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中原地产?南宁市场6月简报

广西中原研究中心 2017-07-06 08:03:36
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一、土地市场

年内土地供需小高峰,六宗“双限”商住用地悉数成交

6月份南宁市共有8宗土地入市供应(土地供应数据按照上市时间统计,土地成交按照截至交易时间统计,与公告时间不同),占地面积33.0万㎡,环比增长60%,同比下降49%。其中工业用地2宗,面积4.1万㎡;商住用地6宗,面积28.9万㎡。所供应的商住用地主要是四五月份调整出让条件而延期的地块,地块均采用“限地价,限房价,竞产权移交房面积”的方式出让。

6月份供应地块全部成交,成交面积环比增长60%,同比下降65%;成交楼面均价3092元/㎡,同比环比增长29%,同比增长15%,楼面价大涨的原因是用地结构所致,商住办公用地占比较大。商住办公用地6宗,面积28.9万㎡,环比增长126%,同比下降65%,由于今年5月商住办公用地供应成交较少,去年6月又是成交高峰,导致环比增幅较大,而同比大幅下降。6月商住办公用地成交楼面价3493元/㎡,环比增长5%,同比增长22%。

注:以上土地供应数据按照上市时间统计,土地成交按照截至交易时间统计,与公告时间不同。

土拍新规下竞争仍激烈,多家房企角逐6宗土地,绿地碧桂园万科相继进入沙井

6月份南宁供应商住用地6宗,面积28.9万㎡,环比增长141%,同比下降32%。成交方面,6宗商住用地全部成交,成交面积环比增长141%,同比下降65%,楼面价3493元/㎡,同比增长22%,环比增长1%。

本月成交的6宗商住用地,全部采用“限地价,限房价,竞产权移交房”的方式出让,其中3宗位于沙井,分别被碧桂园、绿地、万科竞得,兴宁区燕兴路(钱隆御景附近)2宗,分别被碧桂园、联发竞得,昆仑大道(海尔·四季绿城附近)1宗,被碧桂园竞得。

上半年商住用地供需大幅下降,楼面价保持增长

今年1-6月份,南宁市累计供应土地48宗,合计174.1万㎡,同比增长6%。其中商住用地累计供应20宗,面积62.1万㎡,同比下降45%;商办用地供应10宗,面积33.6万㎡,同比增长496%。

今年1-6月份南宁市累计成交土地41宗,面积141.3万㎡,同比下降16%;成交楼面价2004元/㎡,同比下降4%。其中商住用地累计成交19宗,面积59.4万㎡,成交楼面价3158元/㎡,同比上涨12%;商办用地累计成交8宗,面积21万㎡,成交楼面价2063元/㎡,同比下降25%。

另外,仓储(含仓储商服用地)成交增长较多,主要是汽车4S店用地的成交。其他类别的土地为加油加气站用地,因去年同期该类别土地是医卫慈善用地,楼面价较低,导致今年该类别的楼面价增幅较大。

二、商品房供应

新政后楼盘供应节奏放缓,商品房供应量下降三成

根据南宁市房管局数据显示,2017年6月份南宁市商品房新增供应6542套,面积为58.9万㎡,环比下降29%,同比下降47%。其中商品房住宅(不包含经济适用房、安置拆迁房、限价住房,下同)供应4688套,供应面积为50.9万㎡,环比下降32%,同比下降40%。

本月商品房供应楼盘共23个,供应楼盘与上个月持平;本月供应面积较大的楼盘为:锦兰公馆供应面积11.2万㎡,供应类型为住宅与商业;其次为嘉和城供应面积6.1万㎡,供应类型为住宅。

自5月26日南宁七个部门联合发布的调控政策以来,较多楼盘进入适应及调整期,住宅推售节奏有所放慢,多个楼盘以推售商业为主。

江南西乡塘新盘入市供应量翻倍,兴宁青秀良庆大幅下降

2017年6月份南宁市六城区同比齐下降,环比方面:三城区供应下降,三城区供应增长。其中,江南区增长3.7倍,共5个项目有供应,本月锦兰公馆供应最高达11.2万㎡,占据江南区供应量首位;其次为西乡塘区1.4倍,共4个项目有供应,澜月府以3.5万㎡的供应占领西乡塘区第一。从环比下降方面看,良庆、青秀、兴宁三个区下降较大均在50%以上,其中良庆及青秀区较上月减少2个楼盘供应,兴宁区较上月减少3个楼盘供应。

次改及改善户型供应较多,小户型供应较少

根据广西中原研究部数据统计显示,2017年6月,面积区间供应主要集中于 90~144㎡的刚需、次刚需及改善户型 ,此面积段供应占据6月份整个供应的81%,本月60㎡以下投资户型较上月增长较大,其供应主要来源于江南及兴宁两区,180㎡以上的大户型较上月出现小幅度下降。

三、商品房成交

市场持续走弱,商品房成交93万㎡比小幅下降,新政下未来成交或将继续放缓

2017年6月份南宁市商品房成交10764套,环比下降5%,同比增长4%,商品房成交面积合计93万㎡,环比下降4%,同比下降6%。自4月份开始商品房成交量同比出现下降,市场开始下滑,加之5月新政后部分购房者趋于理性,持观望态度,使得本月住宅成交有所下降。预计下半年成交量仍将持续走低。从各区域成交量的同环比来看,良庆区成交量最大,达25.1万㎡,环比增长27%,同比增长79%;兴宁区成交18.1万㎡,环比下降19%,同比增长37%;青秀区环比增长5%,同比下降48%;其他各区成交均出现下降,西乡塘降幅较小,邕宁区、江南区降幅较大。

六月市场冷清,多个项目开盘但成交量仍小幅下降

根据南宁市房管局公布数据显示,2017年6月住宅成交6693套,71.5万㎡,环同比小幅下降;办公楼成交1155套,7.7万㎡,环比增长8%,同比下降20%;商业营业用房成交459套,3.9万㎡,环比下降28%,同比下降39%。

良庆青秀兴宁为住宅成交主力,江南商业成交量保持领先

2017年6月(不含6月30日),住宅成交以良庆、青秀、兴宁为主,三个区成交量均达1300套以上,成交面积13万㎡以上。办公用房成交以良庆区为主,成交510套,面积4万㎡。商业营业用房成交以江南区为主,成交205套,面积1.7万㎡。

四、住宅存量

商品住宅存量小幅下降,可售面积为534.4万㎡,下半年或将回升

截至2017年06月30日,南宁市商品房住宅可售套数为49202套,环比下降2%,同比下降19%。商品房住宅可售存量合计534.4 万㎡,环比下降2%,同比下降19%。

截止到2017年6月30日,南宁市商品住房的库存消化周期为7.7个月,消化周期与5月相比增加0.9个月。

随着新盘陆续入市,调控政策又在一定程度上抑制市场需求,下半年住宅存量有望回升。

注:存量消化周期按照当月商品住房月末可售存量和最近6个月月平均销售量(网签)计算。库存消化周期为12个月则说明供需平衡,大于12个月则说明存在库存压力。

多个户型住宅存量下降,改善型存量较大且未来去化将困难

截至2017年6月30日,南宁市商品住宅可售存量49202套,环比下降2%,同比下降19%;存量面积约534.4万㎡,环比下降2%,同比下降19%,本月除100-120㎡面积段环比增长,其他面积段均小幅度下降;从同比上看,仅60-80㎡面积段增长,其他面积段均下降;

从套数来看, 住宅整体可售存量较上月末减少972套,120-144㎡虽环比下降2%,但库存量最高,存在一定的库存压力,特别是调控政策导致二套以上住宅的首付压力增加,该户型所受影响较大,去化将更困难。

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