[摘要] 写字楼对于一座城市而言,除了办公功能还承担着形象塑造的责任,不仅记录了城市经济发展的历程, 更体现一个城市的高度。也因此,集万千宠爱于一身的地标性建筑的使命往往也落在写字楼身上 。这就不难解释,为什么南宁隔一段时间就有项目自称“项目建成后将是南宁高楼,成为新的地标,打造南宁又一张城市名片”。
写字楼对于一座城市而言，除了办公功能还承担着形象塑造的责任，不仅记录了城市经济发展的历程， 更体现一个城市的高度。也因此，集万千宠爱于一身的地标性建筑的使命往往也落在写字楼身上 。这就不难解释，为什么南宁隔一段时间就有项目自称“项目建成后将是南宁高楼，成为新的地标，打造南宁又一张城市名片”。
想取缔地王成为新地标的项目：
①370米骋望天玺（时隔四年，虽已开工，但370米高度夭折了）
②400米的龙光世纪（今年5月20日封顶了）
写字楼容易成就城市名片，但一不小心就会成为行业内失败案例，不断被“举个例子”。那么，现在南宁写字楼市场如何？高大上写字楼们是否还安好？且往下看：
144万㎡库存量，够卖4年了
南宁市写字楼目前库存量144万㎡，去化周期45个月。库存压力大的是良庆区和青秀区，这两个区占比达到70%。其中良庆区库存量55.67万㎡，占比38%，青秀区占32%。其他各区库存压力相对较小。
数据来源：CRIC广西片区
问：目前存量144万㎡，未来市场还有放量，写字楼该怎么卖？卖多少价格合适？（我只负责提问不管答案的）
今年上半年供求平稳，但价格波动较大
广西片区数据显示，2015年1-5月份，南宁市写字楼供应量为14.61万㎡，成交量14.27万㎡，市场供需平衡。即便如此，2015年，写字楼严重供过于求，库存问题依然存在。成交价格方面，低价出现在今年3月份，成交均价仅9220元/㎡。相当于青秀区住宅价格，未来或有可能会出现价格倒挂现象。
2015年1月-5月写字楼供求量价关系
数据来源：CRIC广西片区
从南宁各区看写字楼
八成放量来自于江南区
2015年1-5月南宁市各区写字楼放量主要集中在江南区，放量11.66万㎡，占总放量的80%。供应大户为江南万达广场和华南城。
一半的成交量来自良庆区
作为总部基地，新建写字楼集中的良庆区成交量占总成交量的49%，几乎占一半的比例，成交大户是五象航洋城和大唐总部1号。
放眼望去，写字楼价格线低点为西乡塘区，仅6451元/㎡，而该区域住宅均价达到6759元/㎡，差价308元/㎡，出现倒挂现象。
分析师不免惋惜，西乡塘真的被遗弃了吗？本来住宅价格在南宁六区中处于中下游水平，如今写字楼比这个价格还要低，原先拿地为办公用地的开发商，只能一声叹息。
另，成交均价高为目前商务氛围为浓厚的青秀区，16383元/㎡；其次是良庆区，11519元/㎡。
2016年1-5月南宁各区写字楼成交量价情况
数据来源：CRIC广西片区
倒挂现象属于个案，还是市场趋势？
我的第六感告我南宁写字楼市场已经出现这样的趋势。赶紧统计数据佐证自己的敏感神经，果不其然，住宅价格平稳，写字楼价格波动非常大。低9220元/㎡，这个价格相当于青秀区住宅的价格，也相当于良庆区五象湖板块改善型住宅产品的均价。这个低价出现在今年3月份，姑且当做个案，高价格13580元/㎡。目前南宁市住宅市场上再改类、豪改类产品基本都达到甚至超过这个价格。
数据来源：CRIC广西片区
光一组数据难以说服整体出现倒挂这一趋势，再来看看写字楼放量较多的四个区域，写字楼与住宅价格走势图。图中红色曲线为写字楼价格走势，蓝色曲线为住宅价格走势。西乡塘区已经倒挂，无需说明；青秀区写字楼价格先降后升再降，与住宅价格存在一定的差价；良庆区、江南区很明显的写字楼价格一路下滑，不断缩小与住宅价格的差价。
未来的某天这两条线相遇也不是没有可能
虽然目前南宁市仍以刚需为主，但是改需市场在不断扩大。住宅均价高升大的贡献来自于改需、再改市场。不论地段区域，凡是140㎡以上的住宅产品，价格9000+元/㎡是正常的，破万也不鲜见。一方面市场存在需求，政策倾向，使得这一类产品价格要价高；另一方面，媒体炒作再改类产品，也成为高价格的推手。
南宁在售写字楼均价12000元/㎡。而未来再改类住宅产品放量以及价格都会有所增长，写字楼价格趋于稳定，甚至局部下降。住宅和写字楼价差将会越来越小，两线相遇确是有可能的。
数据来源：CRIC广西片区
写字楼相对住宅来说复杂一些，面对的是投资者，不是自住。投资者需要考虑问题，除了投资成本，还有很多无形的成本，比如：
◆形象成本（标识性强的，形象好气质佳，好是地标性建筑）
◆交通成本（交通通达性高，不堵车，交通主干道上，好地铁口附近）
◆配套成本（上班族的就餐问题，客户接待的吃喝玩乐一条龙配套）
简言之，写字楼除了占据优质资源，自己的产品力要过硬，才能在这次浪潮中游到对岸。
文后还有个不成熟的观点：如果住宅和写字楼整体市场出现价格倒挂现象，未必是件坏事情，那个时候写字楼或又成为投资洼地。
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