[摘要] 9·30房贷支持政策”出台后，10月楼市销售明显转暖，各大房企加速推出房源，借机出货。今年整体楼市低迷，多数开发商业绩达成率都不太理想，在年报的压力下，一些房企已采取价格措施来拉动销量。
9·30房贷支持政策”出台后，10月楼市销售明显转暖，各大房企加速推出房源，借机出货。今年整体楼市低迷，多数开发商业绩达成率都不太理想，在年报的压力下，一些房企已采取价格措施来拉动销量。
业内人士指出，除了冲刺四季度业绩之外，净负债率较高、财务压力上升也是房企加快去库存的一大原因。
据统计，房地产行业的整体资产结构恶化、净负债率持续上升。截至三季度，其监测的A股百强房企加权计算后的净负债率为103.5%，为2007年以来的水平，反映出房企在销售下降的情况下，扩张更加依赖借贷等杠杆。
如一直在积极调整价格、加速销售的首开股份。据分析，截至三季度末，首开的有息负债442亿元，相比年初上升6.7%，其中短期有息负债230亿元，相比年初上升76.5%。
同时，当前楼市的整体库存水平仍处在高位，预计在今年内都会维持这一高点。在资金的压力下，四季度就成为房企销售的关键窗口期。
对于后市的看法和营销策略，丁晖表示，接下来的楼市肯定是和宏观经济的走势密不可分的。“你的好‘苹果’如果还坚持原来价格，那就等于是在帮别的商家走量。公司仍将坚持‘抓主流产品、提周转速度、调产品结构’的思路，会加大推货，加快去化速度。从拿地到开盘规定在10个月内，而开盘去化率也要求达到60%以上。”
今年楼市调整和自住房大规模入市，也给北京市场带来了一定冲击，不少项目调价走量。
国务院常务会议，要求推进六大领域消费。“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。作为推进六大领域消费的第三点，国务院常务会议提出，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。颇显巧合的是，第二天，杭州出台了“杭八条”，从公积金政策、信贷政策、土地供应等8个方面，要求促进房地产市场稳定健康发展。
“稳定住房消费”是否意味着救市？会不会带动各地在房地产救市上再出新招？记者邀请了房地产商会联盟执行主席顾云昌、经济学家马光远、阳光100集团常务副总裁范小冲阐述观点。
用意 稳经济也稳房地产
记者：如何看待这次国务院重提“稳定住房消费”的初衷？
顾云昌：“9·30房贷新政”及最近国务院稳定住房消费的意见，都是由于今年来楼市一直下行所引起的。目前房地产市场投资增速下降至近些年，这一下滑严重影响到投资的稳增长，也影响到了其他行业的发展。因为，房地产在整个GDP中的贡献率超过20%。遏制楼市下滑的势头，让楼市软着陆，是在地方政府出台托市政策之后中央的态度。
马光远：国务院重提“稳定住房消费”，和当前的经济形势及房地产面临的情况有关系。三季度，GDP降至7.3%；房地产市场也向下调整。提出“稳定住房消费”，带有稳经济和稳房地产两方面的诉求。
范小冲：中国经济结构在进行大调整。投资、出口、消费三驾马车，要增大消费比例，而住房是消费。在消费结构中它占比很大，又能带动装修、餐饮、教育、社区金融等多样消费。过去几年，往往把买房同投机投资联系起来，说房地产绑架了经济、绑架了银行。现在重提住房消费，是一个积极信号。
厘清 稳消费并非要炒热楼市
记者：历经几年的调控，房地产市场已经处在调整期之中。稳定住房消费，会不会重新炒热楼市？
马光远：地方政府对房地产依赖程度太严重了，因此要调整中国经济对房地产的依赖。不能以稳定住房消费为旗号，再把房地产搞起来。这包含两个意思，一是现在房价太高了，房地产要想重新起来，只能是降价。第二，很多地方房子太多了，对于供需还不是很失衡的城市来说，只能是消化库存。
范小冲：消费是一个系统。稳定住房消费就要建立良性消费结构。以前往往是一阵儿特别鼓励商品房交易，一阵儿特别鼓励保障房建设，这一次同时提住房消费、保障房和租房市场，整体就比较平衡了。
买卖市场有住房消费，租赁市场也有住房消费。国务院常务会议提出放宽公积金支持租房的条件，这也是在鼓励租房消费。这就有望带来整个消费系统的健康互动。租房的人多了，买卖市场上房价也不会再被拉起那么高。
顾云昌：中央目的是稳定住房消费，而不是炒热房地产市场。稳定住房消费的根本还在于提高居民收入水平。
后续 地方或跟进托市政策
记者：国务院常务会第二天，杭州就出了“杭八条”。预计后续地方会有稳定住房消费的更多具体政策？
顾云昌：稳定住房消费，需要鼓励大家买房、改善住房条件等等。就目前来看，后续可能会出现住房贷款以及公积金进一步优惠。至于地方政府是否会大规模跟进，出台救市政策主要还是要看地方的财力。
马光远：至于更具体的政策，信贷政策的放松已经是到头了。银行不愿意给7折优惠利率，是银行的事情。银行也要看什么会亏本。在财政上，地方可能会对房地产有补贴。力度则因各地情况而异。
范小冲：稳定住房消费，住房消费也就将得到更多支持。银行、地方预计还会有更有力度的后续动作。当然，政府鼓励引导的应该是合理消费。过度的消费，明显带有投机投资属性的消费仍不应鼓励。
从来讲，现在房价已经相对平衡了，一线城市特别是热点地区还有上涨压力，但许多中小城市房价再往上涨难度也比较大。杭州就是供应压力很大的地方，原来就有救市动机。国务院实时精神可能强化了他们出台新政策的决心。其他城市接下来也可能有后续动作。
影响 房价抬头不容易
记者：今年以来的利好政策叠加，是否会带来房价的回调？
马光远：房地产不可能回到以前那种状态，现在的情况已经发生了翻天覆地的变化。80%的城市房地产供应过剩，这是一个基本面。杭州就是一个库存量高、供应过剩的城市。
范小冲：现在市场低迷是多种原因引起的。许多二三线城市还有大量库存，去库存是一个长期性任务。过去很多地方房价上涨是投资性需求过大引起的，新的条件下，政府也会注重住房合理消费结构，不会鼓励投资投机型购房。房价回升没那么容易。（新华网）
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