[摘要] 当前一段时间，房地产行业发展过程中暴露出的诸多问题被广泛讨论，笔者认为，当前房地产行业的问题主要是结构性矛盾，而不是潜在总体需求不足造成。
当前一段时间，房地产行业发展过程中暴露出的诸多问题被广泛讨论，笔者认为，当前房地产行业的问题主要是结构性矛盾，而不是潜在总体需求不足造成。
潜在需求依然巨大
对房地产行业的潜在需求进行合理预估，首先要理解我国住宅市场的总体发展目标。住建部在2004年发布的《全面建设小康社会居住目标研究》中，有清晰并且非常合理的论述。该报告提出，到2020年，“城镇人均住宅建筑面积达到35平方米、农村人均住宅建筑面积达到40平方米”，并且“居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，居住区服务质量优异，社区公共服务便利”。这一目标结合了世界很多国家的发展经验，且综合考虑了多项指标，应当说对于地产行业的发展有很好的指导意义。
依据该目标，我们可以对我国住宅地产的需求进行简单估算。首先是需求量。2020年我国的总人口应保持在14亿人左右，而城镇化率会由2012年底的52.57%提高至60%左右，因此城镇住宅的总需求至2020年按建筑面积算大约是294亿平方米；其次是存量。徐滇庆曾对我国住宅存量作过比较详细的分析，得出的结论是2011年底城镇住宅存量为126亿-137亿平方米之间，假设城镇住宅实际使用面积约为建筑面积的75%，则2011年底按建筑面积算我国已拥有168亿-183亿平方米的住宅存量。根据国家统计局的数据，2012年初至2013年6月末，住宅商品房累计竣工面积10.65亿平方米，因此至2013年6月末我国城镇住宅的存量按建筑面积算应该约为178.65亿-193.65亿平方米。另外，截至2013年6月末还有40.35亿平方米的住宅商品房处于施工状态。
综合需求量、存量、施工面积三方面因素，要达到2020年目标，我国城镇住宅按建筑面积算还有60亿-75亿平方米的缺口。虽然其他产权类型的新竣工住宅会减少一部分缺口，但是考虑到住宅每年2%左右的折旧率及大量改善性的住房置换需求，实际上住宅市场潜在的缺口应当更加大。要填补这个缺口，在2020年之前我国平均每年还需增加10亿-13亿平方米的住宅。
与推算出的缺口相比，近几年我国每年新开工的住宅商品房大约有13亿-14亿平方米，每年竣工的住宅商品房大约有7亿-8亿平方米。因此从供需趋势来看，房地产行业在可预见的未来，再进一步加快发展或者迅速崩溃，都不符合我国城市化对于住宅建设预定的目标，比较合理的业态是继续稳步保持当前发展势头，并逐步减少每年的新开工面积，直至达到住宅市场供需平衡点。
结构性矛盾突出
尽管潜在需求依然十分可观，但当前房地产业可以说是问题重重。追根溯源，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。要合理发展房地产业，重点是分析并解决最为关键的若干个结构性问题。
首要问题是房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求的人群应当是进入城市不久的“新市民”。今年7月初发布的《中国城市发展报告(2012卷)》显示，截至2012年底我国城镇化率达到52.57%；而公安部分县市人口统计资料显示，2010年我国户籍非农业人口占户籍总人口的比重为34.17%。因此大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口。一份由人大代表陈平提供的调查报告指出，安徽省的农民工在城市购房的比例仅为0.9%，的情况应该类似。而各类保障性住房也基本不能覆盖这一群体，也就是说这两亿左右的“新市民”绝大部分都没有在城镇内购置房产。徐滇庆在他的分析文章中估算，大约有2.16-2.36亿在城镇的人口没有自己的住房。这两个不同渠道的数据基本吻合，验证了上述观点。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。如果城镇住宅需求的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。
与这一问题相关的是保障房建设和分配的滞后以及租房市场的不健全。如今廉租房、公租房、经济适用房，多以户籍为门槛，保障覆盖范围很不全面。而保障租住房的分配过程又不甚透明，是否公平合理亟待商榷。另一方面，商业租房市场依旧处于比较混乱的状态，主要问题包括房源信息失真、中介收费没有标准、遇到问题投诉无门等。受保障房与租房市场各种问题影响的，正是居住在城镇的农业人口，他们享受不到保障房的福利，商品住宅的价格又过高，同时租房市场的不规范往往导致他们无法租到合适的住房，因此他们中很大一部分人长期生活在次优的住宅环境内。保障房和出租房本是疏导无法承受商品住宅人群的渠道，但在当前的形势下却无法发挥其应有作用。
房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响。有研究发现，房价对家庭消费具有明显的抑制作用，并且这种抑制作用在未婚男性家庭中尤为明显。1997-2008年房价上涨60个百分点，导致家庭消费下降7.8个百分点。这一研究结果足以给我们敲响警钟。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。
要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于益，所以需要持续不断地提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力；二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。
除了房价与购买力的不匹配之外，还有一个矛盾是区域之间发展不平衡。从来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。7月份发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最主要的集中区域在我国西北地区，并且风险的前50个城市几乎均为三线城市。就市级层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度地产开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。
我国住宅市场区域间的发展不平衡很可能会长期存在，这是由房地长行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的住宅地产资源。然而基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态平衡的过程，应当用长远眼光对待这个问题。
楼市冷热不均 调整预期强烈
“楼市正在酝酿明显的过剩危机，从成交看，涨幅已经放缓，需求在高价下逐渐萎缩。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，“从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，在四季度的最后几个月开始追求高利润，而且很可能会惜售。”
根据国家统计局实时发布的实时数据，1-10月份，商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。
从库存的角度看，10月末，商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加726万平方米。其中，住宅待售面积增加448万平方米；而9月末，商品房待售面积44636万平方米，比8月末增加280万平方米。
“目前，虽然一、二线城市供需结构紧张，但广大的三、四线城市都面临库存急剧上涨的现实，这种分化导致房企集中在一、二线购入土地，避免在三、四线拿地，所以土地市场的成交面积有所下滑。”张大伟强调，这种分化在短期内会导致一、二线城市房市量价上涨，三、四线库存积压越来越严重。但长期看，很可能酝酿整体市场风险。
张大伟表示，从公布的数据看，销售及投资依然上涨明显，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中，购房者很可能恐慌性入市，特别是今年的“金九银十”处于政策的空窗期。数据显示，2013年1-10月份，房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
“从楼市看，市场已经分化，一、二线城市爆涨，三、四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。”张大伟指出，一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺，所以在当前经济发展不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。“整体市场已经出现了明显的四不均，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”
针对房地产景气指数的下滑，张大伟表示，该迹象表明楼市已经酝酿比较大的风险，后市调整的预期越来越强烈。“从前期统计局发布的非制造业活动指数也可以看到，虽然因为土地价格上涨等影响，指数中对价格预期依然强烈，但新订单指数的下滑表明了市场后市有可能逐渐出现调整。”据悉，10月份房地产开发景气指数为96.88，比上月回落0.37点。
上海某房地产研究院副院长表示，本次发布的多数指标增幅回落，主要是因为去年基值较高，并预计今年全年多数指标增幅将大于去年。
“京沪深等一线城市最近都出台了各城市的调控细则，很可能会冰封2013年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。”张大伟指出，“三中全会很可能会在增加土地供应、加快房源供给等方面出台性的政策，这些政策可能会影响到2014年乃至2015年市场的发展方向。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
