[摘要] 楼市在经历了2014年大幅降价风波后，2015年出现了新的转折，随着3月楼市政策的从抑制到鼓励的彻底转变，楼市也从谷中艰难爬升，虽然截止到5月，整体楼市价格依然在低谷徘徊，但在量上已经有较大的突破。
楼市在经历了2014年大幅降价风波后，2015年出现了新的转折，随着3月楼市政策的从抑制到鼓励的彻底转变，楼市也从谷中艰难爬升，虽然截止到5月，整体楼市价格依然在低谷徘徊，但在量上已经有较大的突破。
借杭州第十五届人居展之际，本报联合合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷853份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为836份。以下分析均针对836份有购房意向的问卷展开（文中简称意向购房者）。
同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近八年内意向购房者购房心态和需求的变化。
根据本次在杭州人居展所做的关于杭州住宅需求调研显示，以及结合合创地产机构市场研究数据库的历史对比，我们对杭州楼市住宅需求特征及变化得出以下结论：购房人群的购房计划时间缩短，购房急迫性接近历史水平，半年内打算购房的比例达到30%。
另外，超过半数的人认为2015年房价会平稳；认为房价会上涨的观点处于近四年的水平，认为房价下降的观点也处于近五年较低水平。
谁在买房？ 本地购房者是主流
本地购房者依然是购房主流，占比达86.9%。异地客比例为13.1%。对比2012-2014年，异地客群明显有所上升，浙江省内客源占据主流，宁波、台州、温州客群均有所上升。
本次调研显示：在所有受访意向者的购房动机中，三种需求表现突出，分别是改善居住、无房安家杭州或落户杭州和结婚购房，其中无房安家杭州+落户杭州需求以36.5%占据首位；改善型居住需求以31.4%的比例居次，处于2009年以来的较低水平，但较2014年10月明显上升；婚房需求以13.7%位居中等水平。
值得注意的是，本次调研中，需求直线上升，较2014年几乎翻了3倍，随着80后家庭的孩子进入就学阶段，此部分群体对学区的需求也形成了新的高峰，由于浙江省家庭对子女教育都较为看重，因此，选择一所好学校的成为此部分人购房的主要目的。
在受访意向者中，首次置业的人群占据主力，占比58%；第二次置业处于较中等水平，占据36%，第三次置业比例为4.7%。此意味着目前楼市的主力客户群为首次置业刚需客群和首次改善型客户为主。
人气怎么样？ 购房急迫性接近历史水平
本次调研显示：与2013-2014年相比，意向购房者的购房准备期明显缩短，一年之内明确购房的比例从2014年10月的32.2%上升到62.9%，涨幅为30.7%，接近；3个月-半年内有明确购房意向的比例也较去年10月实现了上升，购房急迫性接近历史水平。
2015年季度颁布的系列刺激楼市需求的利好政策，对楼市购房者的需求起到明显的拉升作用，本次调研中，有26.8%的意向购房者受政策利好影响加入购房者行列；18.8%意向购房者受政策影响会加快购房进程。几乎近半的购房者购房积极性明显提升。
系列刺激楼市的政策对首次置业客群影响明显大于首次改善客群，影响表现也有所不同，首次置业增量，首次改善则是增速。
在已经执行的系列政策中，首套房首付三成的信贷政策影响力，其次为针对改善性需求的二套房贷首付四成也有一定的支持者，同时降息对购房者也有较明显的影响。另，针对公积金的购房者，首套房首付两成的比例也影响了10%的购房者。
后市怎么样？ 超过半数的人认为房价会平稳
本次调研显示：进入2014年，杭州楼市持续处于降价的通道中，即使在7-9月限购限贷的政策逐步放开，购房者的需求量也有了进一步增加的态势，但整体楼市下行的态势并未得到改变。进入2015年，个别板块和楼盘的售价依然在下行，整体售价也依然处于下行通道，但少部分楼盘已经出现价格的回暖，目前楼市价格处于起伏不定状态。
但从调研情况看，意向购房者对楼市价格的判断显然较开发商更为理性、清晰，且高度一致，认为价格会平稳的观点占据一半以上，认为价格会上涨的比例为21.9%，但依然有19.4%的意向购房者认为房价依然会下降。
对比2014年10月，意向购房者对未来房价发展的心态表现的更为平和，认为房价平稳的观点出现36.5%的上升幅度，但认为房价会上涨的观点从38.5%降到21.9%，降幅为16.6%；认为房价会下降的观点从23.4%下降到19.4%。
正是由于对未来房价判断“平稳”，也促使了更多的意向购房者进入楼市，这也是2015年购房积极性上升的原因之一。
从往年的数据对比可以看出，意向购房者对房价发展判断出现扭转发生在2010年、2011年、2012年和2014年，这四个节点均是代表杭州楼市房价上升或下降的重要节点。本次调研判断房价平稳比例居多，主要是受目前市场形势影响，一方面，从系列刺激楼市的政策看，楼市整体回暖的基本面存在；从目前的房价水平看，经过2014年的大幅度降价，基本已经处于较低水平，个别板块个别楼盘已经在破成本开发，因此在楼市政策面刺激的情况下，再度大幅度下探的可能性不大；另一方面因杭州目前商品房的存量已经超过16万套，在供过于求的基本态势下，在整体经济发展不理想的大背景下，房价想要出现大幅度上升的支撑力不足，因此，“平稳”成为意向购房者理性的判断。
总价承受力？ 集中在100-200万区间
本次调研显示：意向购房者总价接受区间集中在100-200万元，总占比达74.7%；对总价接受的比例峰值在100万左右的水平，占比18.8%；其次为160万和200万，均占比13.2%，位居第三的是180万，占比12.6%，各总价段的比例点都较为接近。
与2014年10月对比，本次意向购房者总价承受力未发生明显变化，高比例峰值依然在100万左右，而200万(含) 以上接受度也维持在30%左右。但价格区间的集中度更为明显，100-200万的区间选择占比从57.9%上升到74.7%。
由此可以看出，意向购房者对价格的接受度在实际价格行情的刺激下也处于相对较低水平。对单价的承受力，比例点集中在1.2万元/㎡，占比20.8%；其次为2万元/㎡，占比17.6%。
首次置业群体明显低于改善置业群体，首次置业刚需客群对单价的接受度集中在1-1.2万元/㎡区间，总价集中在100万左右；而改善置业对价格接受度分布分散，集中度不高，单价在1.2-2元/㎡区间、总价在160-200万区间均有不低的接受度。
意向购房者接受的首付款选择峰值为40万，占比51.4%，为历史水平。其次为60万，占比18.1%；80万位居第三，占比11.8%。
对比2013-2014年，意向购房者能接受的首付款金额明显下降，选择比例点从2013年60万降至40万。
房天下综合整理
买套房子，对于很多市民来说，是人生中一项的消费，所以关于买房无小事。然而近段时间关于2015年楼市各种楼市利好政策，房价继续看涨的情况下，让很多人都是措手不及，被迫入市。对于缺乏经验的首次购房者来说，越是在这种时候，越不能急于求成，一不小心就可能“马失前蹄”，房子没买好不说，还弄的家庭不愉快。
当前刚需购房者有一个特点，那就是购房的迫切性非常高，但是缺少购房经验。在面对房地产市场各种广告噱头时很难做到全面考虑、多方衡量，理性买房。所以，市民买房一方面要谨慎出手，另一方面遇到问题时，一定要拿起法律武器来维护自己的权益。
为此，购买刚需房源，需要注意十大事项：
一看菜吃饭
理性和有规划的消费是购房的前提。为了避免冲动购房，买房前购房者必须要明确两个问题：为什么要买房?到底需要什么样的房子?弄清这两个方面的内容，对绝大多数购房者都有所帮助。买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。
初次置业者多数是年轻人，刚工作不久，积蓄不多，因此在购房时应该量力而行，不要追求一步到位，一味图大追求豪华，以免给自己造成巨大的经济压力。应当根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，一步到位。而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二不要被房价数字忽悠
现在，买的卖的都几近“疯狂”了。越是疯狂的时候越要冷静，尤其是价格，决定了你目前的开支，后续的月供，还有装修等。开发商给出的价格，往往不外采取先加价后优惠、直接限定房源的优惠、抽奖或赠送优惠、全屋提供一定装修标准的赠送式销售，这些成本，开发商都已经计入到房价中。所以对于成交价，才是你关心的重点，既要作横向比较，看看其他类似楼盘价格如何，再就是结合自己当初制订的购房预算进行比较，超出太多的话，得慎重，也可以考虑推迟买房。
三恶补之后再买房
房价居高不下，买房可不是儿戏，因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。
四对公司的信誉、实力要细细考证
引发出期房购买烦恼的，大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。因此，购房者首先要选好公司，选择那些信誉好，实力强的大企业，到他们公司买房。这些公司考虑到信誉，都能做到按期按质交房。
五购房资金不能一次性投入
购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5%以上，这确实是一笔不小的开支。购现不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。
六户型选择很重要
选择户型关键的是你的生活需求，这就像老百姓常说的一句话，“鞋子磕不磕脚，只有自己知道”。户型的好坏，直接决定了将来居住的舒适程度。再好的地段，再好的绿化，如果户型不好，品质生活根本无从谈起。面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样选择呢?业内人士建议，在选择户型的过程中，购房者除了要看规划图和沙盘，确定房子所处的位置外，内部空间的规划和布局也应在购房过程中特别注意，以免事后遗憾。
七对周边环境要心中有数
购期房不象买现房，现买现住，周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，有没有制造“三废”的工厂也在建设。因为购期房的一个目的就为了购一间称心房，如果周边环境不好，又有什么意义呢?
八不要冲动下定
买房下定金时应注意明确所购房屋的具体位置、面积、价格;明确签正式买卖合同时间;明确定金数额和交付时间;明确定金返还形式。同时，购房者不要仅仅根据样板间作出主观判断，还应充分考虑实际购买房屋的环境、布局的差异。比如家具摆设的差异、装修材质的差异、施工粗细的差异、设计细节的差异等问题。
九合同签订必须请律师办
购房是一件大事，有的花费几万、十几万、甚至几十万、上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢?为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商进行购房合同的签订时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。
十贷款约定要谨慎
签订购房合同时，尽管目前广州市都是网上签约，合同也有规范化的样本，但是尤其在政策多变期间，买家还是要谨慎签订合同，尤其是一些细节，需要有明确的约定。有两点尤其重要，那就是要约定贷款按揭办不下来时的处理方式;以及约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。这是避免在时下贷款政策多变下，可能发生的纠纷问题。
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