[摘要] 近期，由于楼市调控，不少市民把目光转向了二手房买卖。记者从中介公司、有意购房者处了解到，现在大部分放盘的业主买房并未满5年，有的还没拿到房产证。
近期，由于楼市调控，不少市民把目光转向了二手房买卖。记者从中介公司、有意购房者处了解到，现在大部分放盘的业主买房并未满5年，有的还没拿到房产证。业主为了急着变卖房产，向买方提出了先交易再“补票”的建议，试图通过阴阳合同、延期过户等方式，来避免营业税等问题。在此，律师提醒说，阴阳合同并不保险，受伤的不仅仅是买方，业主也可能会因此惹上官司坐上被告席。
购房者
“无证房”款虽已付
未变更登记不算数
赵先生问：我看上了一套二手房，业主是2009年8月买的，还有一年多才能拿到房产证，但是他催着我买房，说先签订购房合同，等一年多拿到房产证后，再把房子过户给我。如果我和他签了这样的合同，我的权益能得到保障吗？
麻强律师解答：根据《物权法》的相关规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。赵先生即使付清房款且实际居住，但由于尚未办理变更登记，物权没有发生变动。
由于房屋的权利人仍然是卖方，他可以在拿到房产证后反悔不卖了，也可以办理抵押登记去向别人贷款。届时他不能依据房屋买卖合同直接将房屋过户到自己名下，取得房屋的所有权。他只能在交出房屋之后，依据房屋买卖合同追究对方的违约责任，向卖方要求赔偿因违约给他造成的经济损失。
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防反悔约定违约金
定损失不应走极端
邓先生问：我打算买一套二手房，已经和业主进行了几次面谈。大家愿意接受的成交价格是70万元。但是中介告诉我，最近房价可能上涨，业主有可能会反悔，把房价抬高10万元左右。中介建议我，在和业主签购买二手房合同时，可以增加一条约定：如果买卖双方反悔，提出反悔的一方应支付对方20万元违约金。中介的建议可行吗？违约金定多少钱才合适呢？
麻强律师解答：在房屋买卖合同中约定违约金是可行的。违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。合同法规定，如果违约金过分高于实际损失，当事人可以请求人民法院适当降低。因为我国合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。
根据《合同法》的司法解释，合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
土地年限只剩40年
过限后可申请续期
农先生问：我准备买一套二手房，价格十分便宜。但业主说明土地使用期限只剩40年。我对此很担心。40年后，这套商品房产权属谁？
麻强律师解答：按照《物权法》的规定，届时房屋的产权仍属于业主。到期后可以申请土地使用期限延期。但土地出让金以后可能要补交。目前我国法律对此类问题还没有做出明确规定。
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卖房者
为逃税签阴阳合同
若反悔可能成被告
黄女士问：我在2009年5月买了一套商品房，快过年了手头紧，急着出手。已经有买家联系上我了，大家都有意向成交。但是如果现在成交，因为我购买这套住房尚未满5年，需要缴纳5.5%的营业税。我想和他签一份合同，现在先私底下成交，然后到明年满5年了再正式告知房产、税务部门。这样可以吗？
麻强律师解答：这样的做法，实际上是规避国家的税收政策。虽然逃避了一些税费，但对于买家来说很不利，违反了平等交易的契约原则，有可能导致买方最终拿不到房子。
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然现在黄女士愿意和买方签订购房合同，但是经过一年后，如果房价上涨，她可能会因为差价萌生反悔的念头。一旦她反悔了，就算合同生效了，但实际上房产交易并未完成，买方仍然买不到房子。
在这种情况下，买方会对她提出赔偿主张，她就惹上官司了。因为买方会依据房屋买卖合同追究她的违约责任，要求赔偿因违约给买方造成的经济损失。而且她们的合同目的是逃税，发生诉讼后很可能被人民法院认定为无效合同，按照无效合同处理，则买方不存在违约责任。而她可能因故意与买方串通逃避国家税收存在过错，承担一定的经济损失。
中介方
卖家委托中介签约
如有作假中介有责
韦先生问：我和一业主谈妥了一套二手房的价格，现在到了草拟二手房买卖合同的阶段。但是业主人在深圳，他说近期生意很忙，没有空回来和我现场签合同。他委托房产中介来办理此事。我看过房产证复印件、业主身份证复印件，但还是不放心。该怎么交易，才能更安全呢？
麻强律师解答：中介公司作为居间方，他们可承担保障房屋买卖合同的合法性和交易安全的职能。韦先生与对方、中介公司签订的是三方合同，所以，韦先生如果无法直接核实对方的情况，他可以去核实房屋中介公司是否具有合法的资质。如果是正规的中介公司，并且在三方合同中明确约定。由中介公司保证卖方身份和房屋所有权的真实性，如卖方提供虚假的信息，导致买方遭受经济损失，则由中介公司承担赔偿责任，这样可以限度地保证交易安全。
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