[摘要] “240万元，我希望2015年能超过这个数字。”停顿了3秒，周双才讲完了他的目标。楼市低迷的2014年，买房人成了经纪人眼中的稀缺资源。争抢比赛中，经纪人的收入差距也超过了10倍。
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中国房地产报
过完腊八就是年，楼市进入传统淡季，多位职业经理人信心再度小幅下滑。中国房地产报调查结果显示，2015年2月中国房地产经理人信心指数在2015年1月跌落两个百分点后，环比再跌三个百分点至78.67。
让路春节
2月份是中国的传统节日春节，忙碌了一年的开发商也步入短暂的“休整期”，不过仍有部分地方打出了“返乡置业”的牌。
“1月和2月持平，从市场来看没有发生太大的变化。”五矿建设董事总经理何剑波认为楼市预期上没有明显改变，2月谈不上更好或是更坏。
过半的职业经理人在接受调查时做出了持平的判断。
中建总公司总经济师鲁贵卿认为销售没有太大变化，目前中国的实际经济比数字表达的要严峻得多，“中建下面公司设计板块合同订单在下滑”。
上海新城控股集团高级副总裁欧阳捷也发表了持平的观点。他判断政策不会有太多的变化，从市场面来看，大的势头还是供大于求。今年2月份的春节比去年要晚一些，可能东部就业的人回到中西部“返乡置业”需求会相对活跃一些。
“2月份楼市销量的值可能小于1月份。”河南新田置业有限公司总经理冯常生分析，春节属于传统的市场销售淡季。春节假日，人们文化、旅游、娱乐等消费增加，若非改善性居住或者必须紧要需求居住的消费者，出手楼市的可能性较小。
这个观点得到新东润地产有限公司副总裁王龙的赞同，他认为，房地产的软着陆市场形势也和当前整个国家的经济有关。
“春节氛围、雨雪渐冷的天气等因素，银行利率浮动等金融政策尚不明朗，都让消费者趋谨慎。”河南和谐置业有限公司总裁吴肄群认为，整体看，投资性客户日趋谨慎，受市场影响较大；刚需消费者作为当前楼市消费的生力军，则是较长一个时段的市场主流消费群体。
万科集团高级副总裁、北京万科董事长毛大庆则下调了本月信心指数评分，他认为，上月毕竟是受到信贷等利好政策因素影响。而从市场实际表现来看，各种利好政策对市场的刺激十分有限。
旭辉集团董事长林中也小幅下调了本月信心指数评分，其判断短期内，政策不会有什么影响，中长期是利好。“楼市限购政策取消扩大了市场购买基数，其实大部分城市自用需求都在90%以上，投资类需求不到10%，这些城市放开限购之后对市场不会有很大冲击和变化。我认为这个政策的利好作用需要时间，可能是九个月或者一年。”
林中对此表示乐观，他分析2015年的市场会比2014年好。从平均看，预测交易量会有5%~8%之间的成长，房价可能会有5%的平均涨幅。政策利好、央行降息等因素正在改变市场预期和心理，预计明年5、6月份市场会恢复，量价重新进入成长轨迹，开发商的库存会回到12个月的健康水平，供需正常的城市，比如上海和深圳，楼价会涨的快。
地方两会热议楼市
就在中房MCI指数团队调查期间，正值地方两会陆续召开。不少的地产职业经理人在参会时反映：楼市依然是今年地方两会讨论的热点。
“经济新常态背景下两会召开，市场和开发商都在关注，楼市调控和房价依然会成为关注度较高的问题。”河南星联置地（集团）有限公司副总经理李涛说，为刺激交易会不会有进一步的楼市政策、按揭政策出台，是目前市场所关注的方向。
作为地方两会的代表，冯常生也表示：“感觉与会者对楼市的话题依然反映热烈，但政府文件中直接提及房地产和楼市的问题不多，一个感觉是，政府文件中关乎房地产的间接文字增多，比如对智慧型城市、社区服务、城市管理等方面的关注。这些间接涉及房地产的内容和工作，可看作一种有利于房地产健康发展的杠杆力量，在改善和推动着传统意义的房地产在新常态下的发展和创新。”内蒙古的开发商在区两会的分组讨论中，努力从两会找企业方向，比如，偏建筑企业的代表表示，未来会更加关注城市建设、民生工程。
“好要钱，好结账。”一位代表直言跟着政策走的好处。
而开发商则更关注政府在城市规划、重点开发区方面细则的落地，从中寻找商机，也希望给企业转型找准方向。
对于2015年发展，职业经理人认为“稳”是上策。
“中国房地产已经从住房普遍短缺、企业粗犷开发盈利的时代，步入了市场分化、房价涨幅放缓、房企利润下调、价格波动周期缩短的时代。”中房集团董事长沈东进说，从政策方面看，政府对房地产行业的调控更加均衡，更加关注通过长效机制来实现“稳增长，微刺激”的目的。尤其是两会肯定会出台一些保障民生为主的政策。他预计2015年，房地产政策还是以“去行政化”为主，让调节回归市场。
从销售方面来看，仍然以去库存为主，这也将使得房地产行业仍处在底部徘徊，房地产业也将彻底告别爆发式增长阶段。
从资金角度观察，在供需平衡未能改善、融资环境未能完全放松的背景下，部分房地产企业，尤其是中小型企业仍将以高负债来维持业务发展。沈东进认为，2015年，政府应该会进一步放松融资限制，但是大政策出台的可能性较小，所以他在本月信心指数评分上小幅提升1分。
与上个月分数持平的建业集团副总裁胡冰说：“今年房企资金更紧，我们更关注是否还有佳兆业事件，是否会有系统风险出现。”
重点提到产品创新
“2015年我国房地产市场仍然会稳健发展。”绿地集团董事长、总裁张玉良说，房地产仍有机会，但是需要革新。
冯常生表示，当前，基于国家人口红利、城镇化水平现状等因素，房地产市场需求空间仍可观。楼市黄金时代进入白银时代，也是在要求传统的房地产转向创新型的新常态市场，需要在户型、建材部品、社区服务等多方面的创新发展，新形势下的房地产企业需要精细化管理，涉及企业文化、企业品牌、项目建设、新建材应用等，同时，房地产的跨行业合作和创新会越来越多，当前一些行外企业推出的一些户型产品和服务上的创新，某种意义上，也是在推动传统房地产的发展和创新。
在王龙看来，品牌开发商，将会给一些三四线城市热点区域带来产品、品牌和影响的提升，一些区域市场可能会受到消费者集中的关注，一些房价洼地也会在区域市场的竞合中得到提升。刚需市场基本没变，市场产品也多集中在舒适性和改善性主流户型和产品上，低密度产品和主城区大平层也会受到消费者青睐。其判断，当前房地产产品品质都有了很大的提高，开发商在产品和项目上的投入也很重视。税收等政策可为新房和二手房消费者带来心理影响，购买行为显得较以前更谨慎。
“在楼市平淡的大形势下，市场、消费者等主体在各种因素影响下，也在进行着产品、服务上的变化，要求开发商在产品和项目细节上做文章，开发企业对产品附加值的投入也在不断加大，建造和提升更具市场竞争力的产品和服务。”吴肄群说。
对于调整期的楼市，宝龙集团总裁许华芳表示，宝龙地产错开了中高端市场的大型城市商业综合体，主要针对一线城市卫星城的社区商业综合体细分市场(尤其是上海)，弥补市场空缺。
许华芳说，一二线城市社区MALL租金高，提高项目内部率。公司转型后，在一二线城市商业物业租金相对三四线城市项目大幅提升，达10%以上，高于平均融资成本，从而提高了整体项目的盈利能力，宝龙近2年新获取的项目内部率提高到20%以上，高于普通住宅开发项目。
“旭辉在土地扩张方面仍保持谨慎态度，继续秉持"不拿高价地，不拿地王"的原则。接下来，旭辉希望能将净负债率降到50%，每年从销售额中拿出30%的钱购买土地。”林中称。
“如果环境不支持还大踏步发展，那就等于是自杀。”朗诗集团董事长田明强调企业要对发展速度的分寸存有敬畏。
海亮地产总裁周迪永判断，城市化率的提升，不同需求的升级，家庭结构小型化等，都造成了城市生活方式的演变。住宅不再只是供人们遮风避雨的一个“壳”，房企要满足客户对生活方式的不同需求。生活配套服务已成为买房人更为关心的增值点。市场替代行政手段发挥出越来越显著的调整作用，竞争也日趋规范化、理性化，整个行业面临新一轮洗牌。错失机遇，龙头也会衰微；把握趋势，异军亦可突起。
“目前的二手房交易比去年活跃不少。”毛大庆则表示，不能拿高价地，拿了卖不掉也是一样的，这是全行业面临的问题。
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