[摘要] 从国家统计局公布的实时数据上看,房地产市场出现“减速”的迹象
从国家统计局公布的实时数据上看,房地产市场出现“减速”的迹象。1-10月份,房地产投资、销售、施工面积、购地面积等指标增速均出现回落。业内认为,目前一二线城市需求旺盛,而三四线城市库存压力较大,各城市的调控政策或将分化。
9日,国家统计局公布了前10月房地产开发和销售情况。数据显示,1-10月,房地产开发投资68693亿元,同比增长19.2%,增速较1-9月回落0.5个百分点;商品房销售面积95931万平方米,同比增长21.8%,增速比1-9月份回落1.5个百分点;此外,房地产施工面积、购地面积等指标的增速均出现下滑。
分析人士认为,随着年末淡季的到来,在气候等因素的影响下,房地产经济活动降温。同时,热点城市此前的土地有效供应相对不足,导致房地产市场短期内难以形成足量供应。此外,热点城市供需失衡与频繁出现的高价地推高了房价上涨预期,房屋销售价格迅速上涨并对需求产生抑制作用。
虽然,房地产市场出现“减速”迹象,但是,一二线城市的需求依然十分旺盛。“从影响销售的因素看,需求规模稳定,在一二线城市,需求十分旺盛,‘日光盘’频出。”链家地产张旭认为,成交量的上涨也推动了价格走高,引发了市场对于调控的预期。10月以来,深圳,北京,上海等城市纷纷推出了新的调控措施。
与一二线城市的情况不同,三四线城市库存压力较大。中原地产市场研究部总监张大伟认为,楼市不均衡的状况较明显,三四线城市楼市出现过剩,成交量增速放缓,市场需求逐渐萎缩。数据显示,10月末,商品房待售面积45361万平方米,比9月末增加726万平方米。业内认为,新增的待售面积主要集中在三四线城市。
“范围内,库存依然在持续累积,各个城市之间的分化加剧,一二线城市相对来讲库存减少,但是三四线城市的库存去化情况依然不容乐观。”张旭认为,这种分化的市场表现也是政策分化的主要原因,从市场普遍的政策预期看,未来的调控将会以地方政策为主,调控方面也有可能分化。
“下半年以来,随着个别城市房价上涨较快,政策预期逐渐升温。从目前的公开信息看,以降低房价为核心的调控思路或会转变为以促进供应满足合理需求为核心的调控措施,而各个城市之间的政策分化将会增加。一旦中央政府确立明确的调控思路,可能会对房地产市场产生积极正面的作用。”张旭说。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,短期内整体市场还将延续“量跌价涨”的态势。其中,一线城市及二线发达的城市,交易量跌幅不大,交易价格涨幅较大;三四线城市交易量将出现明显下滑,交易均价稳中有降。同时,在本届政府倡导“市场机制”的前提下,未来政策的重点在于保障房体系的构建。
一线城市突击调控 完成今年房价控制目标难度或大
评论：楼市地方新政 绩效待观察
房价上行压力倒逼一线城市调控政策“升级”。近日出炉的“沪七条”将二套房首付由六成提升至七成,非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限由1年提升至2年;而北京市住建委则提出,单价高于4万元人民币的楼盘今年不会批预售许可证。
虽然建立楼市长效调控机制已获得业界认可,但在年底房价调控目标问责压力陡增的语境下,一线城市还是竞相祭出了行政强制干预利器,以解决燃眉之急。可以预见的是,未来一段时间楼市行政举措将会与市场化调节并存。只有在对土地财政、财税体制等制度层面进行彻底厘清之后,长效机制才可能在楼市调控中占据主导地位。
事实上,当前楼市的主要症结还在于结构性矛盾。一方面,在城镇化改革的大背景下,许多进城务工人员被排斥在住房保障体系之外,同时却因其自身收入水平偏低而与商品房无缘,这部分刚性需求长期无法得到合理满足,进而引发供求不相匹配的问题。另一方面,房地产业表现出区域性的冷热不均。在大型城市、尤其是中心城区,高端需求集中而供地相对稀缺,进而导致房价持续升温;但在许多中小城市、新建卫星城区,则因新增人口流动不足、前期房地产业过度开发而诞生了“空城”与“鬼城”。可见,这些楼市痼疾需要通过夯实保障性住房市场、合理引导人口居住分布等措施予以根本破解,随之而来的专项资金筹措、城市交通基建投入、人才引进制度设计等必要配套政策同样具有长周期性特征,需摒弃短视心态、以长远眼光视之。是为决策层强调楼市调控长效机制的原因所在。
现在的问题是,地方政府普遍受到预算收入不足问题的困扰,在偿还地方债务、活跃地方经济工作中对土地出让金的依赖程度较高。在这一前提下,房地产业低迷成为地方政府不可承受之重,而楼市趋热又可能触碰到调控问责底线。恰因此,见效较快、收缩自如的行政管制就成为地方政府适时调控楼市的重要砝码,不可能对其轻易放弃。就此而言,楼市调控早已走出“单一产业”的范畴,成为一项社会性、制度性课题。未来只有合理平衡各级政府的事权与财权、积极推进税收制度改革、淡化土地财政的魅力,才可能为房地产业依照市场规律运作、强化自动纠偏功能奠定环境基础。
一线城市突击调控 完成今年房价控制目标难度或大
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