[摘要] 2015年第一季度已经过去。这一季度，南宁楼市发生了许许多多的变化，降息、降准新政不断。而今，“五一”黄金周又将到来。在这样的市场环境下，地中海风情社区鼎华福邸一经上市便受热捧，它有着怎样的独特品质与价值？房天下房天下走进鼎华福邸,特别采访广西鼎华商业股份有限公司总经理助理余锐杰先生，请他来为我们回答。
广西鼎华商业股份有限公司总经理助理余锐杰
谈产品：设计与用料步步精心
房地产黄金十年之后，2015年整个行业和市场更趋谨慎和理性。相较于以往以走量为主的开发模式，今年各大房企都喊出了注重质量的口号，甚至有业界人士将2015年定义为楼市“品质年”。余锐杰介绍，集团进入房地产行业节点较晚；但作为集团新的发展板块，鼎华的房地产业务起点非常高。
首先，项目团队从一线房企引进行业精英担任各职能部门负责人，就体现着集团对项目管理的重视与决心。在参建单位方面，则与央视总部基地、北京国贸、水立方等地标建筑的中建一局进行合作，对质量的要求非常之高。
其次，项目选用的设备品牌亦经过层层精选，以确保公司对项目的高品质标准。如在电梯的使用上，项目选用芬兰通力电梯，在防水方面则使用建筑防水行业上司公司——北京东方雨虹防水产品、项目门窗选用南南铝的铝合金材料，无一不采用高标准打造品质感。
除此之外，项目外墙贴砖，园林景观建设上弃用槟郎、棕榈等低价树种，而选用更符合地中海风情的加拿利海枣进行全冠移植，营造高档次、高质量的小区环境。
余锐杰强调，房地产业务极受集团支持与重视；鼎华福邸作为面市的个楼盘，更是担负着赢取客户认可、实现品牌昭示的重任。因此，鼎华福邸一直以来对质量极其重视，从通电安全到防水防火，每个细节严格把控，力求给客户以信心、给客户留下深刻印象。“要让客户感到，买鼎华的房子，真真正正地放心。不会想着今天哪里漏水了之类的问题“，鼎华福邸并不仅仅是为了30亩地的项目而严抓品质，而是从企业的长远发展角度考虑，以践行“精工细作，奉献经典“的理念打造项目。
设计院出身的余锐杰对项目的关键节点格外敏感，他感觉，房地产行业这几年发展迅速，整个行业良莠不齐，“总有开发商从成本角度考虑，在质量方面多少有点欠缺“，他说，”而鼎华房地产如果做不好的话，还会影响品牌下属的其他产品“。在对质量的严格要求下，鼎华福邸在评审中屡获工程质量奖项。
谈市场：朝阳商圈具高认可度
近年来，南宁城市半径不断扩大，各大城区地产开发火热朝天，五象片区更是异军突起，集中了几大10房企。在这样的背景下，鼎华福邸这样一个位于解放路与人民路口这样一个老南宁中心位置的新楼盘，是如何受到市场认可的呢？
对此，余锐杰给出的答案是，南宁市老城区的居民长期以来就非常认可朝阳商圈的居住模式。以鼎华福邸现有的业主为例，许多业主的上班地点都在朝阳广场周边，另外一部分业主则是来往于交易场、大和平等地的经商人士，对于他们来说，朝阳商圈是他们事业腾飞的地方，即使南宁市的其他片区更新、更大，他们也仍然希望把家安在这里。“现在业主上班就是5、10的，都不需要开车，大大节省了交通时间”，余锐杰说，“这些‘隐形富豪’业主已经习惯了居住在市中心。”
正如余锐杰所说，市中心的客户购买力之强，甚至超出了我们的预估，无论价格走势如何，许多业主都在等待项目推新货。虽然鼎华福邸的高品质带来了比一般项目要高的成本，但是追随项目的客户不减反增。根据他的观察，近日来南宁市的成交量与价格均是稳中有升；他对项目的价格及销售持乐观态度。与此同时，为了满足部分客户比较迫切的够房需求，鼎华福邸将原定于”五一”黄金周的小幅涨价提前到了三月三节进行。
本次进行小幅涨价之后，项目也保持了良好的销售量；部分客户不但全价购买，更是购买了多个单位并申请打通——即使是大面积、大户型，也同样如此，足见他们购买实力。而在近期的销售工作中，部分楼栋户型因受回迁户型制约较为传统，但也取得了较好的成绩，分析下来，很大程度得益于鼎华福邸占据的市中心。因此，余锐杰也表示，他对项目的前景抱有较强信心。此外，他还透露，有许多客户看中项目的楼中楼产品，而楼中楼产品因数量有限，在项目后期才会面市。
谈策略：以产品和性价比为王
除了对市中心老城区的认可之外，余锐杰还用“精打细算”一词来总结客户的特点。他表示，市中心的老市民购房考虑的重要因素包括对价格的认可、对品质的认可和对地理位置的认可。许多客户即使是一点点折扣，也要尽力争取。“从下午三点开始谈到晚上十一点半，一直在谈折扣”，余锐杰谈起自己曾遇到的客户，“做生意的人本来就特别的精明”。他介绍，与其他项目相比，鼎华福邸购买两套、三套房子的业主相对较多，但总体上仍以购买单套为主；这些业主非常重视获得的折扣、赠送面积等利好信息。
广西鼎华商业股份有限公司总经理助理余锐杰
鼎华福邸的1、2、3号楼就是典型的例子。原本被认为销路好的1、2、3号楼户型由于原居民区拆迁周期长、户型选定时间晚等原因，面市时户型已略显滞后，再加上限购限买政策的变动，未能达到预期的销售效果。另一方面，许多客户因为先前市场上普遍存在的高赠送营销方式，形成了一种市场认识，即无论价格高低，都认为赠送率高的为好，觉得自己占到便宜了；赠送率低的产品即使单价更低，也无法满足客户的心理预期。
“产品线长也有利弊”，余锐杰表示，产品线长虽然能够满足多层次客户的不同需要，但对项目来说，带来的风险也是比较大的。因此，鼎华福邸目前也在思考产品线本身的问题。“我们对户型追求到”，余锐杰说，“去年房地产新政后推出的户型对赠送面积有了明确的规定，所以我们就做出了一个74㎡得三房的户型面对市场”。不进行赠送，客户感到实惠少了，也就意味着户型要在实用性上达到一个新的高度，才能满足客户的心理预期。对此，出身设计院的余锐杰表示，现在决定户型设计的是市场需要，而非建筑学理论。
鼎华福邸热销户型
“现在我们公司的大的优势是转变快”，余锐杰说，“做房地产的话说难听点就是要懂得转换快，除了开发快，还要有销售快”。他表示，在这一点上，中小型房企拥有比大型房企更多的优势。像众多国内一线房企，进行一次户型变更需要走一个很长的流程，层层申报；而当产品变更终确定时，市场可能早已发生了更多新的变化。但是，中小型房企看到市场状况之后，下一步就能快速地做出反应，市场应变能力非常强，呈现出“船小好掉头”的特点。
谈竞争：本土房企路线须务实
今年，鼎华商业股份有限公司在广西已成立60年了，前身为1952年成立的国有中型商业企业南宁市糖业烟酒总公司。目前，鼎华下属公司已经达到14-15家的规模，然后总资产接近20多个亿，旗下拥有南宁市民耳熟能详的中华老字号“铁鸟牌酱油”等众多知名品牌。
谈到大型房企与中小型房企，余锐杰表示，鼎华作为刚刚进入房地产行业的本土中小型开发商，还不具备一线房企所具有的品牌效应；另一方面，受到近年市场低迷的影响，房地产开发需要非常谨慎。此外，房地产开发作为鼎华商业的新业务线，质量方面的口碑将有可能极大地影响集团下属其他品牌，如都有可能受到牵连。因此，开发的工作需要无比细致与谨慎，务实的路线也就成为了必然。
广西鼎华商业股份有限公司总经理助理余锐杰
对于一线房企进入南宁市场后产生的影响，余锐杰认为他们先进的管理方式、项目开发模式等，都非常值得借鉴和参照。更重要的是，一线房企进入之后，原先以走量为主的开发方式已经行不通了，必须以品质取胜。
在余锐杰看来，本土房企要务实地进行开发，一个关键就在于地段的选择。绿地、万科、万达等一线房企依靠巨大的品牌效应，可以将顾客吸引到五象、良庆这样的新区，而对本土房企来说，在偏远地段进行开发，仍然存在风险过大的问题。
余锐杰透露，除在西乡塘区进行开发之外，鼎华也在江南区进行了土地储备。然而该地段除了华南城之外，还没有较为成熟的配套；人口基数也不足以支撑消费需求。此外，同一片区也聚集了许多本土大型房企，届时如果出现集中供应，可能会遭遇竞争过激带来的产品滞销。因此，作为本土新兴房企中的佼佼者，鼎华虽已布局全城，但目前开发的项目仍以老城区成熟地段为主。
其次，为做出品质，鼎华产品从一开始就是参考一线房企的标准来制造的。如施工单位均为中建一局、中建三局等单位。余锐杰认为，本土房企要参与竞争，还是要实实在在地“拿出好的东西”。目前市场上部分项目虽然走量很快，但实际上处于产能过剩状态，短期透支市场份额。
余锐杰分析，虽然政策扶持力度较大，但南宁市场要回暖，仍然需要一个消化存量的过程。因此，本土房企更要脚踏实地，做出品质。鼎华也将践行“精工细作，奉献经典”的企业理念，将高品质的产品奉献给顾客。
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