[摘要] 限购式调控正进入一个相对集中的“效应显现期”，市场博弈加剧；同时，业内主流观点对未来趋势判断近乎一致——限购政策不会放松。
泡沫危言
虽然“订单式开发”一贯被认为是万达商业地产的核心模式，但有业内人士表示，万达的另一种隐性模式，却是通过住宅销售回笼资金，反哺商业地产开发。
王永平发现，近年来，“转型”是商业地产领域“一个非常扎眼的现象”。除了住宅开发商转向商业地产开发外，更“扎眼”的是众多商业运营者直接参与地产开发，“从房客变为房东”。
目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。今年3月，在青岛举行的第八届商业地产行业年会上，沃尔玛开发部负责人向外界正式介绍了沃尔玛的新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。
家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下今年以来上海单体地价纪录，成为“地王”；宜家公司的合资公司英特宜家，去年在北京丰台区大红门投资三四十亿元，今年则在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心。
王永平还向《财经国家周刊》透露，近期与其接洽、咨询购地开发的，还包括餐饮连锁企业俏江南汪小菲这类的商业经营者。
这种千军万马过独木桥的盛况，让王联想到上世纪90年代初“全民经商”的狂热；有业内人士认为，这是明显的泡沫迹象，“破灭是迟早的事”。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，当前大多数开发商不具备开发商业地产的专业基础，因而运作商业地产成功少、失败多，因此才会给舆论留下“泡沫”等不良印象。
“但如果从供求关系上来看，目前说泡沫还为时过早。”郭增利表示，目前总体上还不存在大量商业地产供过于求的情况。国内一些好的购物中心，在拉动消费方面所占比重还很大，“所以现在不是泡沫，而是结构有问题”。
但在世联地产董事长陈劲松看来，商业地产是专业性极强的房地产业态，其运营成败与规划、管理、定位和服务等诸多软性实力密切相关，“因而商业地产决不能像住宅一样大干快上。大干快上就会出现问题”。
“业内之前有句名言——商业地产是埋没英雄的地方。但现在好像却成了创造英雄的地方。如果大家把这句话忘了，那泡沫就不远了。”陈劲松说。
调控隐忧
商业地产的投资潮涌，会否引发调控关注？
今年8月，上海市银监局发出的商业地产信贷风险提示，多家银行已据此收紧对商业地产的贷款，尤其是严控个人消费信贷用于购置商业用房。
有舆论认为，此举表明监管部门已对商业地产过热风险产生警觉。
但在郭增利看来，上述举措不应被理解为调控信号，而只是规范商业地产健康发展的常规政策。但客观上它仍会对当前投机心态过重的部分炒家起到敲击和警醒作用，使其投机行为受到抑制。
王永平也认为，监管部门发出的风险提示“更多是重申既有政策，提醒不要违规操作”。短期内还看不到商业地产将进入宏观调控的迹象。
但他同时认为，当前商业地产的投资增长出现了几个不协调：一是与城市的整体经济发展水平不协调，二是与城市总体规划不协调，三是与城市的人口增长不协调，四是与商业企业的发展速度不协调。
而在王永平看来，规划是导致商业地产乱象的一个重要原因。如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”。
而目前在土地供应结构上，已明显向商业用地倾斜。一些城市当年供应的土地中，超过一半以上是商业用地。公开出让的住宅用地，也被要求配建一定比例的商业项目。
有分析人士以上海当地某区域型房企为例指出，该公司近两年来拿的住宅用地中，被要求配建的社区商业达200万平方米，且这些商业规划带大都相隔不远，全部集中在同一区域内。记者王玉光实习记者姜宁
延伸阅读：
限购骑虎难下 明年上半年房价下降趋势较明显
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
