中国15年要走完人家50年甚至100年的路

房天下：2003年“18号文”开启十年楼市调控的序幕，国务院在2005-2013年调控政策7次，为什么调控不断，房价反而越涨？调控目的何在？

秦枫：自从启动了房地产住宅市场化以来，2003年（非典时期）有了次调控，为什么接下来2年、3年不断调，是因为这个产业高速发展，在整个国民经济中的比重过大！我们急着用10年、15年的时间走完人家50年甚至100年的路，造成了这个行业占用国家的资源过大，对环境及其他方面的需求过大，造成了整个国民经济各行业的资源比例失衡。

房地产市场明显的几个指标都在超标，一是，房地产每年的投资总额占用整个社会的固定资产投资总额的比重过高 ，基础产业、高科技产业、民生产业的资源就少，社会发展就不均衡矛盾出现。二是土地财政比重不断上升，行政对土地财政的依赖走进了相对恶性循环。 【详细】

调控的主要目的是控制规模 房价是次目标

秦枫：为什么会失衡，联合国每年都有一些指标来衡量市场发展是否健康，每1000人10套/年，如果100平米/套， 那这1000个人人均城镇居民应该是1㎡，这是合理的改善的节奏速度。那中国人均是多少呢，按去年13亿人口算，去年城镇商品房（没有把农村私宅纳入到系统中）销售面积有11个亿，而城镇居民只有5亿，这样算的话人均供应达到2㎡，这已经远超合理改善节奏。也就是说，本身这阶段你在早上只能吃一碗，结果你吃了三碗。

每次的调控，实际上没有针对一些限价，更没有针对供应去放开房价，而只是一些限制开发、限制购买以及在金融上做一些调整。因住宅产业占全国固定总投资比列过高，所以调控的主要目的是控制行业规模，也就是说“控制房价”是第二位、是次要目标。而价格又跟地方政府的财政收入挂上钩，所以也就没有办法去控制了，大多还是在限制土地供应上。【详细】

房地产行业内部模式单一 市场空白点没涉及

房天下：总的来说，大多数城市还是供大于求，按照市场规律，房价应该会稍微下跌或者维持正常水平，为什么房价还是往上涨？

秦枫：这15年之前，我们的房地产市场没有任何一种改善的措施，98年的前几年都交了白卷，攒下了很多的欠债要去释放，也就是之前说的“15年要走人家走50年的路”。

这15年有两个发展核心动力，一个是欠债，之前城镇人均住宅不到10㎡，现在要还！其次是城市化，这15年，中国的城市化水平又翻了一个跟斗，造成行业规模的极具扩张，这也有它的合理性。很多交集的矛盾混合在一起，所以我们不能很单纯的针对每一次调控而说它要干什么。

秦枫：二是房地产行业内部结构不合理、模式单一。回过头讲房地市场产本身的结构性问题，比如说现在住宅私有化，所有的房都是自己买。而且我国的金融政策也是一直在鼓励大家买房，但为什么不鼓励开发商建房不卖而整体出租呢？ 【详细】

本地中小房开将永远失去做大做强的机会

房天下：华润07年进南宁，直至去年万达、万科再次打响南宁，南宁这座城市才又多了点生机，为什么全国大房企现阶段才来？又会有哪些变化？

秦枫：为什么大房企现阶段才进入南宁？这就是市场容量问题，南宁本土市场一直有限，鱼大、鱼多久需要水塘大。比如说，南宁房地产每年销售额是300个亿，万科一年就卖1千个亿，如果万科来南宁，要通吃么？如果在南宁只是卖10个亿，需要100个南宁这样的城市才能做到，这样不值得。大房企进入一个城市的主要目的是“量”为先，第二目标才是利润。

秦枫：从开发企业来说，大企业进南宁，重伤中小企业；全国版图上看，中小开发企业就永远散失了做大做强的机会。二是对消费者来说，要准备忍受高房价系统，大房企融资平台更完善，拥有更多与市场议价的能力。 【详细】

做房地产，不只光看个三房两厅 更要“读”城

房天下：琅东CBD的发展成了南宁其他片区的代言人。我们怎样才能更好的理解CBD的概念？我们又该如何看待五象新区未来的发展？

秦枫：不是一定要具备什么功能、具备什么级别、具备什么样的强度才叫真正的CBD， 按这样的要求全球不到30个城市可以称得上CBD。我理解的CBD就是中央商务区，每个县城都有自己的CBD，就连村头的大榕树下就是一个CBD（中央商务区），因为这里有信息交流、买卖等。也就是说，再烂的一个城市都有一个属于自己的CBD。

假如南宁人口达到500万的时候，那琅东就像现在的朝阳一样，这时候南宁的CBD应该搬到五象新区去了。

秦枫：对五象新区的发展抱有充分的信心，同样也需要有耐心。从开发模式，五象新区是个从整体的新城区出发，这样的模式前期必然节奏慢点、投入也需更大。按南宁这个速度，每年向外移1公里还是可以的。【详细】