[摘要] 楼市下行，政府甚至比开发商还着急，纷纷放松调控，限购松绑的尺度一个比一个“出位”，希望为市场打鸡血，注入新的购买力。然而，从市场反馈来看，限购松绑难成救市良方，部分城市收效甚微，南宁等个别城市楼市迅速冲高又回落。
楼市下行，政府甚至比开发商还着急，纷纷放松调控，限购松绑的尺度一个比一个“出位”，希望为市场打鸡血，注入新的购买力。然而，从市场反馈来看，限购松绑难成救市良方，部分城市收效甚微，南宁等个别城市楼市迅速冲高又回落。
限购松绑3个多月，楼市成交冲高又回落，难改楼市颓势。
8月16日，青秀某楼盘售楼部。
多城松绑收效甚微
难以扭转楼市格局
在刚刚过去的一周，哈尔滨成为第37个解禁限购的城市。从4月25日南宁打开限购松绑的这一“缺口”开始，在随后的3个月之内，多个城市玩起限购松绑的接龙游戏，截至8月中旬，已经有37个城市或明或暗地放松限购，在这一场松绑运动中，无疑是给市场信心。
在这场以4月为起点、为限购松绑的运动大潮中，在没有中央明确反对的情况下，地方政府先后闯关放松楼市政策，手段越来越新，力度越来越大，“市场回归”大有向“集体救市”演变之势，如今坚持限购的城市已经屈指可数。楼市政策正在变奏，然而，市场并未给这份限购“松绑”月考答卷一个令人满意的分数。
根据研究中心数据显示，通过对比限购取消城市在7月份的新建商品住宅周度成交量，在29个取消或调整限购限贷政策的城市中，成交数据上有所反应的仅9个，分别是杭州、呼和浩特、济南、南宁、青岛、石家庄、长春、合肥和宁波。对此，业界人士普遍认为，是集中补签所致。激情退去，真正的市场常态才会显现。值得关注的是，呼和浩特、济南、南宁和石家庄等4个城市在取消限购一两周内迅速冲高而后又快速回落至正常水平。来自中原集团研究中心数据显示，在中原调研的13个典型城市中，对成交量有实际影响的仅为5个城市，其余8个城市成交量没有回升，甚至有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。温州、无锡、贵阳等地的成交仍是下行态势。业界人士分析认为，在信贷偏紧、市场预期看弱，持续性需求动力不足的情况下，单纯放松限购，难以扭转当前市场库存高企，供需不平衡的整体低迷态势。
成交冲高又回落
是集中补签所致
从4月25日南宁打响限购松绑的枪起，至今已经近4个月。在这100来天当中，楼市的反响如何？
不妨先来看一组官方的数据。南宁市住房保障和房产管理局数据显示，5月份新建商品房成交面积63.54万平方米，环比增长39.37%；而到了6月，新建商品房成交面积50.1万平方米，环比下降21.16%，“冲高又回落”的特征明显。日前，媒体也报道，南宁限购松绑后，成交面积增长10万平方米。然而，来自楼市一线人员的感受，却并未如官方数据上所呈现的那么“美好”。
“从4月至今，售楼部的人气并未有明显的起色，就因为冲着新政策而来买房的购房者寥寥。”作为一线的销售人员，中房·新天地的置业顾问如是说，他表示，即便限购持续，但外地人依然可以买，只是多了一道手续而已。南宁绝大部分的置业顾问，均有着他这样的感受，在3年多的限购历程中，有效消费力已经在慢慢消化，市场低迷之下，难卖的楼盘依然难卖，好卖的楼盘依然有人埋单，尤其是高端盘，则有着更为深刻的体会。而作为一线的楼市观察者，居周刊记者每周的踩盘过程中，也并未发现售楼部因限购松绑而涌现大量外地客。
道闸门打开之后，7月16日，南宁再对限购松绑，外地人买房简化程序，无需提供纳税证明，只需购房者在本人在“居民家庭购买商品住房申报表”上书面承诺在本市工作、学习或居住已满一年以上的声明即可。至此，南宁限购已经形同虚设。此时，南宁住房局数据显示，7月签约数据环比上涨，但在业界人士看来，更多的是自然的增长，与限购松绑的关系不大。辉煌集团南宁分公司董事总经理黄明程分析，短期内数据冲高又回落，是之前销售的房源进行集中补签所致，即便取消限购，对市场的影响也不大，因为能买的或者该买的都已经买了。而广西瀚林地产董事长助理兼副总经理王艳也表达了类似的观点，她认为，限购对楼市的作用已经微乎其微，楼市更加回归于市场导向型，下半场的楼市，大体上将保持上半年的基调，但在传统的“金九银十”或有较明显的增长。
房价连续2月下滑
信贷才是市场命门
“只有退潮之后，才知道谁在裸泳”，用这句话形容当下的楼市关系，或许更为恰当。正当楼市低迷，房价下跌之时，地方政府纷纷祭出“救市”政策，对限购“动刀”以振楼市，被业界人士称之为“比开发商还着急”。然而祭出这招之后，市场并未因此而一扫颓势，恢复昔日辉煌。
8月18日，国家统计局发布数据显示，7月，70个大中城市中，价格环比下降的城市增至64个，南宁新建商品住宅价格环比下跌1.3%，同比上涨2.4%，环比2连跌且跌幅扩大，同比涨幅继续收窄。
而来自市场的表现，则与国家统计局数据表现一致。8月，广西保利旗下的保利·爱琴海、山渐青、保利城打出“8月8折”、“9月9折”的特惠，真枪实弹地让利。以保利·爱琴海为例，一套140平方米的大户，7月的折后价与现在的折后价，总价相差10多万元；偏小的户型，同样折扣优惠诱人。同样是兴宁的楼盘，首开均价达7500元/平方米的联发·尚筑，如今以5400~5900元/平方米价格即可买到。凤凰台、碧水天和等楼盘均大方降价，而在凤岭，往昔那些房价“岿然不动”的楼盘，如今也悄悄降价，的降价幅度近2000元/平方米。
南宁市荣申博房地产营销策划有限公司总经理陈戈认为，当下楼市较为低迷，出现降价行为，是开发商为度过难关而以价换量，但这只是局部的行为，度过当下“阵痛”之后，房价势必会回升。此时，楼市的反应，显然要比限购松绑来得更为直接一些。瀚林地产10周年推出特惠房，据项目负责人透露，仅8月18日，便销售30多套房，联发·尚筑置业顾问也表示，近期的来访量、成交均有所回升。
然而，这只是楼盘进行促销之后成交回升的个别案例。对于大多数楼盘而言，扼住其“咽喉”的其实是房贷。一旦房贷相对宽松或者放开，将可直接刺激购买力，释放市场需求，对楼市来说将是一剂“强心剂”。日前，广西年中经济会议中提及，将对改善性购房提供一定的信贷支持，但也要看银行会不会买账。
■各地市场
武汉：
限购松绑，效果甚微
从7月18日起，武汉正式对限购进行松绑，然而不少购房者却面临一个问题：买房和房贷政策不一致，满1个月社保记录可买房，但缴满2年才能申请贷款，购房者出现买房容易贷款难现象，限购松绑一个月，武汉共成交12630套，与松绑前月度成交量并无二致。
佛山：
短期成交冲高，后市不容乐观
8月7日，广东省四个限购城市之一的佛山市，成为广东限购“松绑”的城市。仅8月7~10日，佛山的总成交量已经高达1732套，是当期广州、深圳、珠海三个城市总成交量的两倍。然而业内人士分析，限购松绑只能短期内带来成交的上扬，限贷尚未放松、库存依然高企，佛山楼市下半年的走势仍不容乐观。
苏州：
松绑满月，刺激效应渐淡
8月18日，苏州限购松绑满月，松绑首周住宅成交量环比涨49.56%，第二周环比再涨30.58%，形势看似一片大好。然而第三周形势边急转直下，住宅成交量环比下降38.77%，第四周环比再跌1.1%。楼市政策已经见底，松绑限购已经掀不起波澜，苏州房价也基本回到了松绑限购前的水平。
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