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南宁版“国五条”落地引关注 部门权威解答热点问题

南国早报  作者:雷倩倩 欧乾恒 罗暘   2013-04-19 08:55

[摘要] 月17日,南宁版“国五条”细则出台,其强调二手房“依法严格按转让所得的20%计征个税”引起广泛关注。按照这一计征方式,房子原值如何认定?征税前可扣除哪些费用?“五年唯一”免个税的优惠政策中,5年的时间标准如何认定?……针对细则中市民关注的热点问题,相关部门独家解答。

4月17日,南宁版“国五条”细则出台,其强调二手房“依法严格按转让所得的20%计征个税”引起广泛关注。按照这一计征方式,房子原值如何认定?征税前可扣除哪些费用?“五年”免个税的优惠政策中,5年的时间标准如何认定?……针对细则中市民关注的热点问题,相关部门解答。

1问

购房时间如何确定

以产权登记或契税完税时间为准

问:陈女士想要出售其在南宁市一套自用的商品房,签订购房合同的日期已经满5年了,但取得房产证的时间还不够5年,陈女士是否可以享受“自用5年以上,家庭生活用房免征个税”的政策呢?“5年”的时间该如何认定?

答:“5年”的住房购买时间不以购房合同的签订日期为依据,而以房屋产权登记证登记或契税完税证上注明的时间为准,若二者时间不一致,则按“孰先”原则确定购买时间。即房产证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间,则以房产证上的时间为准;反之,则以契税完税证明上的时间为准。

2问

五类房屋原值如何确定

各有标准,可对号入座

问:陈女士转让该商品房后,纳税时房屋原值如何确定呢?

答:按照细则,相关部门若通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,按照20%计征个税。陈女士购买的是商品房,房屋原值主要是购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

此外,自建住房,主要是实际发生的建造费用,及建造和取得产权时实际交纳的相关税费;经济适用房,包含集资合作建房、安居工程住房等,主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金;已购公有住房,主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得及相关税费;城镇拆迁安置住房,则根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体确定其原值。

3问

征税前哪些费用可减扣

商品房可扣装修费用,不超原值10%

问:陈女士转让该房屋,若按20%计征个税,此前她为房屋支付的装修费用、贷款利息等是否能减扣?

答:目前,南宁市转让住房过程中,缴纳的相关税金主要是营业税及附加(含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)等税费。“合理费用”则指住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

在市民转让住房时,根据转让收入计算应纳税的所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从转让收入中减除上述合理费用。

在能够提供实际支付装修费用的税务统一发票,且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的情况下,已购经适房、公有住房扣除限额为房屋原值的15%,已购商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。若原购房为装修房,原合同中注明房价款中含有装修费,如铺了地板、装配洁具的,将不再重复扣除装修费用。此外,住房贷款利息、手续费、公证费等凭有效证明据实扣除。

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