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房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大

明源地产研究院   2015-08-13 09:35

[摘要] 可以想见,当天炒外汇的人,很多人要哭晕在厕所。但作为地产人,明源君思量,大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是,有!从资产负债表的角度来看,房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大!

人民币大幅贬值,剑气好重!

8月11日,中国人民银行宣布,决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币对美元汇率中间价报6.2298,较前一交易日(8月10日)中间价6.1162贬值1136个基点。降幅达1.86%,距离2%的跌停幅度仅一步之遥,创历史之。

可以想见,当天炒外汇的人,很多人要哭晕在厕所。但作为地产人,明源君思量,大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是,有!从资产负债表的角度来看,房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大!

房企海外融资变难,还债压力增大

近几年,随着在港上市房企逐渐增多,海外融资比例不断提高。

中原地产监测数据显示,去年前10月,10家标杆房企共计融资1111.5亿元,其中海外融资740.14亿元,占融资总额的66.6%!而到了今年,房企海外融资暴跌,前3月完成海外融资总额仅45.3亿美元,同比2014年一季度的172亿美元暴跌73 .7%!

过去,国内渠道融资成本高,融资难度大,导致大中型房企纷纷寻求海外融资通道。然而,目前海外融资低成本的优势正在消弭。今年三月份通过发行债券进行海外海外融资的房企,其平均融资成本超过7.5%,高于去年同期的6%~7%,而时代地产通过发行美元债券的融资成本更是高达11.45%!

海外融资难度加大,融资数额减少,融资成本升高,主要受三个方面的影响:一是经过2013年的热销,2014年房地产行业遇冷已成业内外共识;二是在美国拉开QE退出大幕之后,人民币进入贬值预期通道;三是佳兆业的债务违约等。

人民币大幅贬值之后,房企海外融资的难度会更大,成本会更高。国内融资渠道不畅,海外受阻,双重挤压下,无疑将增大房企的资金压力。而且,对于已经融资成功的企业来说,即便先前海外融资的资金成本较低,未来也将承受更大的偿债压力。若美元持续走强,甚至不排除会出现违约。

外资炒房热情减退,房产资产价格下跌

人民币贬值将刺破中国房地产泡沫——持有此类观点的人,通常会拿出这样一个证据:自2005年以来,中国房地产价格连续上涨的9年,正是人民币持续的9年。

明源君认为,这个观点有点偏颇,楼市价格的变化受多重因素的影响,人民币贬值只是其中之一,何况在过去十年时间里,房地产一直处于供不应求的状态,供需关系的不平衡对价格的影响更大。其次才是人民币的影响——由于看好人民币资产带来的汇率和资产的双重红利,大量外资进入中国。房产是外资进入比较便利的投资品种,所以成为外资扎堆的领域。

尽管以“去投资化”为目的的房地产调控已持续多年,甚至“限外令”也一度推出,但海外资本仍然通过各种渠道进入国内楼市。据统计,海外资本主要以基金的形式进入国内楼市,一二线城市的商业地产是其青睐的对象。多家机构的统计显示,2008年国际金融危机后,外资在写字楼市场的主流地位曾一度让位于内资,但从2010年底开始,外资又有回流之势。

以此类推,人民币的贬值必然会影响外资介入楼市的热情,转而将以人民币计价的资产抛售,换成预期强烈的美元或其他货币。比如李嘉诚,在美联储宣布退出QE后不久,即开始挂牌出售位于上海、广州等地的物业,并将目光投向欧洲。

一旦人民币贬值的趋势确立,外资将持续撤出。除了外资,部分国内居民(仅限土豪级别,对只有一套自住房的人来说,没啥太大关系,毕竟你不大可能把房子卖了去换成美元增值)也会减持人民币资产,而在中国家庭的资产配置中,房产的占比大……目前投资海外地产正成为中国富豪的。所以,你懂的。终,这将导致中国房地产的资产价格下跌。

换一个形象一点的说法,货币就像湖里的水,而房地产的价格就像湖面上的船,水涨船自然高;而水位下降(一方面是热钱外流,另一方面是人民币贬值会导致外汇占款减少,进而影响基础货币的投放),船的位置自然要下降。因此,从资产价值的角度,人民币贬值无疑将对房地产带来影响,这很好理解。

走出去,是房企应对的正确姿势

前面讲了这么多影响,估计有人已经按捺不住了,我要的是答案,答案——该肿么办!

别急,明源君正要说呢,就怕你不爱听——应对的方法说难不难,说容易也不容易——将部分资产投到海外,进行对冲就好了,像李嘉诚一样,抛售大陆物业,转投欧洲市场。

当然,到了这里肯定有人说,尼玛,李嘉诚是亚洲首富,他玩得起的我玩不起。这个,明源君就无能为力了。除了李嘉诚之外,很多国内知名的房企,如万达集团、SOHO中国、复兴国际、碧桂园等都在投资海外地产。不将鸡蛋放在一个篮子里,这个篮子碎了几个,那个篮子的鸡蛋孵出了小鸡,小鸡长大了又产蛋,就能对人民币贬值造成的风险做一个对冲。

至于实力太弱的房企,国内的整合行业转冷已经够喝一壶的了,再来个美元,人民币贬值的冲击……双面夹击下,自求多福吧。

小结

美联储加息预期强烈,若非央行干预汇率市场,今年人民币汇率步入下跌通道是大概率事情。人民币贬值会使国内外资金抛售以人民币计价的资产,转而持有美元。这一点,外汇占款的连续减少已经足以说明。以人民币计价的资产面临重新估值,而其中地产是受到重击大的板块之一。对于大型实力房企来说,通过投资海外资产是对冲风险的较好选项之一。

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