[摘要] 3年前，南宁版限购令横空出世，楼市成交量一度陷入历史冰点。但经历缓冲调整后，量价逐渐回升。2013年，南宁楼市从供应面积、供应套数、成交面积、成交套数、成交均价上，均较往年呈现了稳步上升趋势，未见丝毫颓势。2014年，南宁楼市供需方面将会朝哪些方面发展？
3年前，南宁版限购令横空出世，楼市成交量一度陷入历史冰点。但经历缓冲调整后，量价逐渐回升。2013年，南宁楼市从供应面积、供应套数、成交面积、成交套数、成交均价上，均较往年呈现了稳步上升趋势，未见丝毫颓势。2014年，南宁楼市供需方面将会朝哪些方面发展？
今年将有30多个新盘上市，其中有12个位于五象新区。
供应
库存高企，30余新盘待发
南宁市住房保障和房产管理局官方网站数据显示，截至2014年2月23日，南宁商品住房累计可售面积5218530.74平方米，套数46532套，相比去年同期的可售面积4564641.03平方米，增长了14.32%。另外，不少新老楼盘即将动工或正在施工，虽然还未取得预售，但计划今年上市。
居周刊不完全统计，今年将有30多个新盘上市，相比去年增加了10多个。从区域来看，城南占据半壁江山，将有16个新盘。这16盘中，有12盘位于五象新区，宝能城市广场、合景·天汇广场、南宁·绿地中心等楼盘均计划年内上市。
青秀区新盘供应也后劲十足，预计有8盘上市，其中凤岭北是主战场。龙光·君御华府打头阵，预计3月开盘，霖峰壹号、荣和时代广场、荣和·公园尊府将接力上市。作为传统刚需重地，西乡塘预计7盘发力，安吉万达广场是区域一大看点。兴宁仅4盘有上市计划，且以小规模楼盘为主。
大牌涌现，产品线更丰富
今年即将上市的产品十分丰富，囊括大平层、刚需产品、别墅以及商业等。当然，刚需产品仍是主流。
与往年相比，2014年楼市供应还呈现了一个明显特征——更多大牌房企涌入南宁。如一线房企万科、广州恒大、绿地、招商、合景泰富、富力、雅居乐、宝能等陆续登陆南宁，不少在南宁的项目均规划打造为城市综合体。
“很多一线品牌在很多个城市有成功的开发经验，他们的到来，无疑会把好产品带入南宁。”广西华诚房地产投资有限公司营销经理廖少文认为，越来越多品牌房企涌入，无形中会提升南宁地产整体开发水平。
与五象新区大牌夺地相比，青秀的新盘多处于核心地段或占据稀缺自然资源，主打高端产品。如龙光·君御华府打造为龙光地产产品线“尊悦系”；保利·君悦湾坐拥优越的自然景观，打造为高端江景盘；五象新区的阳光城·翡丽湾带来别墅和多层产品。西乡塘、兴宁、经开区等传统刚需重地楼盘，仍主打刚需产品。
需求
调控奏效，置业越发理性
限购3年，与其说调控实施时间太久，让购房者变得麻木了，不如说调控让楼市、购房者变得越来越理性了。
纵观南宁房地产市场，虽然市场上仍然会出现个别“日光盘”，但购房者买房时更加理性了。他们对市场有了更加深入的了解，懂得货比三家，不再盲目跟风，如果价格不满意就扭头走人。“买房就像买白菜”、“只看房源不看价格”、“通宵排队买房”……这些疯狂举动在市场上近乎销声匿迹。
据了解，限购3年来，刚需青睐的户型是80~90多平方米的多变户型。这类户型，经过改造可做成紧凑型三房两厅，既可以使刚需圆住房梦，又实现了一步到位。
“鉴于二套房首付比例和利率的压力，许多购房者都开始抛弃了先买小户型过渡的想法，更愿意一步到位。”广西荣和集团营销管理中心副总经理梁于里说，限购这3年，楼市不断变化，也明显改变了购房者的购房理念和置业需求，刚需仍然是市场主流，一步到位置业获得更多人认同。
改需释放，投资依旧受限
广西佳园房地产有限公司副总经理梁世饶表示，限购在一定程度抑制投资性和改善型需求，使得房价上涨的速度放缓了脚步。到了2013年，南宁市场上的产品出现较大的变化，高端盘越来越受关注，预计今年还有更多改善型需求得到释放。
扩大的非限区，能否成为投资需求的聚集地？大唐地产西南区域营销总监吴仲明认为，限购政策实施后，部分经济实力较强或改善型需求陷入了尴尬境地。比如一些较有经济实力的购房群体，但他们因已有多套房或不是本地户籍，被限购挡在门外。虽然南宁部分区域属于非限区，但这些区域多“欠发达”，通常是配套不太成熟、交通条件有待升级，往往不被投资者看好。
■业界观点
新希望集团·南宁大商汇实业有限公司总经理杜卫东：
非限区域，投资热待提高
对于楼盘价值而言，地段很关键。部分非限楼盘所在位置对投资客或改善型客群来说，暂时没有足够的吸引力和号召力，所以预计非限区的投资热度仍有待提高。
广西荣和集团营销管理中心副总经理梁于里：
刚需当道，看重一步到位
考虑到以后换房的麻烦和成本，不少刚需放弃了买房过渡的想法。限购这3年，改变了买房人的购房理念和置业需求，刚需仍然是市场主流，一步到位的购房需求获得更多人认同。
广西佳园房地产有限公司副总经理梁世饶：
改需入市，青睐置业
随着购房者对限购政策效力的淡化，一些改善需求也开始积极入市，由于购房机会有限，这类购房者的心态，则更青睐选择能够置业的户型。
广西华诚房地产投资有限公司营销经理廖少文：
大牌进驻，推动市场发展
外地大牌开发商进驻南宁，除了带来品质更高的产品，同时加大了行业竞争，促进行业规范发展。可以说，南宁的城市变局，与外来大牌房企的推动紧密相连。
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