[摘要] 月17日，南宁版“国五条”细则出台，其强调二手房“依法严格按转让所得的20%计征个税”引起广泛关注。按照这一计征方式，房子原值如何认定？征税前可扣除哪些费用？“五年唯一”免个税的优惠政策中，5年的时间标准如何认定？……针对细则中市民关注的热点问题，相关部门独家解答。
4月17日，南宁版“国五条”细则出台，其强调二手房“依法严格按转让所得的20%计征个税”引起广泛关注。按照这一计征方式，房子原值如何认定？征税前可扣除哪些费用？“五年”免个税的优惠政策中，5年的时间标准如何认定？……针对细则中市民关注的热点问题，相关部门解答。
1问
购房时间如何确定
以产权登记或契税完税时间为准
问：陈女士想要出售其在南宁市一套自用的商品房，签订购房合同的日期已经满5年了，但取得房产证的时间还不够5年，陈女士是否可以享受“自用5年以上，家庭生活用房免征个税”的政策呢？“5年”的时间该如何认定？
答：“5年”的住房购买时间不以购房合同的签订日期为依据，而以房屋产权登记证登记或契税完税证上注明的时间为准，若二者时间不一致，则按“孰先”原则确定购买时间。即房产证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，则以房产证上的时间为准；反之，则以契税完税证明上的时间为准。
2问
五类房屋原值如何确定
各有标准，可对号入座
问：陈女士转让该商品房后，纳税时房屋原值如何确定呢？
答：按照细则，相关部门若通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，按照20%计征个税。陈女士购买的是商品房，房屋原值主要是购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
此外，自建住房，主要是实际发生的建造费用，及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房，包含集资合作建房、安居工程住房等，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房，主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或向产权单位）交纳的所得及相关税费；城镇拆迁安置住房，则根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体确定其原值。
3问
征税前哪些费用可减扣
商品房可扣装修费用，不超原值10%
问：陈女士转让该房屋，若按20%计征个税，此前她为房屋支付的装修费用、贷款利息等是否能减扣？
答：目前，南宁市转让住房过程中，缴纳的相关税金主要是营业税及附加（含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）等税费。“合理费用”则指住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
在市民转让住房时，根据转让收入计算应纳税的所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从转让收入中减除上述合理费用。
在能够提供实际支付装修费用的税务统一发票，且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的情况下，已购经适房、公有住房扣除限额为房屋原值的15%，已购商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。若原购房为装修房，原合同中注明房价款中含有装修费，如铺了地板、装配洁具的，将不再重复扣除装修费用。此外，住房贷款利息、手续费、公证费等凭有效证明据实扣除。
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4问
今年南宁房价控制线是多少
7254元/平方米
问：细则已提出今年南宁市的房价控制目标，即增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅，那么房价将会控制在什么价格范围？
答：据了解，依据不同的统计口径，新房价格均价的统计结果可能不一样。目前统计部门和南宁市房管部门因各自的统计口径有所不同，结果将会各异。根据南宁市房管部门提供的数据，2012年南宁市新房均价为6717元/平方米。如果以此计算，根据南宁市公布的2013年经济预期目标，2013年城镇居民人均可支配收入增长目标为12%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI目标控制在4%左右，那么，南宁市今年的房价控制目标涨幅不超过8%（12%-4%=8%），可以算出今年南宁市房价的控制线应该为6717+6717×8%=7254元/平方米。
5问
作假规避限购政策将如何对待
查处各类造假行为
问：南宁版细则明确限购范围不扩大，但同时也明确住房、公安、民政、税务、社保等部门进一步完善信息共享和审核工作机制，加强购房资格审核，对不具备购房资格的购房人，不予办理房屋登记。这是否意味着，将会加强查处那些通过办理各种虚假证明规避限购政策的行为？
答：在实际生活中，曾有中介和投资投机客涉嫌办理虚假税收等各类证明规避限购政策。按照细则，今后将加强这一块的执行力度，堵住此前限购政策执行存在的漏洞。目前，各部分将进行联通，将一起研究出台措施加强这一块的违法行为的查处，今后，非南宁户籍家庭通过违规手段补缴纳税证明将行不通。
6问
为何大幅增加经营性用地供应
力保住宅用地价格平稳
问：今年南宁市将“招拍挂”98幅共8549.47亩经营性用地，相比去年3116.45亩的计划供应量增加了5433.02亩，是去年的2.74倍。为何要大幅增加经营性用地供应？
答：增加的经营性用地供应能否形成实际供应还要看有没有开发商愿意买，而且实际工作中可能还会根据市场反应做相应调整。虽然住宅用地只是其中的一部分，但总量提高了，对稳定整个土地市场还是能起到一定作用的。至少住宅用地价格不会因为商业、金融等其他用地价格上涨而“水涨船高”。
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