[摘要] 经济增速减缓、人民币贬值、资金面持续偏紧，近段时间，影响楼市的负面因素相继浮出水面，杭州、秦皇岛、无锡等地商品住宅市场也频繁出现“降价抛售”的字眼。在这股不断蔓延的降价风之下，南宁商品住宅表现如何，成为各方关注焦点。
经济增速减缓、人民币贬值、资金面持续偏紧，近段时间，影响楼市的负面因素相继浮出水面，杭州、秦皇岛、无锡等地商品住宅市场也频繁出现“降价抛售”的字眼。在这股不断蔓延的降价风之下，南宁商品住宅表现如何，成为各方关注焦点。
动态
少数楼盘开始降价
近日，有不少市民反映，位于南宁江南客运站附近一楼盘和南宁动物园旁边一楼盘，出现了一些低于前期定价的房源，价格似乎出现了松动。记者为此进行了走访。
在南宁市江南客运站附近楼盘的售楼部内，销售人员向记者介绍，该楼盘低楼层的小户型价格约为5500元/平方米，均价为5900元/平方米，大户型价格约为5800元/平方米，最贵楼层不超过6200元/平方米。记者观察到，该楼盘于去年3月份开盘，房价从5000多元/平方米一直升到了今年2月份的6500元/平方米。但进入3月份之后，该楼盘均价回落至5900元/平方米。
在南宁市动物园附近楼盘的售楼部内，销售人员告诉记者，该楼盘原先有一套5380元/平方米的房源，但早已经卖出去。由于该楼盘早已经封顶，今年年底将交房，目前只对几套剩余房源进行清货处理，这几套房源的价格约为5600元/平方米。然而自相矛盾的是，这名售楼人员随后又表示该楼盘实际上还有部分房源未售，但价格还没有制定出来。有业内人士向记者分析，这属于开发商的一种营销手段，实际上等于变相降价。记者观察到，该楼盘开发商主业并非房地产开发，该楼盘去年11月份均价为6400元/平方米，到今年4月份降到了6000元/平方米。
除了以推出特惠房进行促销外，当前南宁不少楼盘或是楼盘代理商通过加大内部认购的方式变相降价。五象新区一个尚未开盘的楼盘近期向市场推广内部认购，认购价为6800元/平方米。销售人员表示，该楼盘将于近期开盘，开盘价不会低于7500元/平方米。记者注意到，同一时期，该楼盘周边新房均价已达7800元/平方米。
此外，还有一些面临较大销售压力的楼盘，以首付分期的形式向不具备首付条件的购房者提供无息或低息贷款，通过降低购房者的购房门槛，促进楼盘销售。其中位于相思湖片区的一个楼盘，允许购房者在一年内分四次付完首付，支付次首付后就可以签订购房合同。
走访
多数楼盘价格稳定
虽然部分楼盘出现降价迹象，但记者走访发现，这只是“局部降温”。在楼市降价风不断蔓延的情况下，南宁的楼市不论是刚需楼盘还是改善型楼盘，其价格多数都没有发生太大的波动，一直维持着稳中有升的态势。
以刚需盘为例，位于经开区的一个刚需楼盘，2013年5月出现过5300元/平方米的均价，从2013年10月至今均价一直维持在5800元/平方米左右。以改善型楼盘为例，位于凤岭北一个改善型楼盘，从2013年5月至今，均价基本维持在9500元/平方米左右。
广西天昌投资有限公司房产分公司营销部经理邓升强表示，当楼市一片向好的时候，再烂的盘也能卖得出去。当市场出现疲软趋于理性的时候，性价比不高的楼盘就会面临调整。但当前南宁在售楼盘不下百个，有10个左右的小楼盘出现价格上的调整属于正常现象，并不能代表市场主流。
多位南宁房地产市场内部人士向记者表示，外地楼市降价的现象被市场明显放大了，并不具有代表性。实际上，常州、秦皇岛等地的部分楼盘降价都有其自身原因。比如秦皇岛、无锡，其出现降价的主要原因是高库存及有限的消费量。杭州部分楼盘降价除了当地库存较高以外，还与开发商因前期在土地价格处于高位时买入土地，后来销售定价过高，超出市场承受能力有关。
那么，南宁楼市的库存情况如何？业内人士吴宁表示，当一个城市的商品住房去化周期超过36个月属于高风险的楼市，去化周期在24周到36周属于中高风险，12到24个月属于中低度风险，12个月以下属于低风险。南宁当前商品住房的库存约为500万平方米，去化周期约为11个月。此外，去年全年南宁新建商品住房成家量约为750万平方米，成交量约为705万平方米，当前南宁楼市总体供需较为平衡，风险较低。
供需平衡的同时，与一些经历了暴涨的城市相比，南宁房价相对维持在一个稳定的态势。以国家统计局公布的住宅销售价格变动情况为例，在去年年初到今年年底的同比价格中，上海市于11月和12月份均出现了21.9%的涨幅，为各大城市涨幅。在这一时期内，南宁新房价格涨幅为11.2%，涨幅超10%的仅出现过3次，在主要城市中属于中等水平，与大部分二三线的省会城市处于同一水平。
调查
市民观望情绪渐浓
在各种负面消息不断传出的情况下，购房者心态也出现明显变化。
近日，记者随机采访了数十位南宁市民，发现他们的观望情绪很浓，想过一段时间再决定买不买房的人占了多数。而持有多套房产的市民则陷入了悲观情绪。来自横县的黄女士目前手上持有4套住房，她表示当前楼市不断传出降价声，感觉自己似乎被套牢了。“近期来看我房子的人都说不急着买，要再观望观望，我现在能做的只有再等一等”。
实际上，由于投资渠道过窄等原因，当前的房地产在不少老百姓眼中仍是一项准投资品。不过纵观这些年南宁商品住房价格的变化，其投资并没有人们想象中那么高。
来自河池的龚先生于2009年年底在青秀区云景路附近楼盘买了一套面积140余平方米的房子，当时价格是7000元/平方米，在缴纳完契税后，房子总价将近100万元。龚先生向银行贷款60多万元，以当时9折的优惠房贷利率算，每月月供3600多元。5年时间，龚先生总月供为21万余元。到今年年初，算上购买价、装修费及月供，龚先生这套房子每平方米成本已经超过了8000元。今年3月份，龚先生因为工作调动原因，将房子以8100元/平方米卖出，不仅没有赚，还亏了点钱。
经过走访，记者发现像龚先生这样的例子在南宁房地产市场并不鲜见。东盟商务区内一个房产中介公司的分行经理黄先生介绍，2007年至2008年间买房的业主会享受到比较高的投资，到了2009年，南宁商品住宅价格涨势趋缓，总体涨幅不大，当时一些在高位买入房源的业主在相继遭遇限购限贷等政策后，现在反而开始担忧起长期持有房产的成本。值得关注的是，从去年年底开始，东盟商务区和凤岭北已经有一些外地炒房客开始以低于市场价的价格对小部分房源进行抛售。
展望：业内人士谨慎看后市
“南宁楼市当前的房价合理吗？个别楼盘降价了，南宁楼市未来走势如何？”走访中，有不少市民提出如此问题。
记者了解到，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间。南宁2013年的房价收入比在8倍左右，稍高于国际惯例认为的合理区间。对此业内人士表示，由于各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、房价计算方法不同，房价收入比并不能完全适用于我国楼市。与国内一些经历了暴涨的城市相比，南宁楼市的泡沫比较小。
但是，对于南宁楼市未来走势，接受记者采访的南宁多位房地产业内人士不再如去年那么乐观。去年多数业内人士比较坚决地表示南宁房价还会涨，但今年的口径则变为了稳中小涨、稳中上下波动。记者了解到，去年市场一片向好的时候，开发商纷纷调高销售目标，但今年有些开发商已经不再明确地提出销售目标，一些开发商甚至因为蓄客不足而无法明确开盘时间。
“今年开发商是谨慎中乐观。”吴宁表示，南宁楼市本身并没有出现过度开发的迹象，且南宁这个城市正在不断提升之中。随着市场逐步理性，多数开发商不会盲目进行开发，购房者也不会再仓促出手。因此，今年南宁楼市总体上仍是稳中有小涨，但涨幅不会很大。不过需要注意的是，当前南宁的人口导入并非是产业人口的导入，教育、商业往来的人口导入占了相当大的比例。导入的人口与现在楼盘的新增供应量并不能完全匹配，金融政策收紧等因素多少还是影响了市场需求。因此，南宁商品住宅新增供应量存在一定的过剩风险。
“今年新开盘的住宅类楼盘并不多，但老项目的新增供应量在持续加大。”辉煌集团南宁分公司总经理黄明程表示，目前南宁新导入的人口确实不多，南宁楼市蛋糕因此没法有效扩大。现在，如何增加客户量成为了开发商和代理商苦思冥想的问题。在这样的情况下，好卖的楼盘会持续热销，价格会随之稳定。不好卖的楼盘要扭转销售困境有不小难度，价格也会有较大的松动压力。
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