[摘要] 今年3月，良庆区人民法院开庭审理了47个关于五象 广场商品房预售合同纠纷系列案。
今年3月，良庆区人民法院开庭审理了47个关于五象 广场商品房预售合同纠纷系列案。
47个案件的原告购买了五象 广场地产项目，由于当时该项目尚未取得房产预售许可证，所以他们与开发商签订了《定向合作开发协议》并交纳房款及定金。后来，发现项目可能会“打水漂”后，数十名购房者抱团维权，要求开发商、代理商退还房款、中介费、违约金等共计数千万元。昨日，良庆区法院对这一系列案进行集中宣判。
2014年7月，经朋友介绍，邓女士认购了五象 广场的一处房产，并支付了2万元定金。7月底，邓女士与代理商深圳一家公司签订了《定向合作开发协议》，约定所购房产总价款57万余元。当日，邓女士就支付了13万余元的购房款。后来，邓女士与其他购房者得知，因为开发商未取得相关 审批手续，导致这个楼盘一直无法动工。此外，南宁市住房部门还对开发商做出了 处罚。
邓女士意识到事情的严重性，赶紧与其他购房者抱团维权，起诉开发商、代理商，要求退还房款、中介服务费、违约金等。今年3月17日，良庆区法院开庭审理了这一系列案。庭上，原被告双方对合同是否合法、是否要退还服务费以及是否需要返还双倍违约金展开激辩。11月25日，良庆区法院对此系列案进行集中宣判，开发商需返还预收的房款及定金，结案标的1200余万元。
对此，法官提醒，商品房预售许可证是商品房是否经过相关 部门批准销售的合法证明，市民买房时一定要选取有证的楼盘，为产权证加一把“锁”，否则等待购房者的，很有可能是烦琐的维权申诉。此外，因存在 漏洞，南宁还有一些房屋建设在非国有土地上，购房者购买时一定要慎重选择。
焦点问题
双方签订的合同是否有效？
购房者：虽然双方签订的是《定向合作开发协议》，但该合同完全具备了商品房买卖合同的要素，并且有南宁市住房部门对该项目没有取得预售许可便进行销售的 处罚，证明该合同违反相关法律规定，因此，他们认为这份合同是无效的。
开发商：购房者交付钱款时，已经知道该项目没有取得预售许可，该合同是在公平、自愿的基础上签订的，是双方真实意愿的表达。
法院：五象 广场地产项目的开发商与购房者签订的《定向合作开发协议》，已就当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、违约责任等做出明确约定，具备商品房买卖合同的实质内容，且开发商向购房者出具了收据，该协议应认定为商品房买卖合同。
开发商在未取得商品房预售许可证明的情形下与购房者订立商品房预售合同，涉案《定向合作开发协议》应认定为无效。
代理商是否要退还服务费？
代理商：他们在代理该项目销售的过程中，承担了策划、接洽等方面的具体工作，确实为购房者提供了服务，不应该退还服务费。
购房者：这个服务并不是真正意义上的中介服务，购房者交付的钱款也跟普通性质不同，应该退还服务费。
法院：收据上虽然注明款项为“服务费”，但代理商未能提供证据证明其与购房者或开发商之间就收取服务费有过约定，且该款项系购房者基于购买涉案房屋而支付，故该款项属于购房者预付的购房款。
由于代理商公司是受开发商公司委托，对涉案房屋进行销售，因此服务费应由开发商一方来返还。
开发商需要返还哪些钱？
法院：由于涉案《定向合作开发协议》属无效合同，因此，开发商应向购房者返还预收房款及定金。
此外，由于双方约定的双倍返还定金属于违约金性质，而违约金针对的是有效合同，因此该案不存在违约金问题，所以购房者主张双倍返还定金不应支持。
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