，之后的2年当中，无论是成交量还是房价，都在稳步增长。
房价触底回升
2013年11个月在涨
2011年3月1日，限购令落地南宁，楼市一片风声鹤唳。限购令的颁布，对房价产生了直接的作用。
根据国家统计局数据，2011年3月限购令落地以后，从当年5月份开始，房价开始遭遇“滑铁卢”，南宁房价连续13个月停涨，一度出现下滑，房价跌幅达0.5%。在此期间，不少开发商不再遮遮掩掩，公开上演价格战，有楼盘甩出跳水价，当然也有楼盘价格坚挺，楼市百态频现。
调控大棒的猛烈袭来，虽然不少楼盘抛出优惠，但南宁整体房价并未出现大幅跳水的现象。从2012年下半年至今，南宁房价波动幅度减小，期间多个楼盘涨势较为明显，如2013年上半年，盛天领域、瀚林新城、美泉1612等楼盘领涨，带动整体楼市稳中趋涨。业界人士分析，南宁房价泡沫成分小，市场相对理性，所以房价走势较为平缓。
经历了房价止涨微跌的阵痛之后，楼市开始缓步上涨。2013年，则出现了一个“奇观”，从2013年2月起，全年房价连续11个月上涨，最终2013年南宁房价相比2012年涨了10.3%。
而作为购房者，他们的购房心理变化越来越明显：从最初的迟疑观望，到后来的该出手时就出手，买房更看重品质，告别过去盲目的状态，变得更为成熟理性。
去投资化显著
限购边际效应凸显
“限购令实施3年，总体来看，去投资化的效果显著，市场、购房者更加理性。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司副总经理黄忠说，限购抑制投资明显，刚需成为楼市主力。
回顾2011年以前的房地产，房子是很多人实现一夜暴富的途径，投机成分明显。而限购令的威力，效果立竿见影。明显的对比是，楼市投机疯狂的2009年，全年成交面积达855.53万平方米，而限购之后，投机成分被明显挤出市场，2011年南宁新建商品住房成交面积465.95万平方米，同比下降10.26%，成交45361套，同比下降10.41%，创下近年成交“新低”。
然而，从2012年5月起，南宁楼市开始“复活”，7、8月份的成交量更是突破5000套，年末楼市翘尾。随着限购的边际效应不断发挥，久违的“日光”、“抢房”等楼市热销场面重现，2013年的商业地产、改善型住房经历低迷之后，逆势反弹，全年楼市的成交创下近4年的新高，成交量达723.49万平方米，同比增长43.7%；成交套数74181套，同比增长42.74%。
回顾这3年来的成交，楼市总体走出一条先抑后扬，从触底反弹到稳步回升的线路。正如辉煌集团广西分公司执行董事黄明程接受采访时所言，限购的威力在2011年已经显效，限购虽继续执行，但对市场的影响正在减弱，2012年起，因为多重因素的刺激，刚需释放，使楼市稳步上升。
限购退出尚需时日
楼市期盼长效机制推出
限购令的“药性”减弱，从2013年十八届三中全会上释放的信息来看，市场化将是改革的方向，中央将告别一刀切的粗暴式调控，市场这只
无形之手将起更大的作用。
市场化在房地产市场资源配置中的决定性作用更加明显，这是否意味着，限购退出指日可待？不过，在专家和业内人士看来，限购令的退出仍需时日。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称，短期来看，中央今年仍会强调坚持楼市调控不放松的基调，以地方政府调控为主，限购、限贷等政策暂时不会退出。长远来看，中央政府会全面推进调控长效机制建设，建立市场双轨制供应体系与住房保障制度及住房保障体系。
“限购短期之内不会退出市场，限购是特殊市场下特殊的手段。”南宁宝资天房地产项目咨询有限公司副总经理萧薇分析认为，其实在长效机制稳步落实之前，作为调控手段的限购令，为稳定楼市护航。而黄明程也曾表示，房产税开征之时，就是限购令退出之日，但目前南宁房产税的开征，仍欠缺条件。
众多业内人士也认为，限购令的退出仍需时日，但市场化是大势所趋，政府在保障房上也进一步推进，楼市将是“上帝归上帝，凯撒归凯撒”。
保障房方面，政府也在加大力度推进，并在摸索新的保障房模式。2014年南宁《政府工作报告》透露，今年，南宁将开建各类保障性住房共16460套，广西将试点推进廉租房、公租房并轨运行。与此同时，广西还在保障房“共有产权”制度上进行探索，推进出售廉租房或公租房部分产权试点。
马太效应强化
大腕抢滩楼市竞争加剧
限购除了影响房价、成交之外，房地产行业的“马太效应”加剧。不少业界人士认为，2014年，南宁楼市将进入高度竞争阶段，实力房企运作市场能力更加凸显。
其实，在调控不放松的形势下，今年楼市竞争加剧，早已埋下伏笔。2013年，可以说是大鳄抢滩南宁市场最为猛烈的一年。万科、招商、绿地、合景泰富、雅居乐和富力等一线房企纷纷跑马圈地，万达、广州恒大、瀚林、荣和等品牌房企则继续开疆拓土。今年，安吉万达广场、合景·天汇广场、宝能城市广场、南宁·绿地中心、招商·雍景湾等大牌新盘来袭，再加上深耕南宁多年的大牌房企发力，如荣和16盘（含南宁、柳州、桂林）联动，保利多盘出击，瀚林强势揽客，可以预见，楼市将再掀风雨。
土地方面，种种迹象表明，土地市场不再是“小鱼儿”的游戏，而是裹挟着庞大资本的大腕，其携巨资在土地市场上呼啸而至。有消息透露，云南俊发、中海宏洋、绿地、万达等将继续囤地扩张，而在调控中没有得到发展的小企业，只有羡慕的份。
广西保利置业集团董事长吴光明接受采访时表示，2014年的市场将会更加稳健，虽受调控影响，但更利于大房企的发展，因政策干预等因素，小房企或遭淘汰，2014年的楼市，开发商更需要实力来运作市场。
■限购历程
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，被称作“新国十条”，以限购为主的“史上最严调控”拉开序幕。此后，上海、北京等城市率先出台限购令。
2011年2月15日，南宁版住房限购令出台，规定本地居民家庭限购两套住房，外地居民家庭限购一套住房，3月1日起施行，正式拉开了南宁限购序幕。
2011年4月11日，南宁限购令细则出台，对具体的限购人群和区域作了进一步解释。
2012年3月1日，南宁市政府发布通知，继续执行限购政策。
2013年3月1日，“国五条”细则出台，要求各地完善限购政策，限购令升级在即，退出暂时无望。
2013年3月1日，南宁限购已经走到了2周年的时间节点。
2014年3月1日，南宁限购持续。
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