[摘要] “4月份交了入会费之后都没有任何通知,后来却突然通知我们5月26日去签订《认购协议书》,并交纳定金10000元、装修服务费10000元。”刘先生说,他与妻子有苦难言。经过大半年的协商、追讨未果,刘先生将开发商起诉至法院,希望能拿回定金和装修服务费。
本报讯（记者 韦薇 通讯员 陈龙江）市民刘先生与妻子名下已经各有一套房产，正打算购买第三套房子时，接到开发商通知去交纳了定金等费用。事后才发现，就在交定金的前一天，南宁市多部门刚刚发布了新的限贷政策。房子贷不了款，两人决定不买了。然而，开发商以买方自己负责为由，拒绝退回定金等款项。刘先生逐起诉至兴宁区法院。日前，法院审结该案，刘先生取回购房定金等款项。
去年4月，刘先生交纳了某家房地产开发商入会费2000元、手续费12元。当年5月26日，刘先生与开发商签订楼盘认购书，约定以按揭贷款的方式购房，并向开发商交纳了定金。数日后，当刘先生向银行申请按揭贷款时，才得知就在他交纳定金的前一天即5月25日，南宁市多部门发布了新的限贷政策，暂停向居民家庭购买第三套及以上住房发放商业性个人住房贷款。
当刘先生联系开发商提出无法贷款时，开发商称，《认购协议书》上已经载明“买方已知悉南宁市住宅‘ 限贷’政策规定……买方确认符合银行限贷政策相关要求，如因违反政策规定导致该物业不能办理银行贷款手续，买方承担全部法律责任及违约责任”。因此，开发商拒绝退还购房款项。
“4月份交了入会费之后都没有任何通知，后来却突然通知我们5月26日去签订《认购协议书》，并交纳定金10000元、装修服务费10000元。”刘先生说，他与妻子有苦难言。经过大半年的协商、追讨未果，刘先生将开发商起诉至法院，希望能拿回定金和装修服务费。
法院经审理认为，《认购协议书》签订日期为去年5月26日，而新的限贷政策系去年5月25日发布，刘先生夫妇作为普通购房人，难以在限贷政策发布的次日即充分知悉该限贷政策。而被告作为房地产开发企业，对房地产相关政策的获知能力相对高于普通购房人，且被告并未举证证明其已向原告提示并充分说明该限贷政策。故仅凭《认购协议书》中所约定的“买方已知悉南宁市住宅‘ 限贷’政策规定”，不能当然推定刘先生已明知前述限贷政策。因此，本案中并无证据证明刘先生存在明知不符合限贷政策而恶意磋商的缔约行为。因此，应认定前述限贷政策发布导致无法进一步订立商品房买卖合同，属于不可归责于双方的事由，房开商应全额返还刘先生交纳的定金等购房款项。
虽然认购书所约定的“买方已知悉南宁市住宅‘ 限贷’政策规定”，在一定程度上能够驱动购房人主动了解房地产政策，但在房地产政策变动时，房地产开发企业获知政策的能力明显高于一般购房人，在缔约过程中仍应对相关政策变动承担一定的提醒、说明义务，以利于交易安全稳定，减少纠纷发生。
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