[摘要] 9月16日，停牌逾一个月的招商地产正式公布了资产注入及募集配套资金预案，总交易额近65亿元，成为目前上市房企最大的再融资计划。
9月16日，停牌逾一个月的招商地产正式公布了资产注入及募集配套资金预案，总交易额近65亿元，成为目前上市房企的再融资计划。业内人士指出，这可能再度点燃房企的融资激情。
宏观经济研究员张大志对《国际(论坛)金融报》记者分析，国家融资政策的松动成为推动地产融资发展的关键性因素。“而且招商地产对于运用上市平台再融资需求很大，也是其规模增长的需求。”受此消息影响，9月17日地产板块表现萎靡，招商地产盘中几近跌停，保利地产、金地集团、万科A等皆下跌。
开闸：群雄逐鹿
记者了解到，自新湖中宝(600208)在8月份抛出定增方案后，房企再融资即将开闸的消息迅速在市场内传递，多家房企纷纷公布了各自的增发计划。
截至9月10日，沪深两市共有21家房企公布了定增方案，涉及募集的资金高达515.59亿元，其中金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建9家公司的方案已经获得了股东大会的通过。8家房企选择发债融资，总融资金额达到626.39亿元。
记者从相关人士处了解到，9月初，至少两家房企被证监会口头通知“暂缓报送”再融资方案，一家公司拟定增募资数十亿元用于房地产项目，另一家公司拟发债。从流程上看，两家企业再融资方案均已通过股东大会审议，若证监会受理且审核通过，将成为首批房企再融资重启案例。
与此同时，记者在9月16日获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金（REITs）相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。
后市：政策重启
由此可见，停牌进行大规模融资的招商地产，可能是地产直接融资政策重启的“首吃螃蟹者”。
记者了解到，招商地产还拟以24.23元/股的价格，向不超过10名特定投资者非公开发行不超过6692.74万股，募集配套资金总额不超过16.22亿元。相比此前大多数房企发布的再融资方案，招商地产此次采取了大股东注资和非公开发行股份相结合的方式。招商地产在公告中也坦承，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能会面临因资金周转速度缓慢而导致现金流量不足的风险。
一位不具名的地产分析师指出，房企再融资停了三年左右，开闸意味着政府开始偏向用市场化的调控手段来增加供给，对地产而言是一种利好。“政策开闸后，可能会出现"群雄逐鹿"的情况，相关投资者要注意其中潜在的风险。”上述分析师指出。有业内人士表示，从当前再融资政策执行情况不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。
张大志分析，如今房产融资开闸已成既定事实，而且因为过去房地产严厉调控的措施，影响到房地产行业的发展。“二三线城市的房产受到严重影响，一线城市房价依旧保持上涨势态。融资政策开闸，让房企的资金成本降低，这样企业可以去开发更多的地产项目，增加供应，也可缓解目前市场上供求矛盾比较突出的状况。”
绿城中国年内六度举债125亿还短贷降成本
绿城中国昨日宣布，计划进行一项3亿美元（约合18.36亿元人民币）优先票据的国际 (论坛)发售。而在一周前，这家房企刚向多家财务机构借款3亿美元。
如果算上此次发售优先票据，该公司年内已经举债达125亿元。绿城方面称，公司今年频繁融资一方面改善了原先以短期借款为主的债务结构，同时，较低的票面利率将减少未来财务费用的支出，有利于控制财务成本。
绿城方面透露，将发行于2019年到期的3亿美元优先票据，其票据年利率为8%，德银、汇丰银行、高盛(亚洲)、中银国际、工银亚洲、渣打及瑞银作为初步买方。该公司称，估计发行2013年票据的所得款项净额将约2.96亿美元。
绿城方面称，计划将上述票据的所得款项净额用作若干现有短期债项再融资、拨付资本开支。而就在10天前，绿城刚宣布已和多个财务机构达成3亿美元的融资协议。如果算上此次发行美元票据，绿城今年已经6次举债。而在去年，绿城中国并未为了降低负债率进行过融资。
今年上半年，绿城分别发行了2016年到期的25亿元人民币优先票据、7亿美元优先票据（约合人民币43.16亿元）。同时，其与九龙仓合作开发的大连房地产项目也取得中国贷款融资及银团贷款总额约24.6亿港元（约合人民币19.55亿元）。因此，加上此次发债3亿美元，绿城年内举债已经达到125亿元人民币。
对于今年六度举债，绿城中国一位高层人士解释，今年以来，公司很多融资是用来偿还境内短期的开发贷款，非但不会构成财务压力，反而会缓解财务压力。“去年年底，虽然我们把负债率降下来了，但还款压力仍然集中在一年内的短期借款，所以我们现在多借一些债券，属于长期的（3年、5年），来取代短期的开发贷款。”该人士说。
“绿城今年频繁动用杠杆，很大程度上有赖于去年的沉寂。”一位内房股分析师称。在他看来，这种现象从今年上半年绿城发行票据的利率便可看出。据悉，该公司优先票据票面利率从2月及3月美元优先票据的8.5%，下降至5月发行人民币优先票据的5.625%。
由于去年全年未融资，该公司财务状况也有所缓解。今年上半年，绿城手上现金约为104亿元，一年期的短期借款约为77亿元，而其净负债率也从之前的148%下降至49.5%。标普更于今年8月份再次上调公司评级由B至BB-。“评级上调也将影响其融资成本，财务机构也会相应下调其贷款利率，绿城的融资窗口期便自然形成。”上述分析师称。
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