[摘要] 2015年4月1日，由水石国际、世联行、南宁晚报主办，房天下协办的“新商业模式与产业地产创新研讨会” 在南宁文华酒店举办。清华大学房地产总裁班客座教授、地产专家杨文斌就当前房地产市场现状，结合“互联网风口，房地产如何突围？”的主题发表了“后调控时代，当地产的资产化特性”的精彩演讲。
编者按 南宁市作为面向东盟开放前沿城市和战略中心城市，也是21世纪海上丝绸之路与丝绸之路经济带有机衔接的重要门户。近年来南宁发展日新月异，城市空间拓新整旧，绿色南宁，百善之城的形象深入人心。当南宁与互联网正面遭遇，地产如何突围，这是大家都非常关注的话题。
2015年4月1日，由水石国际、世联行、南宁晚报主办，房天下协办的“新商业模式与产业地产创新研讨会” 在南宁文华酒店举办。世联地产集团战略顾问事业部总经理杨文斌就当前房地产市场现状，结合“互联网风口，房地产如何突围？”的主题发表了“后调控时代，当地产的资产化特性”的精彩演讲。（下文将以人称口吻表述）
世联地产 集团战略顾问事业部总经理 杨文斌
房地产行业变化的4个关键词
关键词一：房产热度下降
房地产的热度在下降，而且在持续下降，好在李克强总理一直提这个事，特别是提城镇化、一带一路等等，政策不断地调控。但是，房地产的热度，特别是媒体关注的热度在持续下降，世联行作为专业的服务企业，我们的看法是这样的，我们认为房地产热度的下降有利于我们行业的理性回归，包括城镇化。
关键词二：黄金十年走向白银时代
我们从2013、2014年房地产行业里干了一件非常有意义的事情，那就是大家对房地产这个行业的看法已经高度达到共识，房地产从黄金十年走向了白银时代。
这个白银时代和黄金十年的差别是什么？意味着胆大为王和高端为上的时代彻底结束。我去年在海南参加海南房协的年会，有嘉宾问我了，去年一年海南省卖的别墅大概在260套，海南总共可以卖的别墅大概是7600套，也就是说，可以卖30年。很多人问杨为什么海南的别墅卖不出去了，没人买了？我说海南买别墅的人有两波人，一波是官员，一波是企业家，而现在一波出去了，一波进去了，所以客户塌陷了，房子卖不出去了。所以，时代在彻底改变。好在我们的行业从2013年到2014年，我们房地产行业对这事达到了高度的共识。
世联地产 集团战略顾问事业部总经理 杨文斌
关键词三：政府充当头牌
因为政府对土地财政的依赖眼前还得不到改善，特别是去年下半年土地出让的困局。
从资产负债表来看，政府的状况差，企业其次，家庭优，家庭的资产负债表好，这就意味着什么？意味着行业的购买力没问题，结构是问题。结构是问题，需求本身没问题，中国家庭的资产负债表还有加杠杆的力量，但是政府和企业在拼命去杠杆。所以，政府43号文和62号文主要的责任就是清理政府的投资平台，现在政策的导向就是这样。所以，房地产市场本身，政府比企业和消费者更着急。
关键词四：市场环境彻底改变
房地产面临的市场和三年之前，或者十年之前面临的市场完全不一样，那么，它发生了哪些改变？
个改变是相对富裕社会。这是什么意思？中国已经进入了家庭财富时代，我跟大家讲，家庭财富时代跟30年前的家庭商品时代有什么差别：30年以前买房子是为了用，今天的房子值一百万，十年以后可能值90万，20年可能只值30万；但是现在不是这样了，心里房子是资产，资产必须要使用，而且要增值、保值。所以，现在整个家庭对房地产，对资产的判断标准首先是资产的使用性。所以，如果这个资产不能用，这个交易就特别慢，甚至无法进行。
第二个改变是我们的消费者在发生改变。根据世联1300个售楼处的统计数据，80后占2014年购房比例是65.7%，这是一个什么概念？也就是说，去年大概三分之二的客户是80后、90后。80后、90后和70后、60后有什么差别？有个销售员说：60后买房子，首先是冲厨房，看看阳光，看看厨房，但是90后不是这样，90后一进来就坐客厅，主卧，往那一看可以，非常嗨，马上下单。回去一看，父母问他能不能坐满，他就问销售员我买的房子有没有厨房，这说明？说明他压根没想过在房子里做饭。说明消费者的观念在发生改变。
第三个改变，交通改变区域。很多人对高铁有极大的预期，认为高铁一通，房价就应该涨。我们对全世界的交通改变做了一个统计，在高铁之前，城市的布局是这样的，中心城区、次中心城市、三级中心城市、城镇，一旦高铁通了之后，城市直接到农村，没有过渡带了。所以，很多人问了，为什么通了高铁房子卖得更差，因为人都去郑州、武汉一些大城市，所以更差。所以，交通重新定义一个区域的价值。
第四个改变，消费主权的改变。对于电商的交易，以前是先消费再评价，现在是先评价再消费，我要看看别的店的商品评价好不好。现在做房地产，评价、口碑就特别关键。所以，现在忽悠越来越没效果，这是四个基本的前提条件。
研讨会现场
房地产行业变化面临的几个问题
个问题，我们作为房地产行业，未来之会怎么走？
中国房地产交易量在下降，去年下降了8%左右，去年的成交量7.6万亿，2013年是8.3万亿。我们认为在7万亿左右的成交量是一个正常的成交量。所以2013年的疯狂可能是历史了。
市场分化严重。从2013年以后到2015年整个房地产的交易情况，各个城市的差距非常大。一线城市是没病可治，非常健康，特别是深圳，没什么病。三四线城市无药可救，我去过江苏的某个沿海城市，城市人口40万，却填海填了4百平方公里，可以住500万人。从40万人到500万人，什么意思？从16岁生到40岁，要生1700年。所以，城市的分化特别严重，现在中国房地产问题不是需求的问题，是结构的问题。
第二个问题，政策支持能否阳光普照？
我们的房价已经到了典型的囚徒困境，这是一个什么意思？，房价不能涨，一涨就是民生问题，民生问题会导致政策问题。政策的导向是保证资产价格的资本稳定，这是基本的导向。在这样一个导向的基础上看看我们的政策，从去年到今年已经经历了四轮政策的放松，特别是3月27号的国土部和住建部发布的关于土地市场的调控，和3月30号发布的房贷新政，这两个重型炸弹一出来之后，整个房地产行业对市场预期在不断改变。
现在这几轮楼市调控，包括央行降息，包括3月27日和30日的政策，楼市的交易量没有太大的改善，我们来思考一下，为什么会这样？是因为结构性失衡。个失衡是市场钱紧；第二个失衡是结构过剩，房地产问题不是市场问题，而是结构的问题；第三个失衡，区域性失衡，失衡非常严重，良莠不齐。
再一个就是城镇化的问题。城镇化的结构一定是一部分城市的城镇化和另一部分城市的空心化并行，并不是每个城市都适合大规模开发房地产。
研讨会现场
第三个问题，关于风口，为什么讲房地产风口？
这两年发生很多事，特别是毛大庆转行做资产化的创业，对行业影响非常大。O2O这个东西未来是不是风口，是不是一定是这样，作为行业理性的分析，不一定。我们世联也做资产运营，它的基本前提是互联网已经催生新的商业模式，互联网在改变，所以我们未来的房地产行业一定是从增量资产到存量资产的转变，这个趋势不可改变。但是，这个趋势怎么样把握？
个是HOUSE，改变住宅的方式。未来的房子跟手机一样，是一个接口，可以跟外界发生一切的关系，这就是未来资产运营上对房屋的定义。第二个是WORK，也就是创业，创业提供全流程服务，不是提供办公楼，帮他招聘，帮他融资，帮他解决市场等一系列的问题。第三个是PARK，从企业的孵化、成长、上市，这是从房地产开发到资产运营的改变，也就是说资产运营是创造空间，满足圈子，这就是未来的房地产往这些方向去改。
在演讲的后，杨文斌说道：“作为我们，我们主要的职责，为项目寻找资本，第二，为资本寻找项目，推动行业的发展。一句话来讲，房地产行业，咱们对这个行业持坚定的需求，这个行业的需求一直存在，我们需要适应它，改变它，让行业的发展更好。”
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