[摘要] 表面上,这是让投资者享有地产项目股权及相应收益。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者,结构化模式旨在保护信托投资者利益
魔道博弈
近几年来,银监会对房地产信托的监管方向一直指向“假股权、真贷款”,却难以阻挡其上升之势。
这种模式,很快在2009年被银监会发文叫停,视同信托贷款。随后,房地产信托再度创新,推出“优先、劣后结构化模式”。目前,这成为信托公司的主流产品,已广泛应用到房地产领域。
这种模式下,信托计划被分为优先级和劣后级,前者由普通投资者购买,后者由开发商购买,普通投资者享有固定,优先分配项目公司的利润和资产,而开发商享有浮动。
表面上,这是让投资者享有地产项目股权及相应。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者,结构化模式旨在保护信托投资者利益,却仍未杜绝“假股权、真债权”。如信托和开发商做工商股权变更时,往往会签订一个回购协议,允许开发商日后采取溢价回购方式,重获投资者的股权或权。“表面上是投资股权或权,实际上不是同股同权。”这位财务总监说。
早在2010年2月,银监会也已出手控制。比如明确发文规定,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3︰1。因资金杠杆率降低,一些“结构化”信托产品除购买股权外,还受让项目公司债权。2010年12月,银监会明文要求对以受让债权等方式变相提供贷款的情况,要按实质重于形式的原则甄别。
监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后,是监管要求和行业现实的巨大错位。对于地产信托产品,银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司,恰恰两面都“真”不起来。
若真贷款,房地产开发项目必须满足“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家要求等条件。同时信托资金也不得发放土地储备贷款。前述地产股权投资机构高管坦言,“开发商做信托项目,往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况。”因为如果四证齐全、自有资金满足条件,“开发商就直接找银行贷款了”。
若真股权,则必须做到同股同权。但上述投资机构高管指出,“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的,因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”一名大型信托公司高管亦承认,虽然行业里主要是股权信托为主,但“实质上就是贷款,所以被停掉”。
对此,一名开发商的财务总监也坦言,地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实。如若同股同权,开发商更倾向找战略投资者,否则,与信托“一旦意见不一样,会导致项目瘫痪”。此外,普通投资者往往不愿买一个看不见的权益,而宁愿选择这种“假股权、真贷款”。
“地产信托历史上,如果按照银监会的标准来做,开发商都不太可能做信托产品。”这名财务总监明确指出。在这种情况下,银监会的监管思路就是提高资本约束,以及尽可能要求控股。
火热的7月,搜房网免费看房团将再次掀起邕城购房热潮,7月23日,搜房网免费看房团再度重磅出击!2条路线4盘联动,带您探秘两大热门全新盘,更有额外折上折!成交即有礼!现正火热报名中~~
搜房12周感恩回馈,凡参与七月看房活动的网友,到场可以获得100元家居礼金券及精美会员礼品,并可参与凉被或藤凉席三件套抽奖活动,以及搜房雨伞、购物袋等抽奖活动。
报名热线:0771-2099960-1020 看房团QQ群:144966217
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。