[摘要] 截至2014年2月，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9%。2011年我国60岁以上的老年人为1.78亿，预计2015年我国60岁以上的老年人为2.21亿。按照平均一年增加860万人的速度，估计2021—2030年我国老龄人口将超过3亿。如此大的养老负担，“以房养老”保险的推出具有一定的现实意义。
上海：“以房养老”试点艰难前行
此前，民政部部长、老龄委副主任李立国在2013中国老龄事业发展高层论坛上介绍说，2013年我国老年人口将突破2亿，2025年将突破3亿，2034年则将突破4亿，这为我国应对老龄化提出了严峻挑战。毫无疑问，“以房养老”在老龄化市场背景下又将成为人们热议的焦点话题之一。
以房养老：并非次试水
前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。同策咨询研究部总监张宏伟认为，其背后原因有以下几点：
银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。
由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念短期难以改变。具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然“以房养老”。房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准。
现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。
保险企业：风险与机遇并存
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向新华网记者表示：在“以房养老”领域，本身存在“硬伤”，即人口长寿风险，这在短期内还无法解决。随着生活条件的越来越好，人的寿命越来越长。保险公司届时能否如期将房子变卖转化成，存在养老人口后续安置的重要牵制。在养老保障比较充备的国家，这一点不是太大的难题。但在国内多数人的养老保障并不足以维持基本生活，届时收房难免遇到人性困局。随着国内人口老龄化趋势越来越明显，不能如期收回的个案很可能成为普遍案例，保险公司是否有足够能力应对值得考量。
其次，国内未来房屋价值存在重大不确定性。在稳定的经济环境和私有体制下，一栋物业的未来价值是可以大致评估的。但国内处于改革拐点期，房地产市场也面临局部风险，公开数据显示，近10年的人口出生率的趋势是缓步下降的，需求的规模会缩减。而房子20年后或将不再值钱。
最后，土地使用权到期风险。目前国内居住土地出让期限为70年，未来土地使用权到期后没有明确的处理方案。后是否还需要补交土地出让金，存在不可测性。这是售价之外的，另一层重要市场变现价格变数。”
在这种背景下评估20年后的房价本身具有相当的难度，评估价格和实际偏差可能会很大。这些因素不可避免的驱动保险企业保守评估未来房价，即将价格做低评估。比如将现市值600万的房产评估成400万，甚至更低，并要在这个基础上做出保险公司自己的盈利。那就意味着可以提供给抵押人的养老费用进一步缩水。
即便排除掉土地使用权到期风险， “自我理财养老”概念也会在投资理财市场的帮助下，排挤“以房养老”空间。简单一点来说，如果个人将价值600万元的房屋变现，进行年率在6-8%的理财投资。在同等居住条件下可以租住12万元/年的房屋。个人可开支生活费用在24-36万元/年，而且无论何时终老，自己始终有600万元可以变现的投资资金防备不测。即便终老之后，也仍有600万元的结余。因此，从经济角度看，保险公司提供的养老金若不能大幅超过24-36万元/年的生活费用，个人不会选择以房养老。
在房价处于低谷，未来持续上涨明确的前提下，保险公司才有承接业务的信心。现在显然不是洼地，楼市经过多年疯涨后已经进入高位，市场也已经开始出现进入周期性调整的迹象。“以房养老”在这种背景下亮相，能够跟市场达成的共赢面非常窄，其处境相当尴尬。
养老市场：亟需规范与完善
尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在，短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，但是，从现阶段来讲，“以房养老”仍然是处于探索阶段，即使“以房养老”试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。由此，同策咨询研究部总监张宏伟以下几点建议：
完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。
逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营，部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。
现有住宅房屋产权70年到期之后如何处理相关问题，使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。
重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量。在新建、改建养老地产项目，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有新建、改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。同时，重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量，让“以房养老”群体真正享受到这样养老方式为自己带来的便利性、舒适性等服务。
推广新式的养老观念，改变传统观念显得非常关键。通过推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开“以房养老”市场。
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