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中原地产?南宁市场第1周报告 (2018. 1.1-1.7)

广西中原研究中心 2018-01-09 06:05:05

宏观经济:2016年国内生产总值最终核实,外汇储连续11个月上升

楼市政策:兰州成新年首个松绑限购城市,合肥宣布取消限价,成都出台 住房租赁新政

土地市场:本周南宁市新增2宗经营性用地供应,面积5.7万㎡

商品房供应:本周有4个项目取得预售证,供应面积7.8万㎡

商品房成交:本周南宁市商品房成交1980套,环比增长39%

一、宏观经济

2016年国内生产总值最终核实为743585亿元

国家统计局5日对2016年GDP数据进行了最终核实。经最终核实,2016年,GDP现价总量为743585亿元,比初步核算数减少了542亿元;按不变价格计算,比上年增长6.7%,与初步核算数一致。

2017年末外汇储备余额3.14万亿美元,连续十一个月上升

1月7日,中国央行数据显示,中国12月末外汇储备31400亿美元,略高于预期的31268亿,前值为31193亿美元。12月末官方储备资产中黄金储备764.73亿美元,前值为758.33亿美元。如果以盎司计,则保持5924万盎司不变。中国12月SDR计价外汇储备22048亿,前值22038亿。

央行连续八天未开展公开市场操作,新年净回笼资金3800亿元

中国央行3日发布公告,连续第八日不开展公开市场操作,当日净回笼资金900亿元人民币。加上2日净回笼的2900亿元,2018年头两个交易日中国央行已净回笼资金3800亿元,显示目前中国银行体系流动性总量处于较高水平。

自2018年初开始,中国央行正式实施新的普惠金融定向降准,政策覆盖人群不仅涉及小微企业和“三农”贷款,更扩大至脱贫攻坚和“双创”等领域贷款。

去年全国300城土地收入破4万亿,土地出让金整体上涨

1月2日,中国指数研究院发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示,全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。中指院方面分析指出,年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定,拉升成交量及出让金上涨。

2017年受到宅地供应整体增加影响,全年住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点,达到82%,商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点,合计为17%。成交面积方面,各类用地供求结构相对稳定,工业用地仍然占半数,住宅类与商办类用地占比较2016年全年增加近3个百分点,住宅类成交面积占比同比增加4个百分点,达到37%。

二、楼市政策

兰州成新年首个松绑限购城市,加码限售

1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购;继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易。

具体措施上,兰州的上述通知明确,取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)继续限购,却不再提供社保证明和纳税证明,但个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。

同时,兰州市要求,房企要严格执行新房的明码标价、一套一标和“一价清”制度,实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新房价格备案的房业,暂停其网签备案资格。

合肥宣布取消限价,2016年11月前出让地块将不限价

合肥市国土资源局和市物价局表示:商品房应由开发商自行定价,且2016年11月之前出让地块不限价。具体包括:1、政府价格部门不得核定商品房价格:商品房价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价,按照依法行政的要求,政府价格部门不得核定商品房价格。2、2016年11月之前出让地块不限价:合肥自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

成都住房租赁新政:人均使用面积不得低于4平米

3日,成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理成都市住房租赁市场的意见》,提出本市户籍承租人子女,按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育,非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的,以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的,其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育;对“住改商”、“住改仓”等违规租赁行为要从规范查处流程、强化综合监管角度提出了长效管理办法。

《意见》提出农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业的住房租赁企业,并委托专业物业公司提供服务。对处于城市建成区的集体建设用地住房,建议街道办事处(乡、镇人民政府)在建设等部门指导下,通过综合整治提升“城中村”品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”住房改造成租赁住房对外出租。

凡成都市出租住房的,每个房间居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定抚养、扶养、赡养义务关系的除外)。改造现有住房出租的,在征得利害关系人的同意后,改造中不改变现有安防设施,改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米。

广州市下调土地出让金计收标准,未来采取多种方式进行土地出让

广州市人民政府2日公布, 根据当天广州市人民政府常务会议审议通过的相关《通知》,该市建设用地公开和协议出让的价格由不得低于基准地价70%调整为50%;自行征地拆迁协议出让项目计收出让金标准,则由评估地价扣减经评审的拆迁费用调整为评估地价的40%;使用政府储备用地建设公建配套设施的,土地综合开发费先按工业用地基准地价收取,土地储备成本核定后再“多退少补”;私有住宅经批准增设电梯增加的建筑面积的出让金计收标准由评估地价调整为住宅用途基准地价40%。经市级及以上机构认定的营利性科研、教育、医疗、体育机构自有土地改造,增容部分由原规定的按评估地价计收出让金调整为按市场评估地价的20%计收出让金。

当天,广州市人民政府常务会议还通过了《加强土地管理的实施意见》(简称《意见》),当中明确为平抑房价、稳定预期、筹措人才公寓等政府房源,增加“限地价、竞配建人才公寓”“限地价、竞配建公共设施”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、竞自持比例、现房销售等调控措施出让方式。

海南出台最严土地管理措施,对建设用地总量和强度进行双双控制

4日,海南省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》,将实行建设用地总量和强度双控制度,禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地,禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应,将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准,实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。

武汉全程监管新房预售金,防止开发商挪用预售金跑路

武汉市政府出台《武汉市新建商品房预售资金监管办法》,提出建立统一的新建商品房预售资金监管系统,对新建商品房预售资金实行全程监管,“一对一”设监管账户,确保预售资金用于商品房项目工程建设,保障购房人的合法权益。

这一监管办法要求,新建商品房预售资金将采取专户专存、专款专用的原则,房地产开发企业在申请预售许可证前,应当选择与监管机构签订合作协议的商业银行,设立新建商品房预售资金监管专用账户,并与监管机构、银行签订三方监管协议书,且一个商品房预售许可证中指定预售的所有房屋,只能设立一个监管账户。

购房人交纳的全部购房款和银行拨付的按揭房款都不直接进入房企独立账户。监管办法要求,房企应当在商品房买卖合同中注明监管账户等信息,协助购房人将房价款直接存入项目监管账户,不得直接收取任何性质的房价款。购房人申请商品房贷款的,按揭银行应该按照借款合同约定的时间和金额,将贷款直接划转至监管账户。

新年南京出台多项人才落户购房新政

7日,南京举行新闻发布会,就该市刚出台的《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》进行解读。根据该新政,高层次人才在该市购房补贴最高可达300万元;40岁以下大学本科学历、研究生以上学历者不仅可先落户再就业,并享有相关的住房政策。

在此次新政中,首次明确了几类高层次人才的分类,主要指《南京市人才安居办法(试行)》认定的A、B、C类人才提供了多种安居方式:

A类人才实行“一人一策、一事一议”,原则上可在本市选择申购不低于200平方米共有产权房、免费租赁200平方米人才公寓、申领不少于300万元购房补贴中的一种安居方式;B、C类人才可分别申请150平方米、120平方米的共有产权房或人才公寓,也可申领每月7500元、6000元的租赁补贴。

此外,对于A、B、C三大类人才以及政府重点引进企业(项目)中的核心团队成员,新型研发机构中的核心团队成员、高校和科研院所中相当于A、B、C类高层次人才的人员等的购房,《意见》提出:在本市无住房、购买首套房的将不再受户籍限制。

同时,对于大学毕业生和研究生也有相应的落户和住房优惠政策。研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书;技术、技能型人才凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续后,即可申请享受相应的住房政策。对于人才安居办法覆盖范围以外的高校毕业生,以个人名义申请租赁补贴由两年延长至三年,标准不变,博士每人每月1000元、硕士每人每月800元、学士和技师每人每月600元。符合条件的可申购共有产权房。在人才安居办法认定的企业中新就业的高校毕业生,可申领每月600至1000元租赁补贴,期限5年。也可申请租赁30平方米公共租赁住房。

三、土地市场

1.南宁土地市场供应

本周南宁市新增2宗经营性用地供应,面积5.7万㎡(约合87亩),其中为一宗位于良庆区的医疗慈善用地,占地面积48.79亩。另一宗为兴宁区南梧大道南面的商住用地,面积37.18亩,该地块为旧改用地,旧改项目用地范围内需配建一所3班幼儿园,项目须采用装配式建筑建设,装配率不低于30%,建议采用BIM技术作为装配式建筑的技术支撑。成交当场,竞得人须与市城乡建委签订项目装配式建筑履约监管协议书,同时与兴宁区人民政府签订回建安置房建设履约协议,这也是南宁市第二宗公开采用装配式建筑建设的地块。

供应地块位置:

2南宁市土地市场成交

本周南宁经营性用地成交3宗,面积总计15.45万㎡,商住用地、工业用地和仓储用地各一宗。其中龙光地产以53780.925万元总价再次成功拿到良庆区庆林路南侧53.781亩“双限一竟”商住地块(地块编号:GC2017-114),折合楼面价3750元/㎡,实际楼面价5001元/㎡,地块住宅毛坯限价9000元/㎡。

截至到目前,龙光地产在五象新区(含良庆区和邕宁区)的土地储备合计达到635亩(含商办用地),建面近131万㎡,住宅建面达近106万㎡,未来将深耕五象新区。在彰泰、荣和激烈拿地后,年尾五象新区几宗地块均未进入到产权移交房竞争阶段,表面看有趋冷趋势,但考虑到较高的安置房比例和拿地的优先条件等因素,因此多数开发商未报名竞拍,未来双限一竟地块的价格与竞争走势仍有待观察。

嘉通置业(绿港旗下)和南宁市万霖仓储服务有限公司(万科旗下)分别以底价摘得工业用地和仓促用地,其中这也是万科首次在邕布局产业地产项目。

四、商品房供应

1.新增预售项目

根据南宁市房管局公布数据显示,本周有4个项目取得预售证,共新增商品房供应1672套,面积7.8万㎡。其中瀚林广场占大部分比例,预售面积约为4.6万㎡。

2.各项目新增预售情况

根据南宁市房管局公布数据显示,本周无住宅供应,商业0.8万㎡,其中华宇公馆商业供应占据主力。

五、商品房成交

1.本周商品房总体成交16.7万㎡,环比增长58%

根据房管局公布数据显示,本周南宁市商品房成交1980套,环比增长39%,成交面积16.7万㎡,环比增长58%。

分物业类型看,住宅成交992套,面积10.7万㎡,环比增长86%;办公楼成交271套,面积1.95万㎡,环比增长65%;商业营业用房成交108套,面积0.8万㎡,环比下降24%。

2.各区域除邕宁区外成交均有增长,其中江南区增长138%

根据房管局公布数据显示,各区域除邕宁区外成交均有增长,其中江南区成交居首位,环比增长138%,良庆和兴宁成交环比增长在80%-90%之间。

3.各区各物业类型商品房成交状况

从商品房成交的区域分布来看,本周良庆区住宅成交量较多,为287套,其次是西乡塘区和青秀区。

4.二手房成交

本周二手房成交372套,面积3.55万㎡,环比下降13%,青秀区仍为主力。

5.商品住宅可售存量

根据南宁市房管局公布的数据,截至2018年1月8日,南宁市商品住宅可售存量为4.4万套,可售面积为483.4万㎡,比上周减少1.38%。按近六个月的去化速度计算,目前存量的消化周期为6.34个月,上周消化周期为6.4个月。

六、开盘情况

本周无开盘。

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