[摘要] 自2011年南宁实施限购以后，不少开发商与投资者纷纷将目光转向了商铺。这一阶段，南宁市场上的商铺不论是售价还是租金，总体上都有了较大幅度提高。然而在急速增加的供应量面前，市场并非一片向好。早报记者走访发现，南宁市内商铺行情分化，一些区域的商铺存在明显空置现象。
自2011年南宁实施限购以后，不少开发商与投资者纷纷将目光转向了商铺。这一阶段，南宁市场上的商铺不论是售价还是租金，总体上都有了较大幅度提高。然而在急速增加的供应量面前，市场并非一片向好。南国早报记者走访发现，南宁市内商铺行情分化，一些区域的商铺存在明显空置现象。
现状
价格居高不下市场行情分化
“南宁商铺价格一直往上涨，但有的区域是有价无市。”宾阳的李女士表示，这几年她分别在南宁金朝阳和国贸购置了两间商铺，现在仍在开发商的返租期。本来还想在长湖路附近再购入一间商铺的，但该区域商铺已经炒到了8万元/平方米。由于感觉人流和商业氛围跟不上难出租，李女士不敢买。
作为典型的炒铺族，李女士的遭遇情况具有一定的代表性。记者了解到，这几年南宁商铺的价格一直居高不下，区域的分化也使市场呈现冰火两重天的格局。辉煌置业商业部经理杨平介绍，由于限购限贷等原因，很多热钱都流向了商业地产，加上市场对商业地产的持续炒作，这几年南宁商铺的价格是有些虚高的。这也造成了南宁商铺市场分化比较严重，成熟区域的商铺一铺难求，偏冷的区域商铺有价无市。例如，位于朝阳商圈的一间商铺价格为8万元/平方米，一个星期不到就卖出去了。东葛路延长线上某综合体卖的商铺达到13万元/平方米仍遭哄抢，但在距离该城市综合体不远，一间价格为7万多元/平方米的商铺半年都卖不出去。
来自柳州的投资者陈先生表示，之所以选择投资商铺，不仅因为其投资比住宅高，而且由于其较高，其抵押贷款比住宅更容易通过银行的审批。但是自去年接近年底的时候，商铺的综合税率由之前的6.5%上升到了12.65%，且部分城区还征税租赁税，使得商铺的交易成本大大增加，这也让陈先生买铺时更加慎重。记者了解到，去年年底在望园路一带，有一个面积为2000多平方米的商铺成交价为3200万元，仅税费就缴纳了300多万元。
走访
新增供应增加 部分区域空置
南宁市住房保障和房产管理局数据显示，从2011年至2013年，南宁市新建商铺累计批准预售面积达134.15万平方米，但成交量仅为84.06万平方米。批准预售的商铺面积与成交面积之间的缺口达50.09万平方米，这也意味着即使算上开发商自持的部分，南宁还是有相当比例的商铺处于空置状态。
这些数据是否能反映市场实际情况呢？记者为此对市内各城区商铺进行了走访，发现在凤岭北靠近保利童心缘一带及凤岭南的东盟十二园片区、江南区的碧园南城故事和八桂绿城，以及西乡塘区的相思湖一带，都存在明显的商铺空置现象。
南宁一家房产中介公司的负责人透露，商铺空置的原因有几个方面。以凤岭北部分楼盘和东盟商务区的部分商铺为例，这些片区不少商铺面积较大，月租金上万，商家进入基本上没什么钱赚，所以空置也很正常。江南区的碧园南城故事以及西乡塘区的相思湖一带商铺空置主要是周边人流少，商业氛围还没有起来。一般一个商铺的培育期是3~5年，此外开发商的开发策略或招商进度也可能影响出租。
然而，空置给投资者带来的消耗是惊人的。商铺业主钱女士在西乡塘区北大路的有一间商铺，总价为200万元，面积为40平方米。在首付100万元之后，她还要向银行贷款100万元，尽管银行对商业地产的利率不像住宅房贷卡那么严，仍可享受基准利率，但每个月也要承受12000元左右的月供，“我这个商铺有半年租不出去，真是急死人了”。
一些市场人士将南宁商铺的空置率归结于电商冲击。对此，南宁大商汇总经理杜卫东认为，电商对传统实体店的冲击是有的，但受影响比较大的还是百货类的商业业态。而且市场将电商在服装、小电器等标准化生产产品方面的优势放大了。实际上，对商铺的发展而言，更重要的还是业态的问题。
业内
要靠配套 炒铺得看前景
在商品住宅投资日渐降低的情况下，商铺的溢价空间还是吸引了不少市场的眼光。但经过走访，记者发现商铺的投资并不见得都是一片向好，即使是同一商圈内的商铺其也可能会有较大的差别。
以位于东盟商务区一条主打东盟概念的商业街为例，2010年均价为6万元/平方米，但由于各种原因至今未形成商业氛围，商铺大量空置，投资者损失惨重。但距该商业街不远的保利21世纪世家、盛天茗城一带的小区商铺，由于商业氛围浓厚，其商铺的售价和租金也是水涨船高。以盛天茗城为例，该小区商铺2008年年初售价在2万多元/平方米，到现在已经升至5.8万~6.5万元/平方米。租金也从2009年的130元/平方米左右，涨到现在的280元/平方米左右。
南宁一名中介公司负责人介绍，二手商铺的投资可以用一年的总租金除以当时购买价得出，投资者可用这个公式得出的投资来作参考。当投资大于6.5%时，这个商铺是比较值得投资的。当投资在5.5%到6.5%之间时，这个商铺是可以考虑投资的。当投资低于5.5%时，就要看该商铺的未来发展前景。
对于一个已经成熟的商铺来说，如20年内回不了本，那么投资价值就不大。目前南宁多数一手商铺，即行内所说的“生铺”位置比较偏远，但这些“生铺”一旦，其溢价空间能翻好几番的，当初盛天茗城一带的商铺就是如此。不过“生铺“能不能没有前期的投资作参考，只能靠投资者独到的眼光来把握其未来前景。
预期
高铁轻轨开建 投资热点频出
近段时间，随着南宁地铁1号线和2号线以及高铁建设工作如火如荼地进行，不少开发商和房产代理商纷纷借势进行热炒，地铁沿线的商铺似乎一下遭到了市场的哄抢。但经过记者了解，并不是所有打地铁高铁概念的商铺卖得都很好，相反，有些开发商借着地铁概念将商铺定价过高，反而造成了商铺销售情况不佳的情形。
对于地铁高铁给商铺带来的利好，有不少投资者提出，是否地铁沿线的商铺都能享受到地铁开通的利好？还是位于地铁站口的商铺才能享受地铁带来的利好？应该在地铁开通前就对商铺进行投资还是地铁开通后再对商铺进行投资？
杜卫东认为，商业地产的关键在人流以及人流所带来的物流、商流。城市地铁能够为区域带来交通的通达性，是一种便捷的市民化公共交通工具，而且一条地铁线路是由多个站口组成的，因此地铁沿线的商铺多数都会因为地铁的贯通而受益。至于投资的时机，杜卫东表示要看投资者对趋势的判断。地铁开通前投资商铺，其上升空间会比较大。一旦地铁开通，商铺的概率就很大，那这时候再投资，成本无疑提高了。
“城市的交通确实为商铺的带来了动力。”青秀区凤翔路一些商铺的业主表示，几年前长湖路延长线还没开通的时候，凤翔路一带的商铺售价为1万多元/平方米，租金一个月不到100元/平方米。等到长湖路开通，售价和租金均快速上涨。现在，凤翔路有部分商铺的售价已经达到7万元/平方米，租金达到了100多至200元/平方米。
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