[摘要] 限购式调控正进入一个相对集中的“效应显现期”，市场博弈加剧；同时，业内主流观点对未来趋势判断近乎一致——限购政策不会放松。
限购式调控正进入一个相对集中的“效应显现期”，市场博弈加剧；同时，业内主流观点对未来趋势判断近乎一致——限购政策不会放松。
房企洗牌开始？
当前中国的房地产行业，也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期
房地产调控持续发酵。
限购、限贷紧缩式调控持续一年之际，房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压，一系列“拐点”征兆陆续出现。
但这次“拐点”并非率先表现为价格的大幅下调，而是先从行业内的整合开始，即房企之间的并购、重组持续加剧。
房地产行业正呈现一波并购热潮
9月12日，总部设在杭州的香港上市公司绿城中国（HK.03900）开始卷入接连不断的舆论风波。
先是业内盛传海航集团欲以30亿元的“非常低价”对绿城中国进行收购，由此引发媒体对绿城中国高负债（净资产负债率超过160%）的关注；随后，有外媒披露称，银监会已介入绿城中下相关房地产信托业务的风险调查。此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创，同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水。
短短半个月时间，因上述舆论风波，绿城中国股票市值蒸发超过30亿元。在此期间，还一度传出绿城中国考虑退市的消息。老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话：如果通过“售房和腾挪项目回笼现金”仍旧无效自救的话，“就将房价降到底，卖光之后就彻底退出房地产行业”。
代理顾问机构中原地产近日发布的统计报告显示：今年前三季度，中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的已达87宗，总交易金额达256.65亿元，与去年同比分别增长42.6%和106%；仅9月份一个月，房地产市场成规模的股权交易就为7宗，成交金额达27.95亿元。
上市房地产咨询机构深圳世联地产董事长陈劲松则表示，目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间，信息不公开也不透明。因而实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计。
陈劲松告诉《财经国家周刊》记者，目前业内的通俗说法是，中国房地产企业实际数量有3万家（时曾至8万家），但“真正活跃的、还在干活的”估计仅有1万家左右。其余绝大部分都是“有地不干活”或者“一个项目没完没了地开发”的“休眠公司”。
恰是这类“休眠公司”，在市场好的时候自主开发获利；市场低迷时，就待价而沽、伺机寻求并购。
在陈劲松看来，今年房地产业调控形势严峻，房企并购案例还将持续增加，“即便全年超过100例也很正常”。
持有类似判断的业内人士不在少数。
当前银行信贷事实上已对房地产行业收紧，股市又持续低迷，房地产投资信托（REITs）管制政策也晦暗不明，再加上限购下的成交量持续萎缩，房地产业企业输血、造血的功能尽失。这对于一个资金密集型行业而言，无疑是生死考验。
深圳证券信息有限公司统计显示，今年上半年，上市房企负债总额已突破万亿元，同比上涨41.29%。其中绝大部分是流动性负债。
民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇则介绍，今年上半年，房地产投资信托业务增长迅速，规模高达1700亿元左右。这项昔日非主流地产金融产品，如今却成为众多房企的“救命融资”。
正因如此，有业内人士预言，今年底至明年初，房企资金链危机将进一步加深。届时，房企间的并购重组将渐入高潮，牵动行业的并购“大事件”，将从传闻走向现实。
并购还是合作？
如果以深圳世联地产董事长陈劲松所说的“国内房企实际数量1万家”计算，即便全年发生100例有迹可循的房企并购案，仍然只占总量的1%，仍属“小概率事件”。
鉴于此，一些业内人士对当下的房企并购持续增多现象抱谨慎态度，认为就目前规模和表现而言，仍属常态，还远未成气候。
某业内人士认为，中国房地产业出现大规模并购需要几个前提：其一是市场形势急剧恶化；其二是整个经济体中利益相关方对房地产业集体不看好，出现大规模甩盘、清仓；其三是行业内大规模的技术改进、升级，致使落后产能淘汰。
“但目前房地产业主要经济数据还在增长。即便是遭遇持续调控，今年前8个月商品房成交面积仍然比去年同期增长13.6%。同时目前的现实是，地方政府依然依赖房地产解决大部分财政收入问题。”陈啸天说。
至于技术升级，陈啸天认为，“这种情况在IT产业中常见，但在技术含量较低的房地产行业内却不易发生。”
陈啸天表示，除了以上几种情况，重大的外部条件变化，也会带来行业内的巨大调整。如哥本哈根会议确立的低碳原则，直接影响到一系列能源依赖型产业的调整。国内房地产业虽然也曾一度炒作“低碳”概念，但还未上升到对行业自身的调整层面。
陈啸天认为，尽管房企并购案例持续增加，但中国与真正的房企大并购时代还相距甚远，现在就说房企并购潮已经到来，显然有炒作、放大之嫌。陈同时认为，由于此轮调控大规模推动保障房建设，在事实上明显压缩了商品住宅用地的供应量，由此导致住宅用地二级市场交投活跃，这才是近期房企并购增多的主要原因。
据《财经国家周刊》记者了解，房企并购加剧实际上并非始自今日。
自2005年房地产持续调控以来，受地根、银根收紧和地价上涨影响，国内二级土地交易市场渐趋活跃。一手通过招拍挂、从公开市场拿地，一手进行二级市场的项目收购、股权投资及合作，目前已成为一些大型房地产公司的投资常态。
万科集团几年前便开始介入联合拿地、股权收购等合作开发模式。2010年，万科年销售额突破1000亿元，比7年前增长近20倍，成为国内千亿级上市房企。诸多业内人士认为，万科之所以能快速突破千亿，与其奉行的“合作开发”模式密不可分。
万科集团相关负责人在回复《财经国家周刊》记者的采访时证实，“2010年，万科新增的项目中有约七成是通过合作方式获取的”。对于合作，万科近年来一直保持开放心态，善于和包括土地、资金在内的各类资源所有者进行合作。
在万科看来，合作的好处是多方面的：既可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；又可以借助合作方的资源，实现优势互补，减少万科的资金占用，提高项目开发效率。万科的很多合作项目均可以收取一定幅度的项目管理费，相当于输出品牌和管理，以“轻资产”投入为股东换取回报。更重要的，是通过合作、并购快速扩大了企业经营规模，使公司集中采购的规模也同时扩大，增强在采购环节的议价能力，体现规模效应。
在上市房企佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇看来，当前一部分房企并购案发生的前提，并非如外界想象的因为某些企业“资金紧张、活不下去了”，而是房企之间出于专业分工、优势互补的需要进行的合作开发。
黄传奇告诉《财经国家周刊》记者，在一些成熟的区域市场，如深圳，房地产行业内的专业分工已经很明确。“有的人是专门做地的，有的人是专业建房的。建房的人不愿意做地，因为拆迁、整理太费时间，还不如谁把这个地弄干净，我就和谁合作。”
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地产业集中度加速
10月19日，在和讯网主办的“中国地产价值新方向”论坛上，“变局”成为与会者讨论的核心话题。
中国房地产投资基金联盟主席张民耕总结说，持续多年的调控，使中国房地产业正经历五大变局：大企业市场份额逐步提高，小企业生存愈发艰难；融资模式不再单纯依靠银行，股权、债券等多元化融资手段出现；开发模式从包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进；行业平均利润下降，房地产暴利时代终结；地域布局变化，房地产发展空间从一二线城市向三四线城市加速位移。
恰是在这样一个“变局”的背景下，房地产行业近年来洗牌加剧。
实际上，自2005年以来，国内的房地产并购活动大都以中小企业为主导。由大型房企发起、具有行业影响的标志性并购案迄今仅有两起：
一是万科集团收购浙江南都集团。时间发生在2005年初至2006年8月，处于一轮调控周期内。万科借此次收购获得长三角地区大量优质土地资源，一举奠定在该地区的开发地位。这一收购案也被业内视为房地产行业整合的大幕开启。
另一案例同样发生在2006年的调控周期内，香港路劲基建有限公司收购了素有“地产战车”之称的顺驰中国。在此之前，顺驰曾以快速扩张闻名业内。但这架疾驰的“战车”最终不得不变卖55%的控制权。
相比较而言，上述两个典型房企并购案中，万科收购南都被认为是成功案例的代表；路劲收购顺驰则被视为反面教材——收购双方随后展开的控制权、隐性债务纠葛旷日持久，至今未决。
时至今日，恰逢又一个形势严峻的房地产调控周期，还会不会出现类似上述的房企并购大事件？
在深圳世联地产董事长陈劲松看来，当前诸多一线地产公司开始有意识地制定并购战略，且一些较早展开并购业务的公司，如万科，其并购策略变得更加激进。
“万科原来参与项目并购要求掌握控股权，但现在可以不要控股权，只要管理权。”陈劲松认为，从控制资金到控制项目的诉求转变，说明万科的并购战略正在加速。
此前有媒体报道，2010年，万科一年内收购24家公司，达到平均每月2家的速度；另一巨头保利地产2010年的新增土地中，在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。
总部位于深圳的金地集团，据称也在去年一年内连收13家公司；该集团今年还与外资投行瑞银合作，发起成立了专事股权收购业务的房地产信托投资基金。金地集团总裁黄俊灿表示，“一直在关注并购市场，不管是市场好时还是市场坏时，金地都希望通过并购获得发展的机会”。
据了解，美国早在上世纪90年代开始出现房企并购加剧、行业迅速集中的现象。至2005年，美国房地产住宅市场25%的份额集中在前10大住宅开发商手中。预计到2011年，美国前20位的住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75%。
业内人士分析，当前中国的房地产行业，也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期。
有研究报告显示，国内排名前10位的房地产企业，2010年商品房成交面积已占的7%，成交金额占的13.5%；行业领军企业万科，2010年商品房合约销售额（约1200亿元）占总成交金额（5万亿元）的2.4%。这些数字均比往年有大幅提高。
在陈劲松看来，目前中国房地产行业的资源整合空间还很大，“至少要从1万家房企整合到1000家”。而持续不断的房地产调控，给行业内的资源整合提供了动力，“只要目前的紧缩调控再持续半年，大型房企之间的并购重组很快就会出现”。记者王玉光实习记者姜宁
商业地产集体舞
2011年前8个月，商业营业用房开发投资额同比增长40%，超过同期住宅投资增速，增幅创近10年来纪录
楼市资金正不断溢向商业地产。在住宅类房地产被限贷、限购和限价之后，2011年前8个月，商业营业用房开发投资额同比增长40%，超过同期住宅投资增速，增幅创近10年来纪录。
多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内分析人士都认为，各种风险因素正在累加，商业地产的调控风险正在发酵。
2011年5月，北京市下发文件，严禁将商业用地变成住宅用地，禁止将整体办公区分割出售。8月底，多家银行收到监管部门风险提示，要求对近期炒作升温的商业地产保持高度警觉。
这些政策风声，会否演变成对商业地产调控的前奏？
转商冲动
“转战商业地产”成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞蹈。
一贯以标准化住宅开发著称的地产龙头万科集团，也不能免俗：2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。
万科集团总裁郁亮今年数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。
在上世纪90年代，万科曾因放弃多元化、力主标准化震撼业界。当时的一项“革命性”创举，便是卖掉旗下商业地产，回归住宅产业化之路；20年后的今天，万科却走向了自己当年确立的相反方向。
在万科之前，保利地产、中海地产、金地集团、招商地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。保利地产计划未来5年将商业地产的投资比例增大至30%；金地集团则提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平将当前房企转向商业地产的现象概括为三类：主动转型、被动转型和盲动转型。这三种转型虽然动机各不相同，但均与近年来住宅市场持续调控密切相关。
在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。
《财经国家周刊》记者在上海采访时了解到，该市一家大型房地产集团，去年开工在建的酒店项目不过七八个，但明年据说将接近100个。这些酒店项目，大都是该集团在各地购置住宅用地时，承诺要为地方政府配建的“城市地标性工程”。
有业内人士告诉《财经国家周刊》记者，沈阳目前被一些业内人士认为是商业地产投资“最疯狂城市”。
在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。
由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。
王永平给记者提供了一组量化数据：2011年前8个月，商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。
单就投资额来看，今年前8个月商业营业用房吸纳的资金量，只比去年全年（5598.8亿元）少了约1000亿元。其增长幅度超过了同期商品住宅。
王永平说，商业地产如此的增长幅度，近10年来还是头一次见到。
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泡沫危言
虽然“订单式开发”一贯被认为是万达商业地产的核心模式，但有业内人士表示，万达的另一种隐性模式，却是通过住宅销售回笼资金，反哺商业地产开发。
王永平发现，近年来，“转型”是商业地产领域“一个非常扎眼的现象”。除了住宅开发商转向商业地产开发外，更“扎眼”的是众多商业运营者直接参与地产开发，“从房客变为房东”。
目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。今年3月，在青岛举行的第八届商业地产行业年会上，沃尔玛开发部负责人向外界正式介绍了沃尔玛的新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。
家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下今年以来上海单体地价纪录，成为“地王”；宜家公司的合资公司英特宜家，去年在北京丰台区大红门投资三四十亿元，今年则在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心。
王永平还向《财经国家周刊》透露，近期与其接洽、咨询购地开发的，还包括餐饮连锁企业俏江南汪小菲这类的商业经营者。
这种千军万马过独木桥的盛况，让王联想到上世纪90年代初“全民经商”的狂热；有业内人士认为，这是明显的泡沫迹象，“破灭是迟早的事”。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，当前大多数开发商不具备开发商业地产的专业基础，因而运作商业地产成功少、失败多，因此才会给舆论留下“泡沫”等不良印象。
“但如果从供求关系上来看，目前说泡沫还为时过早。”郭增利表示，目前总体上还不存在大量商业地产供过于求的情况。国内一些好的购物中心，在拉动消费方面所占比重还很大，“所以现在不是泡沫，而是结构有问题”。
但在世联地产董事长陈劲松看来，商业地产是专业性极强的房地产业态，其运营成败与规划、管理、定位和服务等诸多软性实力密切相关，“因而商业地产决不能像住宅一样大干快上。大干快上就会出现问题”。
“业内之前有句名言——商业地产是埋没英雄的地方。但现在好像却成了创造英雄的地方。如果大家把这句话忘了，那泡沫就不远了。”陈劲松说。
调控隐忧
商业地产的投资潮涌，会否引发调控关注？
今年8月，上海市银监局发出的商业地产信贷风险提示，多家银行已据此收紧对商业地产的贷款，尤其是严控个人消费信贷用于购置商业用房。
有舆论认为，此举表明监管部门已对商业地产过热风险产生警觉。
但在郭增利看来，上述举措不应被理解为调控信号，而只是规范商业地产健康发展的常规政策。但客观上它仍会对当前投机心态过重的部分炒家起到敲击和警醒作用，使其投机行为受到抑制。
王永平也认为，监管部门发出的风险提示“更多是重申既有政策，提醒不要违规操作”。短期内还看不到商业地产将进入宏观调控的迹象。
但他同时认为，当前商业地产的投资增长出现了几个不协调：一是与城市的整体经济发展水平不协调，二是与城市总体规划不协调，三是与城市的人口增长不协调，四是与商业企业的发展速度不协调。
而在王永平看来，规划是导致商业地产乱象的一个重要原因。如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”。
而目前在土地供应结构上，已明显向商业用地倾斜。一些城市当年供应的土地中，超过一半以上是商业用地。公开出让的住宅用地，也被要求配建一定比例的商业项目。
有分析人士以上海当地某区域型房企为例指出，该公司近两年来拿的住宅用地中，被要求配建的社区商业达200万平方米，且这些商业规划带大都相隔不远，全部集中在同一区域内。记者王玉光实习记者姜宁
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2012：房价“窗口期”
去年和今年开工建设的大规模保障房将成为应对未来楼市供需失衡潜在风险的关键砝码
在限购政策执行最为严格的北京市，9月份单月商品房成交套数创下3年来同期纪录。
房价大幅下调的“拐点”是否已经临近？《财经国家周刊》记者采访发现，目前业内主流意见普遍认为房地产市场的趋势性变化，即大幅调整，将在未来几个月内出现。
继成交量持续低迷后，标志房地产市场运行状况的几项供求数据也开始出现微妙变化。
10月18日，国家统计局公布经济运行数据：今年前三季度，房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。
0.9个百分点的增幅环比回落，隐约传递出房地产投资趋于放缓的信号。这似乎印证了众多业内人士的判断：伴随持续的限购式调控，当前主要城市的土地购置、房地产项目开工活动已经开始出现回落。
中指研究院近期统计显示，今年前三季度，133个市县的住宅用地市场，无论是供应还是成交均有较为明显的下降。其中，北京、上海、天津等10大城市前三季度土地成交量同比降幅达25%。10大城市中，土地供应计划完成率仅上海达到70%，其余大多仅完成四成左右。
9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来公开下调销售计划的上市房企。富力年初曾一度将销售目标定为400亿元，此次下调幅度达20%。
另一家上市房企金地集团，今年前8个月的实际购地支出27.18亿元，陷入零增长的休眠状态。
而在万科集团相关负责人看来，目前房地产开工和土地购置等经营活动的收缩，“将对一年之后的住房供应产生影响”。
就现阶段而言，销售困难导致的商品房库存量攀升，是众多地产商的燃眉之急。
深圳世联地产董事长陈劲松告诉记者，从今年三季度开始，房地产市场事实上已经进入“去库存化周期”。北京、上海、广州和杭州等多个城市由于上半年商品房出货很少，以致于库存积压较为严重，大都面临1年至1年半的去库存化周期。
陈劲松表示，去库存化将会使明年的房地产市场依然不乐观，明年商品房新供应量势必会减少，直至积压的库存消化完，新的供应量才能够接续。
“在这期间，恐怕会出现一个商品房供应的超级短缺期，时间大概在2013年第四季度到2014全年。”陈劲松告诉记者。
若情况真如陈劲松所言，那么去年和今年开工建设的大规模保障房将成为应对未来楼市供需失衡潜在风险的关键砝码。
住房和城乡建设部近期公布，今年1至9月，城镇保障性安居工程的建设进展是“实物开工986万套，开工率达98%”。
国家统计局的数据则显示，2010年商品房销售面积共计10.43亿平方米。如果按每套保障房50平方米计算，则2011年开工建设的1000万套保障房，累计面积约为5亿平方米，相当于去年住房销量的一半。
因而在陈劲松看来，未来中国楼市供需矛盾的关键救赎，就是保障房。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，由于保障房建设对冲了楼市下滑对经济的负面影响，因而这一轮紧缩式调控持续的时间会比想象的更长。接下来房价将会出现比较明显的调整。
但巴曙松同时认为，房地产市场的下调幅度，也将反过来牵制货币政策是否进一步紧缩。这恰是未来政策的“不确定性”因素。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广预测：“2012年下半年，最迟至2013年，房地产市场会出现较大幅度的下调”。
房地产市场迎来一个深度调整的“窗口时间”。
2011年保障房全年开工目标基本实现
住房和城乡建设部近期公布的数据显示，2011年1至9月，城镇保障性安居工程的建设进展是“实物开工986万套”。至此，2011年1000万套保障房开工建设计划完成率已达到98%”，距实现全年目标只差一步之遥。
10月25日，在十一届人大常委会第23次会议第二次全体会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在介绍城镇保障性住房建设和管理工作情况时表示，截至2010年底，累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。
据了解，从1998年城镇住房制度改革以来，我国城镇居民人均住房建筑面积从18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。“十一五”期间，开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。但姜伟新也表示，住房保障工作任务仍然艰巨。据调查，到2010年底，我国仍有2000多万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋。其中1000多万户居住在棚户区中。另外，城镇新就业职工和常住外来人口的住房困难问题也比较突出。
姜伟新表示，住房水平是社会发展的重要指标。中央提出到2020年实现全面建成小康社会的目标，住房是重要方面。为此，今后我国将持续加大保障房建设力度，“十二五”期间，计划建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套。到“十二五”末，保障性住房覆盖面达到20％左右。
同时，为满足大中城市净流入人口的增多趋势，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，增加其建设比重；“在安排年度建设任务时，计划头一两年多一些，后几年少一些”。
此外，督促地方提高保障房规划设计水平，合理布局，科学选址，也将成为今后保障房建设管理工作的重点。尤其是保障性住房的质量问题，将更加受到重视。记者王玉光
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楼市还宜放眼量
需求被压抑后只会越积越多，无非是在什么时间节点和以什么方式释放，不会是消失
自1月26日“新国八条”调控以来，2011年中国房地产市场从未平静过：限购、限贷、限价等调控政策接连出台；正源、绿城、佛山等新闻事件不断闪现；拐点、转型、洗牌等声音不绝于耳……
是这样吗？
严肃的研究者会发现，恰是在这“史上最严厉”的调控之年，房地产市场却出现了三个“反常”现象：首先，房企高薪抢人、挖角现象频现。今年各大房企的人才竞争盛况空前。一家大型企业人力资源部负责人最近表示，今年项目上缺人明显，公司到目前为止已经挖了190多人，仍觉不够，“只完成了挖人计划的三分之一”。
在很多企业面临专业人才缺乏的困境下，今年房地产业人力成本明显上升，同样一个岗位，如果是挖来的人才，今年比去年大约涨了至少20%。
其次，房地产业成交（面积）仍旧上涨。国家统计局刚刚公布的数据是，今年前三季度，商品房成交面积达到7.12亿平方米，同比增长达12.9%其中，仅9月单月就成交面积过1亿平方米，同比大涨10%以上。
再次，大企业业绩涨幅惊人。有统计显示，尽管调控不断，但大企业业绩却大幅增长：万科同比增约39%，中海增长46.8%，恒大的增幅则达到惊人的85%。
上述三个现象是客观存在的事实。这到底为什么？
原因其实很简单：人们每天看到的房地产业信息和数据，只是局部的和片面的，主要是近40个城市的数据，另外240多个城市的数据通常是看不到的。实际上，每个月和每个季度国家统计局所公布的房地产业成交数据，总共包括了287个地级市的数据。而媒体在传播市场信息的时候，往往偏爱报道其中主要的近40个城市——这些城市也是限购调控的主体。
只观察调控政策指向的近40个主要城市时，市场成交当然不好，所释放的信号当然悲观。
而放眼其余的240多个城市，这些城市目前还处于快速城市化的发展阶段，刚性需求仍在不断释放，且释放规模非常庞大，速度也非常快。因此，尽管主要城市的成交在萎缩，但此起彼伏之间，商品房成交数据仍旧是同比增长。只不过贡献这个增长的是通常所谓的三、四线城市，往往容易被媒体忽视。
房地产大企业由于进入城市多、项目多、布局比较分散，所以在限购政策把很多典型城市成交限制住后，还可以依托三、四线城市中的项目贡献继续保持业绩增长，弹性和腾挪空间大是成长的动因。
如果我们能站在这个角度来看待中国的房地产市场，又该如何判断当前和今后的形势呢？
我认为，可以把今年的市场走势拆分为两个阶段：1月26日至6月底可称为阶段。在此阶段，被限购的城市房地产市场经历了一个典型的U型走势，3月、4月为市场低位。
随后进入第二个阶段：需求在被压抑近2个月后，越积越多；再加上很多企业为冲上半年业绩，配合以价格10%左右的调整，导致5月、6月市场成交量反弹迅猛。直至主管部门再度施压调控，市场自7月12日起再度低迷至今。从这些年的调控与市场博弈的经验来看，尤其是从今年前一阶段市场表现可以看出，需求还是非常强大的，通常情况下被压抑2~3个月之后会有自我释放的内在动力。此时如果能够主动甚至积极地给予价格配合，成交量是可以恢复的。最近一段时间，我们发现，只要降价，市场还是有反应。
同时，需求被压抑后只会越积越多，无非是在什么时间节点和以什么方式释放，不会是消失。
可以想象的是，有相当部分需求在明年又有自我释放的可能性。如上所述，现在三、四线城市房产市场（也是我们看不见的市场）成长性非常之强，如果配以今年受限城市被抑制需求得以释放的话，明年的整体市场没有理由会比今年差。
其实，市场没那么差，只是因为我们自己的视野不够宽。
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