[摘要] 限购式调控正进入一个相对集中的“效应显现期”，市场博弈加剧；同时，业内主流观点对未来趋势判断近乎一致——限购政策不会放松。
限购式调控正进入一个相对集中的“效应显现期”，市场博弈加剧；同时，业内主流观点对未来趋势判断近乎一致——限购政策不会放松。
房企洗牌开始？
当前中国的房地产行业，也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期
房地产调控持续发酵。
限购、限贷紧缩式调控持续一年之际，房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压，一系列“拐点”征兆陆续出现。
但这次“拐点”并非率先表现为价格的大幅下调，而是先从行业内的整合开始，即房企之间的并购、重组持续加剧。
房地产行业正呈现一波并购热潮
9月12日，总部设在杭州的香港上市公司绿城中国（HK.03900）开始卷入接连不断的舆论风波。
先是业内盛传海航集团欲以30亿元的“非常低价”对绿城中国进行收购，由此引发媒体对绿城中国高负债（净资产负债率超过160%）的关注；随后，有外媒披露称，银监会已介入绿城中下相关房地产信托业务的风险调查。此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创，同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水。
短短半个月时间，因上述舆论风波，绿城中国股票市值蒸发超过30亿元。在此期间，还一度传出绿城中国考虑退市的消息。老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话：如果通过“售房和腾挪项目回笼现金”仍旧无效自救的话，“就将房价降到底，卖光之后就彻底退出房地产行业”。
代理顾问机构中原地产近日发布的统计报告显示：今年前三季度，中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的已达87宗，总交易金额达256.65亿元，与去年同比分别增长42.6%和106%；仅9月份一个月，房地产市场成规模的股权交易就为7宗，成交金额达27.95亿元。
上市房地产咨询机构深圳世联地产董事长陈劲松则表示，目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间，信息不公开也不透明。因而实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计。
陈劲松告诉《财经国家周刊》记者，目前业内的通俗说法是，中国房地产企业实际数量有3万家（时曾至8万家），但“真正活跃的、还在干活的”估计仅有1万家左右。其余绝大部分都是“有地不干活”或者“一个项目没完没了地开发”的“休眠公司”。
恰是这类“休眠公司”，在市场好的时候自主开发获利；市场低迷时，就待价而沽、伺机寻求并购。
在陈劲松看来，今年房地产业调控形势严峻，房企并购案例还将持续增加，“即便全年超过100例也很正常”。
持有类似判断的业内人士不在少数。
当前银行信贷事实上已对房地产行业收紧，股市又持续低迷，房地产投资信托（REITs）管制政策也晦暗不明，再加上限购下的成交量持续萎缩，房地产业企业输血、造血的功能尽失。这对于一个资金密集型行业而言，无疑是生死考验。
深圳证券信息有限公司统计显示，今年上半年，上市房企负债总额已突破万亿元，同比上涨41.29%。其中绝大部分是流动性负债。
民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇则介绍，今年上半年，房地产投资信托业务增长迅速，规模高达1700亿元左右。这项昔日非主流地产金融产品，如今却成为众多房企的“救命融资”。
正因如此，有业内人士预言，今年底至明年初，房企资金链危机将进一步加深。届时，房企间的并购重组将渐入高潮，牵动行业的并购“大事件”，将从传闻走向现实。
并购还是合作？
如果以深圳世联地产董事长陈劲松所说的“国内房企实际数量1万家”计算，即便全年发生100例有迹可循的房企并购案，仍然只占总量的1%，仍属“小概率事件”。
鉴于此，一些业内人士对当下的房企并购持续增多现象抱谨慎态度，认为就目前规模和表现而言，仍属常态，还远未成气候。
某业内人士认为，中国房地产业出现大规模并购需要几个前提：其一是市场形势急剧恶化；其二是整个经济体中利益相关方对房地产业集体不看好，出现大规模甩盘、清仓；其三是行业内大规模的技术改进、升级，致使落后产能淘汰。
“但目前房地产业主要经济数据还在增长。即便是遭遇持续调控，今年前8个月商品房成交面积仍然比去年同期增长13.6%。同时目前的现实是，地方政府依然依赖房地产解决大部分财政收入问题。”陈啸天说。
至于技术升级，陈啸天认为，“这种情况在IT产业中常见，但在技术含量较低的房地产行业内却不易发生。”
陈啸天表示，除了以上几种情况，重大的外部条件变化，也会带来行业内的巨大调整。如哥本哈根会议确立的低碳原则，直接影响到一系列能源依赖型产业的调整。国内房地产业虽然也曾一度炒作“低碳”概念，但还未上升到对行业自身的调整层面。
陈啸天认为，尽管房企并购案例持续增加，但中国与真正的房企大并购时代还相距甚远，现在就说房企并购潮已经到来，显然有炒作、放大之嫌。陈同时认为，由于此轮调控大规模推动保障房建设，在事实上明显压缩了商品住宅用地的供应量，由此导致住宅用地二级市场交投活跃，这才是近期房企并购增多的主要原因。
据《财经国家周刊》记者了解，房企并购加剧实际上并非始自今日。
自2005年房地产持续调控以来，受地根、银根收紧和地价上涨影响，国内二级土地交易市场渐趋活跃。一手通过招拍挂、从公开市场拿地，一手进行二级市场的项目收购、股权投资及合作，目前已成为一些大型房地产公司的投资常态。
万科集团几年前便开始介入联合拿地、股权收购等合作开发模式。2010年，万科年销售额突破1000亿元，比7年前增长近20倍，成为国内千亿级上市房企。诸多业内人士认为，万科之所以能快速突破千亿，与其奉行的“合作开发”模式密不可分。
万科集团相关负责人在回复《财经国家周刊》记者的采访时证实，“2010年，万科新增的项目中有约七成是通过合作方式获取的”。对于合作，万科近年来一直保持开放心态，善于和包括土地、资金在内的各类资源所有者进行合作。
在万科看来，合作的好处是多方面的：既可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；又可以借助合作方的资源，实现优势互补，减少万科的资金占用，提高项目开发效率。万科的很多合作项目均可以收取一定幅度的项目管理费，相当于输出品牌和管理，以“轻资产”投入为股东换取回报。更重要的，是通过合作、并购快速扩大了企业经营规模，使公司集中采购的规模也同时扩大，增强在采购环节的议价能力，体现规模效应。
在上市房企佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇看来，当前一部分房企并购案发生的前提，并非如外界想象的因为某些企业“资金紧张、活不下去了”，而是房企之间出于专业分工、优势互补的需要进行的合作开发。
黄传奇告诉《财经国家周刊》记者，在一些成熟的区域市场，如深圳，房地产行业内的专业分工已经很明确。“有的人是专门做地的，有的人是专业建房的。建房的人不愿意做地，因为拆迁、整理太费时间，还不如谁把这个地弄干净，我就和谁合作。”
延伸阅读：
限购骑虎难下 明年上半年房价下降趋势较明显
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
