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华润入主良庆打造住宅养老项目,龙光14亿元拿下234亩土地进入龙岗——2017.8.9土地成交简报

广西中原研究中心 2017-08-10 17:31:56
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摘要

8月9日,良庆区和邕宁区各成交三宗经营性用地,华润置地以10.5亿元拿下良庆区商住、养老医疗地块。龙光地产以13.9亿元拿下龙岗商住、商办地块。本次土拍表面波澜不惊,节奏缓慢,但各房企竞争仍较激烈,各房企对土地仍较渴求。

成交概况

2017年8月9日,南宁市第21、31期国有建设用地使用权公开挂牌出让,华润置地以10.5亿元拿下良庆区商住、养老医疗地块,其中商住地块楼面价5000元/㎡,产权移交房配建面积4万㎡。龙光地产以13.9亿元拿下龙岗商住、商办地块,其中商办地块物业全部自持,商住地块楼面价4000元/㎡,产权移交房配建面积1.5万㎡。

龙岗地块实际楼面价相对较低但也破区域记录,良庆仍是争夺热点,华润地块实际楼面价破六千元

由于3宗商住用地均设置了最高限价,成交楼面价总体较低,良庆区商住地块成交楼面价为5000元/㎡,达到地价上限,没有超越去年融创创下的记录。而龙岗的商住用地成交楼面价均达4000元/㎡,远超邕宁区以往的成交记录,晋级新地王。邕宁区商住用地价格长期低迷,多在2000元/㎡以下。

由于良庆区地块的产权移交房配建面积较大,达4万㎡,扣除配建面积后,实际可售商品房的楼面价达6285元/㎡,比成交楼面价高26%,而龙岗地块扣除配建面积后的楼面价为4336元/㎡、4589元/㎡,比成交价高3.5%、5.2%。可见良庆地块的实际楼面价远高于龙岗地块,良庆区仍是各大房企争夺的热点。

若加上产权移交房的建安成本,并以2500元/㎡计算,良庆商住地块的产权移交房建安成本为1亿元,商住地块的购地总成本为10.8亿元,折算后,可售商品房的楼面价达6927元/㎡。这尚不包含在医卫慈善地块上建设非营利性养老机构的成本。

以2500元/㎡计算,龙岗商住地块的产权移交房建安成交为0.38亿元,商住地块的购地总成本为9.5亿元,折算后,可售商品房的楼面价为4336元/㎡、4589元/㎡,均值为4435元/㎡。不包含商住地块需配建的幼儿园建面,也不包含商办地块的购地成本,该商办地块所建物业需100%自持。

三宗商住用地尚未竞价已达上限,华润天健大唐龙光争夺激烈,龙光首进邕宁区

本次出让的3宗商住地块,还未开始竞价时,其地价均已达到最高限价,竞价直接进入竞产权移交房配建面积,显示在挂牌报价期间就有房企的报价达到最高限价,各大房企对地块价值及其竞争激烈程度都有所了解。

良庆地块主要是荣和、大唐、天健、华润竞争,虽然竞价节奏缓慢,但各房企均在打持久战,随着时间的推移,最终把产权移交房的配建面积推高到4万㎡,华润最终取胜。龙岗地块仅有龙光和天健两家房企竞争,最终被龙光竞得。这也是龙光首次进入邕宁区。

良庆区GC2017-022地块情况:

【位置及面积】位于五象新区,分三幅地块,总面积9.6万平米

地块位于良庆区玉洞大道以南,新良路以西,由450108100207GB00050(地块一)、450108100207GB00051(地块二)、450108100207GB00052(地块三)三宗地组成,总面积为96386.38平方米(144.579亩),其中地块一宗地面积为65232.46平方米(折合97.849亩);地块二宗地面积为22811.63平方米(折合34.217亩);地块三宗地面积为8342.29平方米(折合12.513亩)。

【规划条件及用途】商住地块容积率3.0,建筑限高120米,两幅地块为医卫慈善用地

地块一:容积率为>2.5且≤3.0,建筑密度>23%且≤35%,绿地率≥35%,建筑限高≤120米,其中沿湖第一排建筑高度控制在80米以内,第二排建筑高度控制在100米以内,商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在15%-22%以内,其余为居住;土地批准用途:城镇住宅用地、批发零售用地;土地使用年限:城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。

地块二:容积率为>2.5且≤3.0,建筑密度>23%且≤35%,绿地率≥35%,建筑限高≤120米,其中沿湖第一排建筑高度控制在80米以内,第二排建筑高度控制在100米以内;土地批准用途:医卫慈善用地(社会福利用地);土地使用年限:医卫慈善用地(社会福利用地)50年。

地块三:容积率为>1.5且≤2.0,建筑密度≤35%,绿地率≥40%,建筑限高≤60米;土地批准用途:医卫慈善用地(医院用地);土地使用年限:医卫慈善用地(医院用地)50年。

【项目建设要求】需建非营利性养老机构,住宅预售证办理与养老机构建设进度挂钩

(一)竞得人应在地块二建设一所符合《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市加快发展养老服务业实施意见的通知》(南府办〔2015〕40号)规定的经民政部门认定的非营利性养老机构,且须设置不少于1300张养老床位。在地块三建设一所设置有老年综合评估门诊、老年慢性病科、康复医学科、卒中病房等科室的医院。

(二)竞得人须同步实施地块二养老机构项目、地块三医院项目与地块一住宅项目的开工、建设,并按《国有建设用地使用权出让合同》约定的竣工日期完成上述养老机构和医院的规划竣工验收并投入使用。竞得人不按期完成养老机构项目、医院项目规划竣工验收并投入使用的,暂停办理住宅地块项目商品房预售许可及余期开发建设手续。

(三)竞得人须在养老机构项目形象进度达到地面±0.00后,方可申请办理住宅项目的商品房预售许可,且申请预售建筑面积不得超过住宅项目地上总建筑面积的30%。养老机构项目形象进度达到主体封顶后,竞得人可继续申请办理住宅项目后续商品房预售许可,且累计申请预售建筑面积不得超过住宅项目地上总建筑面积的60%。养老机构项目和医院项目均完成规划竣工验收并投入使用后,竞得人可申请办理住宅项目剩余部分商品房预售许可。

【区域房地产市场】周边项目毛坯价八千元以上,加装修普遍超万元

目前地块周边有万科公园里、融创九棠府、天誉城等项目在售,稍远的区域有万科金域中央、广源大都会、光明澜湾九里、龙光玖珑湖等项目在售。多数项目的住宅毛坯价已达8000元/㎡以上,部分项目毛坯均价达9000元/㎡以上。加上装修费用,区域内商品住宅均价普遍超万元。

邕宁区GC2017-034地块情况

【位置及面积】位于龙岗片区,面积15.6万㎡

GC2017-034地块位于江湾路、龙华路,总用地面积为155720.43平方米(折合233.5806亩)。包括450109100201GB00068、450109100201GB00070、450109100201GB00072三宗地。

【规划条件及用途】一幅商办地块,两幅商住地块,需配建两所幼儿园

(一)地块一:450109100201GB00068宗地出让面积80885.18平方米(折合121.3278亩),土地批准用途为商务金融、批发零售,土地使用年限:商务金融50年、批发零售40年。地块规划容积率>1.5且≤2.0,计容批发零售建筑面积占计容总建筑面积比例控制在3%-5%,其余为商务金融,建筑密度>20%且≤28%,绿地率≥35%,建筑高度要求:沿江100米范围内建筑限高≤24米, 200米范围内建筑限高≤40米,其余限高≤60米。

(二)地块二:450109100201GB00070地块实际出让面积为44768.60平方米(折合67.1529亩),土地批准用途为城镇住宅、批发零售,土地使用年限:城镇住宅用地70年,批发零售40年。地块规划容积率>2.5且≤3.0, 批发零售建筑面积占计容总建筑面积比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅,建筑密度>23%且≤28%,绿地率≥35%,建筑高度要求:≤80米(沿龙华路一侧建筑局部可控制至≤100米)。地块需配建一所9班幼儿园,建筑面积不少于3145.5平方米,用地面积不少于4839.23平方米。

(三)地块三:450109100201GB00072地块出让面积为30066.65平方米(折合45.1亩),土地批准用途为城镇住宅、批发零售,土地使用年限:城镇住宅用地70年,批发零售40年。地块规划容积率>2.5且≤3.0, 批发零售建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅,建筑密度>23%且≤28%,绿地率≥35%,建筑高度要求:≤80米(沿龙华路一侧建筑局部可控制至≤100米)。地块需配建一所9班幼儿园,建筑面积不少于3145.5平方米,用地面积不少于4839.23平方米。

【区域房地产市场】毛坯均价六千多,房价长期低迷

龙岗片区除大唐盛世、花畔里、天地明珠、君华锦云在较多房源外,其他大部分项目房源所剩无几,启迪科技城尚未销售。由于离市中心及五象核心区域较远,交通设施、基础配套也不完善,导致该区域房价长期低迷。

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