[摘要] 没有一个车间，却能吸引数百家企业落户；没有一条生产线，却可以创造数千个就业岗位；没有生产出一件商品，年税收却能超过亿元。写字楼的吸金效应毋庸置疑，随着中国-东盟自贸区、北部湾经济区的持续推进，越来越多的企业进入南宁，它们对写字楼的需求日益旺盛。
没有一个车间，却能吸引数百家企业落户；没有一条生产线，却可以创造数千个就业岗位；没有生产出一件商品，年税收却能超过亿元。写字楼的吸金效应毋庸置疑，随着中国-东盟自贸区、北部湾经济区的持续推进，越来越多的企业进入南宁，它们对写字楼的需求日益旺盛。同时，的商业地产巨头纷纷在南宁开疆拓土，南宁写字楼迎来了高速发展期。但是，南宁写字楼的高速发展也引发了市场争议，其发展后劲究竟如何？
市场
价格稳定需求旺盛
与商品住宅出现局部小范围价格松动不同，南国早报记者走访发现，南宁写字楼价格总体来说比较稳定。
以万象城附近一个商业写字楼为例，其价格从2013年5月份至今，一直保持着约25800元/平方米的均价。东盟商务区附近一写字楼，从2012年6月份至今一直保持着32000元/平方米的均价。此外，青秀区靠近埌东客运站的一栋写字楼，2008年成交均价为7000元/平方米，到2013年成交均价只涨到了8500元/平方米。少量在售的写字楼由于面临竞争以及清盘等原因，价格出现了一些下调，如位于青秀区的一栋写字楼，其2013年3月份均价9500元/平方米，2014年3月份均价8500元/平方米，同比下跌1000元/平方米。
2013年我国第三产业比重首次超过第二产业，而第三产业对写字楼等商业地产需求是比较大的。邕城多位商业地产市场人士认为，第三产业的快速发展为商业地产带来了发展机遇。实际上，南宁的第三产业在经济中的比重一直比较高，今年1月份南宁统计局发布的数据显示，南宁第三产业在经济中占比约为47.9%。以此为参照，南宁写字楼的发展已具备一个良好的经济基础。
近日，记者对市内多个写字楼进行了走访，发现这些写字楼的出租率都比较高。其中青秀区的华润中心出租率超过了95%，地王国际商会中心的出租率达到了90%。这一区域的纯写字楼出租率多数都达到了90%，位置稍微偏一点的高新区多数写字楼出租率也达到了80%。
高新区一家商贸公司负责人李先生向记者表示，原本其企业的办公室就设在厂房里面，现在随着公司逐步发展壮大，他希望能到写字楼里设立办公室，以树立企业的形象。
一位从事商业地产的市场人士介绍，随着南宁经济的持续发展，以及政府出台营改增等减税扶持政策，像李先生这样的情况正在逐步增多。伴随企业的发展壮大，他们对办公环境的需求也越来越旺盛。另外，由于国家在战略上的重视，南宁这几年的发展十分迅速，越来越多的外来企业进驻南宁，以图抢占先机。
辉煌置业商业部经理杨平表示，去年以来，外地企业对写字楼的租赁需求明显增多。当前南宁写字楼市场可以说比较火爆，环境好的写字楼“一房难求”。
走访
专业性写字楼不足
记者走访发现，与一些纯写字楼的需求旺盛相背离的是，南宁不少商住两用写字楼因不能满足企业的办公需求，造成了部分空置现象。此前，曾有房产中介机构对南宁写字楼市场做过调查，发现南宁商住型的公寓办公楼空置率在20%～40%之间。
一家房产代理公司的负责人表示，目前该公司的办公地点在兴宁区，属于商住两用的办公楼，不仅办公环境达不到要求，而且停车位也不够多，因此他最近一直想将公司办公场所搬迁到青秀区的写字楼。
除了硬件上的配备，物业管理等软件上的配备也成为当今南宁写字楼市场的一个软肋。在金湖广场附近一栋写字楼内，一家金融担保公司的负责人表示，其所在的写字楼在南宁应该算是较为高端的，但仍存在不少问题。比如写字楼内没有餐饮、娱乐、休息等相关配套，他们下了班还得到楼外边去找饭吃。此外，写字楼物业实行一刀切的管理也不太合理，比如要求企业不能自行调节供暖设备，夏天晚上不开空调。该负责人说：“楼宇经济晚上也要产生效益，有些企业晚上也会加班，夏天晚上不开空调等于不让人加班，这里几乎每个月都有一家企业搬走。”
绿地(香港)南宁公司副总经理贾顺飞在接受南国早报记者采访时曾表示，南宁的写字楼还处在雏形阶段，即使是在写字楼发展较快的金湖商圈，不少写字楼还是商住两用，物业管理水平有待提高。他认为，随着中国与东盟的经济合作进一步加深，会有越来越多的外来企业进入南宁，他们对办公环境、商务环境的要求也会越来越高。不符合现代经济发展要求的写字楼要么进行升级调整，要么面临被市场淘汰的命运。
分析
供应量急增未来竞争加剧
面对市场旺盛的需求，从政府到企业都在对写字楼进行积极规划与开发。随着南宁市政府宣布要在五象新区打造总部基地，国内一批商业地产巨头相继进入。今年南宁两会之后，青秀区也宣布要打造南宁楼宇经济中心，培育一批符合现代服务业发展需要的写字楼。
南宁市住房保障和房产管理局数据显示，2012年全年南宁写字楼成交面积6.31万平方米，同比下降24.61%；而2013年全年南宁写字楼成交面积达到了19.49万平方米，同比增长208.87%。此外，2013年1～4月份，南宁写字楼批准预售面积约为2.6万平方米；2014年1～4月份，这一数字已经达到了27万平方米，同比增长幅度非常明显。
业内人士吴宁认为，当前南宁写字楼存在空间，且出租率非常高，企业想找好一点的写字楼都比较困难。但南宁未来3～5年内新增的写字楼将很有可能达到450万平方米，也就是说每年新增100万平方米。从南宁的人口导入与产业导入来看，未来两年的实际需求可能在150万平方米左右，因此这些写字楼存在过剩的风险。由于当前市场较为繁荣，这些写字楼的销售应该不会是个大问题，但销售之后一部分写字楼可能不得不面对空置的问题。
不过，也有不少投资者认为，南宁写字楼未来的需求量很难预测。如果政府在招商引资方面做得好，未来写字楼未必存在过剩的风险。
投资
纯写字楼投资较高
与相对稳定的价格相比，写字楼的租金还是比较可观。记者了解到，南宁目前写字楼的租金在7%～15%之间。以青秀区的尚东国际为例，2008年该写字楼成交均价为7000元/平方米，如果当时购买面积为100平方米，全款结算的话总价为70万元。该写字楼现在的租金约为一个月70元/平方米，一年的租金就达到了8.4万元，年租金达到了12%。
投资者需要注意的是，如果选择在现在购买写字楼，并且要用到商业贷款的话，就需要摸清相关政策。据记者了解，现在商业地产贷款只能贷五成，并于10年内还清。不过，当前银行对商业地产并没有卡得像商品住宅那么严，基本上还是能拿到基准利率。
杨平表示，写字楼十分注重开发商的开发能力以及后期的招商、管理运营能力。如果后期的招商和管理运营没有做好，那么其租金的提升空间就不大。当前南宁市场上有不少缺乏开发经验的开发商也在涉足写字楼，这些写字楼分布于南宁各个城区，有的就在一些国内知名开发商开发的写字楼旁边，相比之下，这些楼盘的劣势会比较明显。
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