上海链家打造房产经纪O2O平台
经济参考报 2015-08-13 09:47
[摘要] 传统的房地产经纪行业正面临互联网的冲击，在中国房地产市场即将跨入存量房时代之际。地产中介行业也在经历大洗牌，不少龙头中介公司开始确立向互联网平台化发展的战略。
传统的房地产经纪行业正面临互联网的冲击，在中国房地产市场即将跨入存量房时代之际。地产中介行业也在经历大洗牌，不少龙头中介公司开始确立向互联网平台化发展的战略。
8月10日，在“上海链家新标志启用暨产品发布会”上，链家集团宣布德佑地产正式更名为“上海链家”，同时上海链家将启用新标识“ＬＩＡＮＪＩＡ.链家”，打造链家网、链家代理、自如资产、丁丁租房、链家金融、五大承诺、德佑豪宅等七大产品，构建华东区域的房产020生态圈。
今年上半年，链家并购动作频频，加速推进各地布局。2月9日，与成都伊城合并，布局西南市场；3月1日，与上海德佑合并，进军上海市场；3月18日，与中联地产合并，进入华南地区市场。
尤其是与德佑合并5个月来，德佑链家在上海的门店数量从200余家门店扩张到800余家，员工数量达到2万人。链家网首席内容官徐东华表示，德佑地产将作为上海链家高端业务品牌保留，并全力打造“德佑豪宅”，专注2000万元以上的豪宅经纪业务。但上海链家已不再只是一家地产经纪公司，而将成为一家具有全产业链能力的服务提供商。“链家未来的目标是打造房地产经纪行业亿万级020大平台。”
据链家集团介绍，新标识体现链家充分利用互联网进行平台化发展的战略方向。从掌上链家的APP客户端到网络上的丁丁租房、自如客，再到链家理财、第三方支付业务等，上海链家将逐渐形成一个覆盖资产管理、交易管理和金融管理服务的房产O2O生态圈。
上海链家营运总经理刘伍洋透露，上海链家的目标是“2015年年底，上海链家门店规模达到1200家；2016年门店规模达到1500－2000家。此外，链家承诺上海链家网100％真房源，并建立经纪人信用评价体系，规范行业标准，力争在3年内实现市场占有率超过50％。”
数据显示，链家已覆盖17个城市和地区，设有3500多家门店，拥有5万余名经纪人，规模、业绩、市占率都已占据市场龙头地位。作为业务不可或缺的一手房代理及销售，上海链家拥有一手楼盘驻场项目15个，一手合作楼盘300余个。2015年前两个季度，累计完成191亿元一手房销售额。
其他阅读：房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大明源地产研究院
[摘要]可以想见，当天炒外汇的人，很多人要哭晕在厕所。但作为地产人，明源君思量，大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是，有！从资产负债表的角度来看，房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大！
人民币大幅贬值，剑气好重！
8月11日，中国人民银行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币对美元汇率中间价报6.2298，较前一交易日（8月10日）中间价6.1162贬值1136个基点。降幅达1.86%，距离2%的跌停幅度仅一步之遥，创历史之。
可以想见，当天炒外汇的人，很多人要哭晕在厕所。但作为地产人，明源君思量，大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是，有！从资产负债表的角度来看，房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大！
房企海外融资变难，还债压力增大
近几年，随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高。
中原地产监测数据显示，去年前10月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，其中海外融资740.14亿元，占融资总额的66.6%！而到了今年，房企海外融资暴跌，前3月完成海外融资总额仅45.3亿美元，同比2014年一季度的172亿美元暴跌73 .7%！
过去，国内渠道融资成本高，融资难度大，导致大中型房企纷纷寻求海外融资通道。然而，目前海外融资低成本的优势正在消弭。今年三月份通过发行债券进行海外海外融资的房企，其平均融资成本超过7.5%，高于去年同期的6%~7%，而时代地产通过发行美元债券的融资成本更是高达11.45%！
海外融资难度加大，融资数额减少，融资成本升高，主要受三个方面的影响：一是经过2013年的热销，2014年房地产行业遇冷已成业内外共识；二是在美国拉开QE退出大幕之后，人民币进入贬值预期通道；三是佳兆业的债务违约等。
人民币大幅贬值之后，房企海外融资的难度会更大，成本会更高。国内融资渠道不畅，海外受阻，双重挤压下，无疑将增大房企的资金压力。而且，对于已经融资成功的企业来说，即便先前海外融资的资金成本较低，未来也将承受更大的偿债压力。若美元持续走强，甚至不排除会出现违约。
外资炒房热情减退，房产资产价格下跌
人民币贬值将刺破中国房地产泡沫——持有此类观点的人，通常会拿出这样一个证据：自2005年以来，中国房地产价格连续上涨的9年，正是人民币持续的9年。
明源君认为，这个观点有点偏颇，楼市价格的变化受多重因素的影响，人民币贬值只是其中之一，何况在过去十年时间里，房地产一直处于供不应求的状态，供需关系的不平衡对价格的影响更大。其次才是人民币的影响——由于看好人民币资产带来的汇率和资产的双重红利，大量外资进入中国。房产是外资进入比较便利的投资品种，所以成为外资扎堆的领域。
尽管以“去投资化”为目的的房地产调控已持续多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外资本仍然通过各种渠道进入国内楼市。据统计，海外资本主要以基金的形式进入国内楼市，一二线城市的商业地产是其青睐的对象。多家机构的统计显示，2008年国际金融危机后，外资在写字楼市场的主流地位曾一度让位于内资，但从2010年底开始，外资又有回流之势。
以此类推，人民币的贬值必然会影响外资介入楼市的热情，转而将以人民币计价的资产抛售，换成预期强烈的美元或其他货币。比如李嘉诚，在美联储宣布退出QE后不久，即开始挂牌出售位于上海、广州等地的物业，并将目光投向欧洲。
一旦人民币贬值的趋势确立，外资将持续撤出。除了外资，部分国内居民（仅限土豪级别，对只有一套自住房的人来说，没啥太大关系，毕竟你不大可能把房子卖了去换成美元增值）也会减持人民币资产，而在中国家庭的资产配置中，房产的占比大……目前投资海外地产正成为中国富豪的。所以，你懂的。终，这将导致中国房地产的资产价格下跌。
换一个形象一点的说法，货币就像湖里的水，而房地产的价格就像湖面上的船，水涨船自然高；而水位下降（一方面是热钱外流，另一方面是人民币贬值会导致外汇占款减少，进而影响基础货币的投放），船的位置自然要下降。因此，从资产价值的角度，人民币贬值无疑将对房地产带来影响，这很好理解。
走出去，是房企应对的正确姿势
前面讲了这么多影响，估计有人已经按捺不住了，我要的是答案，答案——该肿么办！
别急，明源君正要说呢，就怕你不爱听——应对的方法说难不难，说容易也不容易——将部分资产投到海外，进行对冲就好了，像李嘉诚一样，抛售大陆物业，转投欧洲市场。
当然，到了这里肯定有人说，尼玛，李嘉诚是亚洲首富，他玩得起的我玩不起。这个，明源君就无能为力了。除了李嘉诚之外，很多国内知名的房企，如万达集团、SOHO中国、复兴国际、碧桂园等都在投资海外地产。不将鸡蛋放在一个篮子里，这个篮子碎了几个，那个篮子的鸡蛋孵出了小鸡，小鸡长大了又产蛋，就能对人民币贬值造成的风险做一个对冲。
至于实力太弱的房企，国内的整合行业转冷已经够喝一壶的了，再来个美元，人民币贬值的冲击……双面夹击下，自求多福吧。
小结
美联储加息预期强烈，若非央行干预汇率市场，今年人民币汇率步入下跌通道是大概率事情。人民币贬值会使国内外资金抛售以人民币计价的资产，转而持有美元。这一点，外汇占款的连续减少已经足以说明。以人民币计价的资产面临重新估值，而其中地产是受到重击大的板块之一。对于大型实力房企来说，通过投资海外资产是对冲风险的较好选项之一。
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人民币大幅贬值，剑气好重！
8月11日，中国人民银行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币对美元汇率中间价报6.2298，较前一交易日（8月10日）中间价6.1162贬值1136个基点。降幅达1.86%，距离2%的跌停幅度仅一步之遥，创历史之。
可以想见，当天炒外汇的人，很多人要哭晕在厕所。但作为地产人，明源君思量，大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是，有！从资产负债表的角度来看，房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大！
房企海外融资变难，还债压力增大
近几年，随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高。
中原地产监测数据显示，去年前10月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，其中海外融资740.14亿元，占融资总额的66.6%！而到了今年，房企海外融资暴跌，前3月完成海外融资总额仅45.3亿美元，同比2014年一季度的172亿美元暴跌73 .7%！
过去，国内渠道融资成本高，融资难度大，导致大中型房企纷纷寻求海外融资通道。然而，目前海外融资低成本的优势正在消弭。今年三月份通过发行债券进行海外海外融资的房企，其平均融资成本超过7.5%，高于去年同期的6%~7%，而时代地产通过发行美元债券的融资成本更是高达11.45%！
海外融资难度加大，融资数额减少，融资成本升高，主要受三个方面的影响：一是经过2013年的热销，2014年房地产行业遇冷已成业内外共识；二是在美国拉开QE退出大幕之后，人民币进入贬值预期通道；三是佳兆业的债务违约等。
人民币大幅贬值之后，房企海外融资的难度会更大，成本会更高。国内融资渠道不畅，海外受阻，双重挤压下，无疑将增大房企的资金压力。而且，对于已经融资成功的企业来说，即便先前海外融资的资金成本较低，未来也将承受更大的偿债压力。若美元持续走强，甚至不排除会出现违约。
外资炒房热情减退，房产资产价格下跌
人民币贬值将刺破中国房地产泡沫——持有此类观点的人，通常会拿出这样一个证据：自2005年以来，中国房地产价格连续上涨的9年，正是人民币持续的9年。
明源君认为，这个观点有点偏颇，楼市价格的变化受多重因素的影响，人民币贬值只是其中之一，何况在过去十年时间里，房地产一直处于供不应求的状态，供需关系的不平衡对价格的影响更大。其次才是人民币的影响——由于看好人民币资产带来的汇率和资产的双重红利，大量外资进入中国。房产是外资进入比较便利的投资品种，所以成为外资扎堆的领域。
尽管以“去投资化”为目的的房地产调控已持续多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外资本仍然通过各种渠道进入国内楼市。据统计，海外资本主要以基金的形式进入国内楼市，一二线城市的商业地产是其青睐的对象。多家机构的统计显示，2008年国际金融危机后，外资在写字楼市场的主流地位曾一度让位于内资，但从2010年底开始，外资又有回流之势。
以此类推，人民币的贬值必然会影响外资介入楼市的热情，转而将以人民币计价的资产抛售，换成预期强烈的美元或其他货币。比如李嘉诚，在美联储宣布退出QE后不久，即开始挂牌出售位于上海、广州等地的物业，并将目光投向欧洲。
一旦人民币贬值的趋势确立，外资将持续撤出。除了外资，部分国内居民（仅限土豪级别，对只有一套自住房的人来说，没啥太大关系，毕竟你不大可能把房子卖了去换成美元增值）也会减持人民币资产，而在中国家庭的资产配置中，房产的占比大……目前投资海外地产正成为中国富豪的。所以，你懂的。终，这将导致中国房地产的资产价格下跌。
换一个形象一点的说法，货币就像湖里的水，而房地产的价格就像湖面上的船，水涨船自然高；而水位下降（一方面是热钱外流，另一方面是人民币贬值会导致外汇占款减少，进而影响基础货币的投放），船的位置自然要下降。因此，从资产价值的角度，人民币贬值无疑将对房地产带来影响，这很好理解。
走出去，是房企应对的正确姿势
前面讲了这么多影响，估计有人已经按捺不住了，我要的是答案，答案——该肿么办！
别急，明源君正要说呢，就怕你不爱听——应对的方法说难不难，说容易也不容易——将部分资产投到海外，进行对冲就好了，像李嘉诚一样，抛售大陆物业，转投欧洲市场。
当然，到了这里肯定有人说，尼玛，李嘉诚是亚洲首富，他玩得起的我玩不起。这个，明源君就无能为力了。除了李嘉诚之外，很多国内知名的房企，如万达集团、SOHO中国、复兴国际、碧桂园等都在投资海外地产。不将鸡蛋放在一个篮子里，这个篮子碎了几个，那个篮子的鸡蛋孵出了小鸡，小鸡长大了又产蛋，就能对人民币贬值造成的风险做一个对冲。
至于实力太弱的房企，国内的整合行业转冷已经够喝一壶的了，再来个美元，人民币贬值的冲击……双面夹击下，自求多福吧。
小结
美联储加息预期强烈，若非央行干预汇率市场，今年人民币汇率步入下跌通道是大概率事情。人民币贬值会使国内外资金抛售以人民币计价的资产，转而持有美元。这一点，外汇占款的连续减少已经足以说明。以人民币计价的资产面临重新估值，而其中地产是受到重击大的板块之一。对于大型实力房企来说，通过投资海外资产是对冲风险的较好选项之一。