[摘要] 27日，央行发布2014年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，三季度末，金融机构人民币各项贷款余额79.58万亿元，同比增长13.2%，增速比上季末低0.8个百分点。
27日，央行发布2014年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，三季度末，金融机构人民币各项贷款余额79.58万亿元，同比增长13.2%，增速比上季末低0.8个百分点。其中，房地产贷款增长较快，房地产贷款余额16.74万亿元，余额16.7万亿元，同比增18.2%，明显高于全部贷款增速，但速度较上季末降低1个百分点。
报告显示，三季度末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，增速比上季末低1个百分点；前三季度增加2.11万亿元，同比多增2130亿元。其中，房产开发贷款余额4.18万亿元，同比增长22%，增速比上季末低1.7个百分点；地产开发贷款余额1.21万亿元，同比增长12.7%，增速比上季末高3个百分点。个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%，增速比上季末低0.9个百分点；前三季度增加1.33万亿元，同比少增400亿元。
住户贷款增速下滑尤为明显，三季度末，全部金融机构本外币住户贷款余额22.52万亿元，同比增长17.2%，增速比上季末低2.1个百分点；前三季度增加2.66万亿元，同比少增4165亿元。值得一提的是，在房地产市场的调整下，贷款结构也发生了改变，保障房贷款一举超过1万亿元。
对于房地产贷款增速的下滑，多位接受记者采访的专家表示，一方面房地产市场下滑，风险加大，银行加大对房贷的管控；而另一方面，则是高库存下，房企投资意愿降低减少贷款。
而国家统计局发布的实时数据显示，时隔三年70大中城市房价再现全面环比下跌，在此影响下，房地产投资逐渐走淡。1至9月份房地产开发投资增速同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），创5年来新低。较2013年同期19.7%下降7.2个百分点，降幅近三分之一。与此同时，房地产开发景气指数仅为94.72，比上月回落0.07点，为2012年11月以来，近21个月值，这也进一步凸显出我国房地产投资意愿的降低。
中国银行国际金融研究所日前发布的一份报告就指出，对商业银行而言，既要充分认识到房地产市场调整带来的短期冲击和局部风险，应因地制宜，深入分析各地房地产市场的供需结构及增长潜力，扩大对房价比合理、泡沫和风险较小区域的进行信贷投放。
中国民生银行首席研究员温彬在接受《经济参考报》记者采访时也认为，房地产贷款增速下滑在意料之中。从房地产开发贷款方面来看，今年二季度以来，房地产市场形势趋于恶化，开发商库存上升，从银行的角度而言，其对房地产行业的信贷策略也趋于谨慎，除了一些大房企之外，对于中小房企、二三线城市的房企或是房地产过剩地区的房企态度都更为保守，除了对新增贷款量进行控制之外，对存量也在优化。
数据显示，自今年以来银行对房地产企业的放款不断收紧。房地产开发企业到位资金国内贷款增速1至2月时达到24.8%，3月为20.4%，而到7月、8月、9月时，其增速仅分别为14.7%、13.8%和11.8%。
“而从住房按揭贷款方面来看，在九月底信贷政策调整之前，购房者对市场看淡，市场需求减少，按揭贷款增速下滑也在情理之中。”温彬说。
但温彬表示，九月底央行房贷新政之后，对于住房按揭贷款总体持鼓励态度，伴随着市场的回暖和需求的上升，预计这部分贷款增速将有所回升，不过，在开发贷方面，从防范信用风险的角度出发，预计银行的信贷策略不会有太大调整，除了继续重点支持保障房之外，银行对商品房的开发贷不会有太大规模的投放。“房企未来可能将更多从境外融资以及通过发债的方式融资，对于银行的依赖程度将有所降低。”他说。
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央企、国有金融企业高管的“限薪令”在过去几天中不断发酵，尽管各家银行均在力挽人才流失，但不少行业已经利用这一时机把触角伸向银行高管，与金融业相依紧密的房地产业便欲捷足先登分一杯羹。“无论是大小房企，对于金融人才的需求都是非常大的，大房企需要经验丰富的人才来进行成本管控，中小房企需要有金融背景的人才来找钱。”北京某大型房企负责人向记者表示。
资金成本高涨
对于一手钱一手地的房企而言，处于上游行业的金融业无疑是掌握其生死命脉的关键，特别是伴随着目前地产形势的恶化，房企对于资金的渴望更加强烈，对于金融人才的需求更加旺盛。
中海地产一直是所有房企中盈利能力最强的，据年报显示，2013年中海地产实现营业额824.7亿港元，同比增长27.7%；实现净利润231.8亿港元，同比增长23.1%。折合人民币计算，公司去年实现净利润约为183亿元，连续12年位列房地产行业，其毛利率高达35%，究其原因就是由于中海地产在融资、成本控制、业务协同、逆周期发展等方面都拥有极大的优势。其中，中海的资金成本控制能力极为出色，其资金借贷利率长期仅在4%左右，为内地房地产企业。而万科在香港上市平台上融资成本在10%左右。
“房地产本来就是金融投资行业，你的金融成本决定了盈利能力，这个就是为什么香港企业开发一个项目可以用十年的时间，而国内的开发商却用三四年的时间来完成，因为香港企业的融资成本要比国内企业低很多，这也是我们的企业一直强调周转率的关键所在。”颐和九州资产管理公司副总经理张磊向记者表示。
据北京中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元。其中，7月海外融资规模为56.6亿美元，环比下滑40.79%。
从近期房企的表现来看，海外融资成本已经普遍上涨，融资难度也越来越大，而国内资本市场的融资渠道有限，加上销售速度缓慢，回笼资金较慢，一些房企资金压力非常大。
“从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，加上美元最近强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。”北京中原地产首席分析师张大伟认为，整体而言，房企的资金压力明显加大，目前房企均在加大融资努力，但资金成本明显上涨。
解决高资金成本，建立通畅的融资渠道是所有房企必做的功课。
分羹金融人才
“房企渴望挖到金融人才是肯定的，不过现在还不明显。”时间传媒董事长蔡照明向记者表示。
“对于我们这样的中小型房企，目前主要的贷款途径还是依靠银行，贷款主要以担保贷款为主，因此对于有大型银行工作背景的人员是我们极力争取的对象。”北京通州一位本地开发商向记者表示。
面对目前的市场形势，企业内部的财务管理以及投融资人才，尤其是熟练操作资本运作并掌握投资来源与政府资源的金融人才，在地产企业的“白银时代”扮演着至关重要的角色——帮助企业高效缩短资金周期，降低企业运营风险。
“以前也有一些同行转投去房地产行业，一般全是客户经理，联系时间长的就过去帮开发商负责投融资的事。”某股份制银行工作人员向记者表示。在他看来，从银行跳槽到企业，对于一些中低层员工是一个不错的选择，由于此前有过银行工作经验，在办理贷款审批上有一定优势，流程时间相对会缩短，而且成功的几率也比较高，一般中小企业对于这样的人才也比较重视。
“不久前就有一家国有大型银行高管跳槽到了一家龙头房企做财务总监。”一位开发商向记者表示。据了解，目前房企投融资部的总监年薪在80万-120万元左右，财务总监可以享受到副总待遇年薪在300万元左右。
其实在过去的几年间我们看到过不少银行高管跳槽到房地产企业成功的案例，比如泰禾集团董事长黄其森、银泰集团董事长沈国君以及光耀东方董事长李贵斌等。
愿望难成
但在张磊看来，金融业高管跳槽到房企的可能性不太大。
“房地产相对于金融而言就是一个下游产业，无论是成就感还是待遇都相差甚远，开发贷、建设贷以及抵押贷相对于金融业各项业务没有挑战，而且在资金数额的操作上也无法相比。”张磊进一步表示。
记者了解到，据公开信息披露，2013年，A股上市公司中最终年薪超过500万元的公司高管有53位，金融类机构占近半壁江山。一段时期以来，国有控股金融机构“一把手”固定薪酬普遍超过百万元，部分高管突破500万元。除了显性收入之外，金融业高管还有其他弹性进项。不少银行还普遍设有行长特别津贴、报销买卡等“职务消费”、工资奖金之外的收入。而国有金融行业的薪酬结构畸形更让外人瞠目结舌，被视为最赚钱的垄断金融机构收入鸿沟巨大，“高管干一天，柜员干仨月”。
根据万得资讯统计，在上市公司所处的各行业中，前三名高管报酬均值的是金融业，达到801万元；排在第二位的房地产业仅有298万元，其他绝大部分行业都在200万元以下。
因此，不少业内人士认为房企想挖金融业的墙脚很难。但是对于流动性奇高的银行业而言，不乏一些底层人员流入房企。
根据2013年上半年同花顺iFinD数据显示，在上半年员工数量减少的31家上市公司中，有17家为金融类公司，其中，银行有4家，分别是建行、农行、中行和工行，截至2013年6月末，四大行在职员工总数153.22万人，占到整个上市公司员工人数的9.81%。但同去年底相比，人员减少了1.36万。建行人员变动，上半年有3703位员工离开。
源自：北京商报
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