[摘要] 作为中国经济增长的重要引擎，楼市正从持续一年的下滑中复苏。
作为中国经济增长的重要引擎，楼市正从持续一年的下滑中复苏。
中国经济学家、政协委员厉以宁表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。
财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。
对于房地产业“泡沫”一说，他直言，“过去这一年多的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多了。”现在主要的问题不是泡沫，而是在经济下行过程中，房地产业的分化，应该得到必要的制度建设和政策引领。
政府的政策层面，则已经于无声处听惊雷，正在酝酿着方向性的改变。这从去年到今年的政府工作报告中可以清晰显现。
2014年的提法是：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
2015年的措辞为：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年之隔，已经天上地下换了人间，楼市基调发生了根本性变化。
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。
地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
中央定调稳定住房消费，完善市场环境盘活存量。今年两会李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”
稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息，降低二套房首付，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。
前6个月，房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年主要的政策分水岭，3月30日，多部委相继发布通知调整楼市政策，二套房首付比例降至四成，公积金购买首套房首付比例降至两成，更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。自此之后，各地楼市便开始了明显的复苏。
据初步统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，量创2010年以来同期高水平。
具体来看，今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。
二季度以来，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月高水平。
据澳新银行估计，房价每上涨1个百分点，GDP增速就会提升0.2个百分点。
有分析师表示，部分投资者正从中国股市获利离场，并将所得资金投资于房地产。中国股市在6月12日达到七年高点后，在过去两周里下跌了20%以上。
除此以外，今年上半年各地公积金政策纷纷调整放宽也为市场释放明显的信号。通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。
中国央行季度对家庭展开的调查显示，14.7%的家庭表示计划在未来3个月买房，而上一个季度的数字为13.8%。
政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。
但是在一线城市，购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多股民获利返现，转战楼市，加入买房大军。
预计2015下半年，那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。
6月1日，评级机构穆迪（Moody's）将其对中国房地产业的展望从负面上调至稳定。
楼市成交回暖一方面推升了房价，另一方面也使部分地区沉重如山的库存压力稍缓。
但一些业内人士认为，一二线城市库存压力减轻和投资客的再度入场，可能在当地酝酿房价暴涨的风险；但与此同时，一些三四线城市则似乎出现了政策“免疫”，楼市难以走出低谷。
全联房地产商会创会会长聂梅生指出，房价每年的增幅保持在6-7%左右比较合理，一旦超过10%，就需要警惕过快上涨的风险。这意味着一个城市的月度环比房价涨幅应控制在0.5%左右。但目前一线城市的房价涨幅已经开始远离这个范围。
如5月份，“北上广深”四个一线城市新房和二手房价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%，高涨幅分别为6.7%和6.3%。与之形成鲜明对比的唐山、南充等多数三四线城市库存压力巨大，房价依然处于下行通道。
根据中指院统计，上半年一线城市房价累计上涨5.17%，二线城市房价下跌0.75%，三线城市则下跌1.25%。
而大量标杆房企为了规避风险而重回一二线城市的经营策略，也可能加剧了这种“冷热不均”。
如过去一直深耕三四线城市的广东房企碧桂园，近期提出要加大对一二线城市的投资；6月以来，万科、旭辉、华润等标杆房企的身影更是频频出现在一二线土地市场上。
房企豪掷千金抢地的旺销状况再现，上海、北京、南京等城市再现沉寂许久的“地王”。
一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高，对楼市政策的反映也十分灵敏，而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频，却在不断丧失“吸引力”。
中原地产首席分析师张大伟指出，2015年来，主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。
张大伟认为，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
3.30新政正是从信贷方面着力，释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提高。
但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨，比如深圳、北京等一线城市，以及此前一直处于下跌的杭州、温州，房价也开始出现小幅上涨的态势。
总体来看，目前除了深圳，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。
同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。
“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说，目前各地都在近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。
但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。
张大伟指出，基于这种越来越大的差异，官方在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。
其他阅读：一线城市房价上行 后市难现暴涨
来源：经济参考报
经过“3·30政策”两个多月的发酵，房地产市场确立了回暖态势，一线城市房价全面飞涨，深圳更是创纪录地增长，上海方面的涨幅也创了27个月新高。买房增值又成为人们争相讨论的焦点。对此，业内人士表示，经过2014年的沉寂之后，在房地产政策托市的背景下，需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨，成为的领头羊。但值得注意的是，虽然从现阶段来看，房地产市场难以再现2009年疯涨的场景，但如果房价进入常态化的上升通道并持续下去，不排除2016年将再度迎来政策收紧。
深圳楼市领涨
日前，国家统计局发布70大中城市房价变动情况显示，虽然70城市仍有部分持续下滑，但一线城市全线上涨，其中，深圳新建商品住宅价格环比上涨6.7%，同比高达7.7%，创下新建商品住宅环比涨幅高值。
事实上，在楼市一系列利好政策出台后，从4月下旬开始，深圳楼市大幅升温，开发商纷纷入市，购房者争先购房。5月则延续了4月的市场热潮，自五一小长假起，多个楼盘入市引爆购房现场。五一期间成交量大增，远高于去年同期水平。整个5月开发商推出了7138套一手住宅，购房者通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现，促使新房成交量达到6106套。不少楼盘5月售价有所提升。
万科6月6日推出了万科云城项目，虽然均价高达5.5万元/平方米，但首日销售率就达到了95%。该公司员工说，“也不知道之后的市场走势如何，趁这波儿势头，赶紧卖。”
深圳市规划和国土资源委员会数据显示，6月深圳一手住宅均价达到30713元/平方米，首次突破3万元，同比上涨31%。房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示，今年6月一二手住宅单月合计成交23224套，同比大涨261%，仅次于2009年11月的历史高峰。其中，一手住宅成交7494套，环比增加22.7%，成交面积为76.9万平方米，环比增加26.5%。
深圳房价已连续数月大涨，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，环比上涨50%，同比上涨139.7%；成交面积60.8万平方米，环比上涨50.1%，同比上涨151.1%。成交量的大幅攀升带动价格大幅上涨，5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米，环比上涨8%，同比上涨18.8%。其中，南山涨幅凶，5月一手商品住宅成交均价达到61398元/平方米，环比上涨35.4%，同比上涨85.7%。
此外，深圳市房地产信息网数据显示，深圳二手住宅挂牌均价36903元/平方米，环比上涨8%，同比上涨21.8%。
准备在深圳购房的孙先生，看好了位于香蜜湖的东方玫瑰花园一套130平方米的房子，“3·30新政”之前，业主叫价500万，但现在是“每问一次，就涨一次价”的节奏，业主叫价已经走高到700多万。“现在业主都不诚心卖了，房价涨得这么快，业主也怕卖亏了，或者卖了之后买不到差不多的了。”
刚刚出手购房的张先生，更是眼睁睁地看着位于深圳南山区的“澳城1618”一套实用面积120平方米的房子从2014年9月开发商卖470万元涨到如今二手业主叫价800多万元。
德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，深圳近期房价大涨是多方因素叠加所致，一方面，在3·30等政策的刺激下，房价有了上涨的动力，另一方面的原因是近几个月投资客购房现象火速蔓延，带动深圳楼市大幅成交，房价也随之快速上涨。
世联地产研究部经理刘文春分析认为，楼市的活跃度取决于市场氛围和政策倾向。深圳是一个市场化的、对政策特别敏感的城市。“3·30新政”出台后，虽然一线城市并没有放开限购，深圳也没有执行二套房首付4成的规定，但依旧给了购房者一个“买入”信号。
业内人士玉家雄认为，对后市房价上涨的预期，出于“自主+增值”的资产配置的考虑，使得购房者的行为出现聚集效应，集中入市，使得需求暴增。但供应却一时难以跟上，外加深圳土地资源有限，因此无论从短期看，还是从长期看，深圳楼市都处于供不应求的状态，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
