[摘要] 近期，由于楼市调控，不少市民把目光转向了二手房买卖。记者从中介公司、有意购房者处了解到，现在大部分放盘的业主买房并未满5年，有的还没拿到房产证。
防反悔约定违约金
定损失不应走极端
邓先生问：我打算买一套二手房，已经和业主进行了几次面谈。大家愿意接受的成交价格是70万元。但是中介告诉我，最近房价可能上涨，业主有可能会反悔，把房价抬高10万元左右。中介建议我，在和业主签购买二手房合同时，可以增加一条约定：如果买卖双方反悔，提出反悔的一方应支付对方20万元违约金。中介的建议可行吗？违约金定多少钱才合适呢？
麻强律师解答：在房屋买卖合同中约定违约金是可行的。违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。合同法规定，如果违约金过分高于实际损失，当事人可以请求人民法院适当降低。因为我国合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。
根据《合同法》的司法解释，合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
土地年限只剩40年
过限后可申请续期
农先生问：我准备买一套二手房，价格十分便宜。但业主说明土地使用期限只剩40年。我对此很担心。40年后，这套商品房产权属谁？
麻强律师解答：按照《物权法》的规定，届时房屋的产权仍属于业主。到期后可以申请土地使用期限延期。但土地出让金以后可能要补交。目前我国法律对此类问题还没有做出明确规定。
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