[摘要] 3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十五届中国房地产发展年会将在京召开。本届年会以“新常态：进与变”主题，力邀国内外知名经济学家、政府官员、专家学者、地产大腕等共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。
编者按：3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十五届中国房地产发展年会将在京召开。本届年会以“新常态：进与变”主题，力邀国内外知名经济学家、政府官员、专家学者、地产大腕等共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。在此背景下，南宁房天下专访了多位楼市大佬，畅谈2015楼市新动向，汇聚多方观点，为购房者建言。
汉军集团董事长莫汉军认为，2015年房地产市场将呈现平稳而合理上涨的趋势，政策性的调控会促使市场更合理、健康、长期地发展。在互联网时代，互联网与房地产的融合是势不可挡的，两者的融合会促进产品品质的提高，也使项目更受购房者青睐，从而获得更大的市场竞争力。
汉军集团董事长 莫汉军
房天下：房地产黄金十年之后，2015年整个行业和市场将更趋谨慎和理性。政策、市场和行业都将迎来根本变化，2015年被赋予“转型元年”。更有甚者说，颠覆型的转变才是房企出路，对此，您如何看待？
莫汉军：其实颠覆性的转变是必需的，但所谓的“颠覆”并不是对以前的全盘颠覆和否定，而是要在某一版块、某一个环节或者是某一个区域有颠覆性的转变，重要的是要有所创新。
所谓的“转型元年”，首先是观点要改变，因为在房地产发展的黄金十年之后，房地产开发商不能再把房地产行业看做一种暴利的行业，不再是从拿地、动工、收钱的开发模式，因此必须要在观念上有所转变：房地产开发是长期性的、追求高品质和高质量的行为，同时投资商必须要有充足资金的，房企自身也必须要有深厚的内功、雄厚的实力，要适应新形势的开发理念。单就房地产市场来说，房企不能因为颠覆性转变的出现而产生消极、悲观的心理，必须要抱着乐观积极的态度去看待房地产市场。房企不能一味的看中利润，要在产品上有所创新，做出适合购房者需求的产品，价格的定位也要在老百姓的承受范围之内，物业管理上也要让老百姓住的更舒服，更贴心。
房天下：据2月份房天下调查数据显示，南宁房价持平占比69.69%，而涨价项目占比21.21%，出现了维稳甚至上升的迹象，您认为，南宁整体房价近期内是否有上涨趋势，您如何看待2015年南宁的房价走势？
莫汉军：根据这个数据来看，南宁房价持平的占大多数，涨价项目占了接近五分之一，房价出现了上升的迹象，这些与国家的政策有着很大的关系。在90天内，央行发布了两次降息，这是刺激楼市的明显动作，在两会人大的开幕式上，李克强总理的政府工作报告中也释放出这么一个信息：要因地制宜，因城施策，不同的地方要实行不同的房地产政策。同时，在人大会议闭幕后的记者招待会上，李克强总理也说到，“要加快中国的城镇化建设“，其目的就是为了扩大内需，满足刚需和改善型购房者的需求。
其实，到目前为止，南宁的房地产市场还是相对比较平稳的，没有出现太大的波动。国家利好政策的出台，肯定会起到提振房企和购房者对南宁房地产市场的信心。当然，在众多利好政策的扶持下，购房者也会纷纷出手，届时，整个南宁房价就会出现平稳而合理上涨的趋势，再加上往后国家可能出台的第四波政策的刺激，将进一步加强楼市上涨的趋势。
房天下：您刚才也说到国家利好政策的推出对楼市起到了刺激作用，近期国家推出了不动产登记又逢行降息的，前者会促使房价面临下调的压力，后者降低资金成本则会促使房价上涨，对于二者带来的“对冲性质”的局面，您觉得会对南宁楼市产生何种影响？是否会促使二季度楼市回暖？
莫汉军：我认为，不动产登记制度的实施，主要目的是为了让国家了解各地房地产真实的情况，政策施行以后，整个土地、房产数据就会更加明晰，统计起来也会比较方便，通过整个国家的大数据（人口数量、城市人口、农村人口、家庭的结构、拥有多少房子、现在市场还需要多少住房），就能合理地制定出的房地产战略，这对以后整个房地产市场的健康、透明、合理地发展是非常有帮助的，国家也是基于这种角度去实施不动产登记。当然，这并不意味着实行不动产登记以后，老百姓就不敢买房，从而促使房地产成交的下降，因为害怕不动产登记是极其少数的，而且这对于庞大的房地产市场所起的影响微乎其微。所以不动产登记实施以后并不会让房价大幅回落，老百姓该买房的还是得买，我们国家有着非常庞大的刚需改善型购房者，因此房价不会出现大幅的回落。毕竟上海、重庆等城市在前两年就已经试点实行不动产登记制度，这对与当地的楼市也没有产生太大的影响，所以我觉得不动产登记的实施对南宁楼市也不会起到太大的影响。
严格说来，不动产登记不属于利好政策，因为按业界的观点来说，不动产登记制度实施以后，有可能影响到房价下落，所以它不是利好消息。而央行降息虽然是利好政策，但它还不足以很明显地推动楼市，因为3月1日开始实施降息至今，市场反应还比较平淡。我认为要真正地让市场在二季度快速回暖，还需要有进一步的政策出台，所以第四波的房地产刺激政策的出台是非常关键的。根据南宁市目前的市场情况来看，政府还应出台一些鼓励老百姓购房的政策，特别是对刚需、首套以及改善型住房的老百姓而言，通过税收的减免、首套房的首付降低、二套房的首付降低等措施组合拳的推动，就可以有效促进南宁楼市二季度的回暖。
房天下：据统计，南宁3月份共计有17幅地块推向市场，出让总面积为406190.39平方米，五象新区仍是供地主战场。而五象新区正是目前南宁改善性住宅以及高端住宅市场的聚集地，您觉得，这对整个南宁楼市将会产生怎样的影响？
莫汉军：17幅地块推向市场的同时，也说明了未来会有相应的楼盘推向市场，这对于南宁楼市的影响也是多方面的。首先，这会促使产品品质的提升。项目增多，竞争更加激烈，不管是老楼盘还是新楼盘，都不可避免地要争抢客户，因此只有项目品质得到提升，才能让购房者买账。其次，供货增多，就会增加老百姓的选择性。现在是买方市场，房价的定位要因市场而定，品质要提升，投入成本就会增加，房价也会出现相应的上涨，但只有合理的价格才能促使成交，因此南宁房价依然还是平稳而合理地上涨。第三，可以优化南宁市房地产市场。因为竞争压力大，有些小的、实力弱的、品质差的房企就会被淘汰，或者被挤出南宁房地产市场转而向地级市或者是县级城市发展，这就会对南宁的房地产市场起到一个优化作用。后，这17幅地推向市场，被投资，被开发，也会加快五象新区的建成，特别是五象新区核心区。
说到五象新区的竞争压力大，汉军五象一号目前就已经面临着激烈的竞争。首先， 2014年底大牌房企集体强势亮相，给汉军五象一号带来了巨大的冲击，但凭借着自身的特点，汉军五象一号也可以在竞争中立于不败之地。首先，汉军集团在13年前就已经进入五象新区拿地，成为个进入五象新区核心区的房企。其次，汉军五象一号拥有非常便捷的交通优势以及南宁市稀缺的一线江景和“桥文化”（五象大桥和南宁大桥）。第三，汉军五象一号背靠五象森林公园，面朝青秀山风景区，拥有无与伦比的景观资源，与滨江公园，再加上小区内的园林景观，以及周边丰富的配套如五象小学，汉军五象一号的竞争力还是非常强的。
房天下：互联网的发展冲击着旧有的房地产营销模式，互联网思维的运营管理方式、产品研发模式促使行业变革，“全民营销”、“合伙人制”、“社区APP”等一系列创新出现。您如何看待互联网与房地产的融合？
莫汉军：现在是互联网普及的时代，并且也是移动互联网时代。互联网与房地产的融合是必须的，而且是势不可挡的，因为这是经济社会发展的必然规律。李克强总理在两会上也讲到“互联网+XXX”，我们就像站在互联网的风口上一样，只要插上互联网的翅膀，企业就可以飞上天，所以房地产与互联网的融合是必须的。同时我们应该创新，要在营销手法上创新，不能再用传统的坐销模式来进行房地产营销，要充分利用互联网的全面普及，要利用移动互联网资源进行房地产营销，汉军五象一号也在充分利用微信等互联网工具来进行品牌的推广和销售，收到的效果也很显著。
从总体来说，中国的经济要适应新常态发展，房地产也要适应新常态发展，要通过互联网电商以及其他创新性的营销模式来创新营销手法。同时，互联网的普及以及全面渗透，会促使房地产在产品的研发、物业管理上，更适应消费者的需求。房企还要通过互联网打造智能家居住宅、智能小区，从而更加获取购房者的青睐和信任。当然，互联网也因为有了房地产这个重要支柱产业的加入而变得更有魅力，更有发展的动力。
房天下：3月19日第十五届房地产发展年会在北京举办，针对目前的市场现状与2015的发展趋势，本次主题为《新常态：进与变》，您是怎样理解2015房地产界的“进与变”的？
莫汉军：我觉得“进”，就是要求房企要积极地进取，进一步的加大发展，培育房地产市场；“变”，是让房企在进一步发展、扩大房地产投资的时候，有创新的意识和理念。
对于“进”，我是这样理解的，李克强总理在政府工作报告中也多次提到，“要适应新常态”。所谓“新常态”，就是要支持刚需和改善型需求，促进房地产行业平稳、健康和长期地发展，从而加快城镇化建设进程。这些对于房企来说就像是冲锋的号角，能坚定房企对市场的信心。在这个号角下，房企不进则退，所以必须要进一步加大投资，这就是“进”。在房地产行业中想大有作为，必须要变，要创新，要适应，要让项目更有吸引力，更有生命力，更有市场力。在开发理念、开发品质以及管理手段和后期的物业管理等方面都有所创新，让购房者满意。只有通过“变”，房企才能获得更强的生命力和更大的市场空间。
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