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中原地产?南宁市场第26周周报(2017.6.26-7.2)

广西中原研究中心 2017-07-04 10:15:33
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周报简述

宏观经济:6月份经济继续回升,中小企业增速放缓

6月份中国制造业采购经理指数(PMI)为51.7%,比上月上升0.5个百分点,制造业扩张步伐有所加快,大型企业扩张速度加快,中小企业放缓;国有工业企业利润增长22.7%,民企小幅增长;房地产业等行业商务活动指数低于临界点,业务总量有所回落。去年以来房企负债率持续上升,叠加央行加强融资监管,房企债务压力将加大。

楼市政策:部分地区加强调控,浙江、西安等地相继出台政策

全国调控沉静两周之后,本周有多个地区出台了楼市调控政策,如浙江要求推行“限地价、限房价”,西安要求商品房购买满5年才能上市交易,二手房2年才能上市交易;河南要求郑州市新房备案价格不得高于去年10月售价。

土地市场:10宗经营性用地将入市供应,万科竞得沙井117亩住宅用地

本周南宁市新增供应经营性用地10宗,面积共计33.5万㎡,主要用途为住宅、商业用地,其中良庆区6宗,邕宁区3宗,西乡塘区1宗。本周南宁经营性用地成交1宗,位于沙井,占地面积总计约7.9万㎡(117.9亩),建筑面积总计约23.6万㎡,地块以“限地价,限房价,竞产权移交房”的方式出让,被万科竞得,配建面积13500㎡。

商品房供应:苹果园、锦云、锦官城新增商品房6万㎡

本周南宁市共有4个项目取得预售证,共新增商品房供应6万㎡,其中新希望?锦官城供应2.8万㎡,君华锦云供应2.3万㎡。

商品房成交:商品房成交34万㎡,环比增长66%

本周南宁市商品房成交3322套,环比增长39%,成交面积33.8万㎡,环比增长66%,住宅成交2636套,面积30万㎡,环比增长104%,主要原因或是6月开盘的住宅开始大量网签。二手房成交836套,环比增长7%,成交面积8.2万㎡,环比增长14%。

一、宏观经济

制造业采购经理指数明显回升,中小型企业扩张速度放缓

2017年6月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.7%,比上月上升0.5个百分点,制造业扩张步伐有所加快。分企业规模看,大型企业PMI为52.7%,比上月上升1.5个百分点,持续高于临界点;中型企业PMI为50.5%,低于上月0.8个百分点,继续位于扩张区间;小型企业PMI为50.1%,虽比上月回落0.9个百分点,但仍位于临界点之上。大型企业成为拉动主力,中小型企业扩张速度继续放缓。2017年上半年制造业PMI均值为51.5%,高于去年同期1.7个百分点。

非制造业商务活动指数持续上升,房地产业仍继续回落

2017年6月份,中国非制造业商务活动指数为54.9%,高于上月0.4个百分点,连续两个月上升,非制造业延续稳中有升的扩张态势。从行业大类看,航空运输业、邮政业、电信广播电视和卫星传输服务、互联网及软件信息技术服务、货币金融服务、保险业等行业商务活动指数均位于60.0%以上的高位景气区间,业务总量快速增长。餐饮业、资本市场服务、房地产业等行业商务活动指数低于临界点,业务总量有所回落。

工业企业利润总额同比增长22.7%,国企增幅较大,民企小幅增长

1-5月份,全国规模以上工业企业实现利润总额29047.6亿元,同比增长22.7%,增速比1-4月份放缓1.7个百分点。其中国有控股企业实现利润总额6520.4亿元,同比增长53.3%;集体企业实现利润总额179.4亿元,增长4.4%;股份制企业实现利润总额20049.5亿元,增长24.7%;外商及港澳台商投资企业实现利润总额7112.8亿元,增长18.9%;私营企业实现利润总额9611.3亿元,增长14%。1-5月份,采矿业实现利润总额2033.1亿元,同比增长79.4倍;制造业实现利润总额25522.8亿元,增长18.6%;电力、热力、燃气及水生产和供应业实现利润总额1491.7亿元,下降29.7%。

央行再度减少公开市场操作,资金将再度收紧

自6月23日至6月30日,央行连续6个工作日没有开展公开市场操作,此前央行曾在4月份连续多日不开展市场公开操作,收紧银根,使市场流动性趋于减少,降低金融杠杆。经过6月份的持续放水,现在央行再度收紧货币投放,加上本周共有3300亿逆回购到期,资金呈现回笼之势,整个银行体系流动性都将比6月份稍显紧张。

房企境内融资同比下滑77.7%,净负债率高企

中原地产研究中心数据显示,2017年内地房企融资明显收紧,2016年1-5月,房企融资数据高达5514.8亿元,而2017年截至日前,合计房企融资资金只有1232.4亿元,同比跌幅高达77.7%。据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。

二、楼市政策

北京:拿地未开工和开工未入市项目要尽早入市

6月27日,北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市住房和城乡建设委员会关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》,要求拿地未开工项目(161项)、开工未入市项目(228项),开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时,应同时提交情况说明。已取得过一次预售许可的项目,在2017年年底前可申请办理第二次预售许可。未取得过预售许可的项目,在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的,在2018年6月30日之前,可申请办理第二次预售许可。

福州:停止向三套住房以上职工家庭发放住房公积金贷款

近日,福州住房公积金管理中心下发《关于加强福州住房公积金资金流动性管理的通知》,计划自7月1日起停止向购买第三套(及以上)住房的职工家庭发放住房公积金贷款;继续停止向第三次(含)使用住房公积金贷款和尚未结清住房公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。除五城区外,在福州七县(市)范围内购房的职工家庭,首次申请使用住房公积金贷款购房的,首付款比例不低于30%;第二次申请使用住房公积金贷款购房的,首付款比例不低于40%。

天津:鼓励房企向租售并举模式转变

近日,天津市政府办公厅发布了关于培育和发展天津市住房租赁市场的意见。其中,天津市政府支持房企从单一的开发销售向租售并举模式转变,同时鼓励住房租赁消费,加大住房租赁政策支持力度,并给予税收优惠政策和金融支持。

浙江:“限房价、竞地价”等竞价方式将成土拍常态

6月30日,浙江省国土资源厅关于印发《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则(试行)》的通知,要求各地可根据房地产用地管理和调控的需要,采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。

西安:商品房购买满5年才能上市交易,二手房需2年

6月28日,西安市政府办公厅下发《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》,西安新购限购区域的商品房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易,购买二手住房的,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易,外地人购房需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。

河南:郑州新房备案价不得高于去年10月售价

6月27日,河南省住建厅、国土厅联合发布通知,要求郑州要加大热点片区的土地供应,加大对房企购地资金来源的审查力度,企业取得土地后要加快商品房的建设和上市节奏,郑州市新备案预售商品住房销售均价,原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。商品住房库存周期在12个月以下,且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县(市),新备案预售商品住房销售均价,原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。

三、土地市场

1.南宁土地市场供应

本周南宁市新增供应经营性用地10宗,面积共计33.5万㎡,主要用途为住宅、商业用地,其中良庆区6宗,邕宁区3宗,西乡塘区1宗。

GC2017-034地块位于启迪东盟科技城旁,在今年2月份曾遭遇流挂,当时地块用途以商业和办公为主,住宅比例较小,万科的报价未达到底价要求,导致流挂,目前地块调整了用途结构,住宅用途比例较大,预计本次会引起多家房企竞争。

GC2017-022地块为医卫慈善用地,竞得人应在地块二建设一所符合《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市加快发展养老服务业实施意见的通知》(南府办〔2015〕40号)规定的经民政部门认定的非营利性养老机构,且须设置不少于1300张养老床位;在地块三建设一所设置有老年综合评估门诊、老年慢性病科、康复医学科、卒中病房等科室的医院。竞得人须同步实施地块二(450108100207GB00051宗地)养老机构项目、地块三(450108100207GB00052宗地)医院项目与地块一(450108100207GB00050宗地)住宅项目的开工、建设,并按《国有建设用地使用权出让合同》约定的竣工日期完成上述养老机构和医院的规划竣工验收并投入使用。竞得人不按期完成养老机构项目、医院项目规划竣工验收并投入使用的,暂停办理住宅地块项目商品房预售许可及余期开发建设手续。竞得人须在养老机构项目形象进度达到地面±0.00后,方可申请办理住宅项目的商品房预售许可,且申请预售建筑面积不得超过住宅项目地上总建筑面积的30%。养老机构项目形象进度达到主体封顶后,项目开发业主可继续申请办理住宅项目后续商品房预售许可,且累计申请预售建筑面积不得超过住宅项目地上总建筑面积的60%。养老机构项目和医院项目均完成规划竣工验收并投入使用后,项目开发业主可申请办理住宅项目剩余部分商品房预售许可。

GC2017-025地块位于良庆区那黄大道东侧、冬花路南侧,地块项目须建设以重点发展卫星导航与位置服务产业、创新型信息产业等为主导产业的信息产业园区,竞得人须将该园区建设成为测绘遥感数据服务、地理信息软件、地理信息导航定位服务、地理信息应用服务和地图文化创意等信息服务产业平台和创新孵化器基地,打造广西卫星应用与地理信息新高地。

GC2017-033地块位于西乡塘区发展大道以东、新峰路以南,属于旧改项目,土地用途为城镇住宅、批发零售,距离安吉万达较近。

2.南宁土地市场成交

本周南宁经营性用地成交1宗,位于沙井,占地面积总计约7.9万㎡(117.9亩),建筑面积总计约23.6万㎡,地块以“限地价,限房价,竞产权移交房”的方式出让,被万科竞得,配建面积13500㎡。(点击阅读:万科8.3亿拿下117亩地块进入沙井,一线房企聚集区域热度将提升——20170628土地简报)

四、商品房供应

1.新增预售项目

根据南宁市房管局公布数据显示,本周南宁市共有4个项目取得预售证,共新增商品房供应6万㎡,其中新希望·锦官城供应2.8万㎡,君华锦云供应2.3万㎡。

2.各项目住宅预售价

注:预售价为预售证的备案价格,销售毛坯价不得高于预售价,实际价格以房企销售的为准。

3. 各户型新增供应情况

本周新增供应的住宅以90-105户型为主,供应205套,面积2万㎡,其中新希望·锦官城供应124套。户型方面,三室二厅供应285套,面积2.9万㎡,君华锦云供应161套,新希望·锦官城供应124套。

五、商品房成交

1.本周商品房成交34万㎡,环比增长66%

根据房管局公布数据显示,本周南宁市商品房成交3322套,环比增长39%,成交面积33.8万㎡,环比增长66%。

分物业类型看,住宅成交2636套,面积30万㎡,环比增长104%,主要原因或是6月开盘的住宅开始大量网签;办公楼成交167套,面积1万㎡,环比下降59%;商业营业用房成交125套,面积1.1万㎡,环比下降9%。

2.江南兴宁成交量大幅增长,青秀区下降17%

根据房管局公布数据显示,本周良庆区和兴宁区成为成交主力,分别成交942套、841套,嘉和城、天誉城、澜湾九里为成交主力项目;江南区、青秀区、西乡塘区分别成交400多套,邕宁区仅成交157套。成交环比增幅方面,江南区和兴宁区出现较大增长,其中兴宁区增长483%,江南区增长124%;良庆区、西乡塘区也有较大增幅;青秀区成交下降17%。

3.兴宁良庆成交住宅较多,办公和商业主要位于良庆和江南

从各类型商品房成交的区域分布来看,本周(不含6月30日)住宅成交以兴宁区和良庆区为主,二者成交套数均在700套左右,其他城区成交较少。办公用房以良庆区为主,成交27套;商业营业用房成交以江南区为主,成交64套。

4.二手房成交量回升,成交836套8.2万㎡

根据房管局公布数据显示,本周二手房成交836套,环比增长7%,成交面积8.2万㎡,环比增长14%。其中住宅成交755套,面积7.9万㎡,环比增长12%。

5.商品住宅可售存量

根据南宁市房管局公布的数据,截至7月2日,南宁市商品住宅可售存量为4.8万套,可售面积为524.6万㎡,较上周末增长0.5%。

六、网签排行榜

注:以下网签成交时间以房管局系统网签为准,与合同签订时间或客户认购时间不同。

住宅网签套数排行榜(按套数)

商铺网签面积排行榜(按面积)

办公网签面积排行榜(按面积)

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