[摘要] 为规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，南宁市住房保障和房产管理局、市国土资源局、市城乡建设委员会、市工商行政管理局、市物价局、中国人民银行南宁中心支行、中国银行业监督管理委员会广西银监局于今年5月25日联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。
为规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，南宁市住房保障和房产管理局、市国土资源局、市城乡建设委员会、市工商行政管理局、市物价局、中国人民银行南宁中心支行、中国银行业监督管理委员会广西银监局于今年5月25日联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》施行迄今已50天，南宁市房地产市场情况如何呢？昨日，南宁市住房保障和房产管理局副局长张春及市住房局相关科室负责人就近期南宁市房地产新政出台实施之后的情况进行介绍及解读。据介绍，新政实施50天之后，南宁市房地产市场供需两端表现良好，总体较为平稳，市场过热的情况有所缓解。
●新政实施50天，效果如何？
据张春介绍，《通知》施行以来，新政对缓解市场预期效果明显，南宁市房地产市场供需情况良好，市场交易热度有所缓解，整体保持平稳健康发展的良好态势。
捂盘惜售改善 购房依然旺盛
张春介绍，《通知》实施后，住房局组成了多支小分队，对南宁市各大房地产开发企业进行明察暗访，发现部分开发企业在新政出台之后一周内，能开盘的已经尽量开盘，捂盘惜售现象已经没有那么明显。
此外，新政采取限价、限贷、现售等措施，有效保护了刚需和改善型购房，消除了购房者的恐慌心理，对稳定市场预期作用明显，且新政实施以来，市本级商品住房销售继续保持平稳增长、购房需求依然较为旺盛。从现场调研情况看，多个项目售楼部的看房客户并未减少，但相比之前 “不考虑价格”“买了再说”的心态，购房者购房更理性、谨慎。
新政实施以来，市本级商品住房价格涨幅较4、5月份连续回落，逐渐趋于稳定。从新政出台后企业申报的项目预售价格情况看，受调控新政影响，开发企业已不再盲目定价，开始理性面对；从开盘项目现场调研情况看，开发商亦不敢乱报精装价格，变相抬高房价。张春介绍，当前，南宁市在需求旺盛，新增供应不足的情况下，新政对减缓房价过快上涨发挥了立竿见影的效果，市民对房地产开发企业和中介机构的投诉明显减少。
投机购房受限 项目上市加快
根据调研情况，受限贷、现售政策影响，部分投资投机性购房者被筛出市场，投资客开始减少。新政实施以来，二套、三套及以上购房占比情况看，均较之前有所下降，新政在抑制投资投机性购房方面开始发挥作用。
慑于新政影响，大部分开发企业开始理性面对市场，并根据新政要求主动调整营销策略，加快项目的上市速度，一定程度上缓解了房源紧张的局面。
市场乱象渐少 投诉明显减少
新政出台后，各相关行政主管部门严格贯彻执行新政的各项措施，各司其职，在土地市场供应、现房转让、信贷政策、预售管理、市场销售、注销合同备案和精装修管理等多方面同时发力，纷纷出台相应的实施细则，规范市场秩序。巧立名目乱收费、签订阴阳合同、捆绑畸高的精装修价格等乱象得到有效遏制，群众投诉明显减少。
●房产新政再解读
1 抑制投资投机性购房
实行差别化信贷政策
为抑制投资投机性购房，《通知》规定“购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让”。
为严格限制信贷资金流向投资投机性购房，南宁市进行了住房信贷政策调整，主要体现在两点：一是居民家庭在南宁市区已拥有（指通过购买取得，不含继承、受赠等非购买途径取得）一套住房的，无论是否有过房贷记录及相应房贷是否结清，再次购买普通商品住房首付款比例都不得低于40%。二是居民家庭在南宁市区已拥有二套及以上住房，或有两条及以上未结清的住房贷款记录（含商业贷款和公积金贷款记录，且不限南宁市区），又在南宁市区购买第三套及以上住房的，暂停向其发放商业性个人住房贷款。政策调整后，居民家庭首次购买普通住房申请商业住房贷款不受影响。
拒不整改暂停预售申请
为了促进商品住房上市销售，缓解供需矛盾，《通知》规定“商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向市住房局申请商品房预售许可；商品住房项目取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售”。
对于存在捂盘惜售情况的，《通知》明确“市住房局责令其限期整改，拒不整改的，不再受理该项目预售许可申请，剩余房源转入现房销售，纳入二手房网签和交易资金监管”。另外，《通知》一方面重申了商品住房预售申报价格指导工作的具体措施，另一方面针对目前部分开发企业大幅提高车位车库售价的情况，将车位车库纳入预售申报价格指导范围。
3 巧立名目价外加价
暂停合同网签处理
部分开发企业由于商品住房预售申报价格没有达到其销售预期，采取巧立名目的方式实行价外加价，如额外收取咨询费、团购费等，收费幅度从1万元到5万元不等，这种变相加价销售的乱象，扰乱了正常的市场秩序。
《通知》规定“房地产开发企业和销售代理机构（包括电商，下同）销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用”，如有违反，将采取“向社会曝光其违法违规行为”“暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请”等措施予以处理。
4 炒买炒卖商品房牟利
重新销售价不得高于上次合同备案价
据了解，有少部分投机性购房人通过商品房买卖合同备案的注销再备案，炒买炒卖商品住房牟利。为此，《通知》规定“注销所涉及房源统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格”。
《通知》还规定，销售全装修商品住房的，“应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议”。房地产开发企业销售时，存在价格欺诈或合同欺诈的，“由市物价局、工商局依法查处，房地产开发企业未履行处罚决定前，市住房局暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请”。
［数据看新政］
［购房提醒］
●查看房地产企业是否把房源信息全部公示，同时查看其是否已经取得了商品房预售许可证。
●了解开发商是否公示房源或该房源的销售状况，可通过住房局的“南宁市商品房销售公示平台”查看。
●如果发现房地产企业还有“价外加价”或者是通过装修价格提高房价等不合理行为，可向物价部门、工商部门或住房局的房产监察支队进行投诉。
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