[摘要] “底价成交”或者流拍是近期土地市场的写照。“市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一、二线城市的土地市场均明显降温，标杆房企拿地更是愈加谨慎。
“底价成交”或者流拍是近期土地市场的写照。“市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一、二线城市的土地市场均明显降温，标杆房企拿地更是愈加谨慎。
截至8月18日，据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。
对此，链家地产市场研究部张旭也向记者表示，地价不断走高压缩了房企的盈利空间，高价拿地相对风险更大。鉴于此，房企目前抢收回款依然是重点，由于资金受限，开发商投资热情不高。
20强房企拿地骤减
据中原地产监测数据显示，20家标杆房企购置土地连续5个月锐减，此后仅6月份有小幅反弹，而从4月份至7月份的连续4个月内，这20家房企每个月拿地金额都不足200亿元。
从上半年房企拿地的变化来看，从4月份开始，房价下降现象蔓延至后，房企拿地态度开始急转直下，在土地市场少有出击动作，骤然间紧缩拿地金额。从月度变化来看，2014年4月份，20强房企仅斥资157亿元拿地，而2013年同期这20家房企则花费291亿元拿地，同比少花134亿元增加土地储备。
而从8月份单月来看，截至8月18日，20强房企花费95.3亿元拿地，其中万达在杭州及青岛有所入账，其他房企均在土地市场保持克制。
值得一提的是，根据链家地产市场研究部统计，截至8月14日，2014年北京土地成交量为105宗，土地出让总收入达1328.1亿元，比去年同期上涨40.7%。不过，居住类地块的成交宗数与规划面积、以及溢价率出现下降，尤其是7月份出让的4块居住用地块平均溢价率仅为12.2%，大幅低于前4个月37.7%的平均溢价水平。
“从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩，房企全面启动保守模式。”张大伟向记者表示，可见房企非常不看好未来一年内楼市的发展。
土地市场或陷入冰点
值得注意的是，据统计局实时统计数据显示，今年7月份，在70个大中城市中，房价下降的城市有64个，比6月份增加了9个，而上涨的城市仅有2个。简言之，今年7月份，近九成城市房价出现了环比下跌市场现象。
事实上，房价下行，房企的存货难以消化，现金回流速度减慢，房企资金链承压等现象传导到了土地市场上。近期，北京、上海等一线城市均已出现土地流拍现象，即使是优质地块也有无人问津的趋势。
据链家地产透露，曾于今年2月份被叫停的北京市二环内西城区华嘉胡同地块已经再度挂牌，由于该地块位置优越，被业内戏称为“女神级”地块，自允许竞价至今已有一周有余，但仅有两次报价，且价格不高。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析表示，土地市场流拍或底价成交现象可能继续增加。郭毅称，今年上半年楼市成交整体低迷，多数房企销售业绩同比下滑，在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下，开发商在土地市场上拿地态度将更为谨慎与务实。
此外，2013年初至今年年初内，标杆房企拿地动作较为密集，多数房企手中的土地储备较为充沛，因而拿地并不急迫。
而随着楼市下行趋势显现，开发商对土地的定价逐渐回归理性，也催生和加剧了土地市场上出现流拍、底价成交的现象。
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18日,国家统计局公布的“7月70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,北上广深四大一线城市房价首现环比全面下跌。业内人士普遍认为,中国房地产市场的降温态势恐将进一步持续,中国楼市已进入“新常态”。在此背景下,市场各方都将接受新的考验。
北上广深房价全线下跌不意外
2014年5月,上海和深圳楼市率先开启跌势;6月起,广州加入降价行列;7月,坚挺了24个月之久的北京房价也终于开始“沦陷”。一线楼市房价的全面下跌意味着,房价普跌态势业已确立。
研究院分析称,7月,70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅创2008年以来的历史新高。据测算,7月,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1.2%、1%和0.9%,一线城市房价跌幅首次超过二三线城市。并且,对比二三线城市,一线城市跌幅扩大的态势更为明显。
近期北京、上海等地购房者观望情绪依然浓厚,房企“让利跑量”心理已占上风。在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天,3月开盘时500套房源超3000人抢购,当天销售出了九成。然而,4月中旬开始,销量大幅下降,第二期开盘的500套房子7月还没卖完,并出现了每平方米500元左右的降幅。
一线城市不再是楼市避风港
曾被业内认为“只涨不跌”的一线楼市为何在此轮调整中不能“独善其身”?
房地产研究院研究员严跃进认为,目前4个一线城市房价指数均出现环比下跌,和整个库存压力较大有关。“目前一线城市还没有公开救市的做法,‘限购’、‘限贷’政策仍比较紧。但同时,购房者又预期一线城市也可能像其他城市一样,出现比较明显的价格下调。因此,入市不积极,进而导致库存积压,反过来促使房企进行各种程度的降价。”
据有关统计数据,7月,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个、17.2个、14.1个和14.7个月。“在市场低迷下,今年一线城市的存销比上升速度还在加快。这也创下了2011年以来的存销比新高,而且还在持续攀升。”严跃进介绍说,“在2013年末,4个城市的存销比分别为7.6个、8.7个、9个和11.9个月。
住建部政策研究中心主任秦虹指出,去年楼市的火爆将今年的购买需求提前透支。“自住性需求是常数,去年卖多了,今年就卖得少。此外,信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来,个人住房抵押贷款的收紧,使得购房者置业成本提高。“现在市场需求主体是刚需自住型,如果没有贷款支持,他们几乎不可能买得起房子。因此,对房地产市场影响的还是货币政策和货币环境。”
世邦魏理仕中国区主管陈仲伟表示,在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下,开发商已开始启用降价策略来积极去库存,加速周转,这也是导致近期一线城市房价数据全线下跌的主要原因。
数据显示,8月上海有多达139个楼盘进行打折促销。野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示,三季度或将有更多开发商降价去库存,可能出现同比20%的降幅。
楼市进入“新常态”
楼市此轮调整对政府决策、房地产企业、消费者都有哪些挑战?各市场主体应如何应对?
在本轮楼市的调整潮中,地方政府在救市上表现积极。据不完全统计,在全部46个限购城市中,目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。在楼市下行趋势难以扭转的情况下,地方政府救市措施开始升级。
而对于房地产开发商来说,在当前市场不好的情况下,开发商的竞争力就剩下了价格。世茂集团副总裁蔡雪梅表示:“在开发商看来,一线城市如果愿意以价换量,真实的需求是存在的,一线楼市依然是企稳的,关键在于我们是否愿意卖出相对合理的价格。”
近期,楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。对于购房者来说,信贷支持无疑是他们最为关心的问题。26岁的外地在沪白领胡一文在上海已经工作了两年,“我和老公正在观望,希望信贷政策有调整。最近不是房价在松动嘛,我们一直在看房、议价,但不准备马上出手”。
秦虹认为,中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策,从而让真实的需求可以得到实现。“下一步对于首套置业的家庭住房愿望实现,在政策上还是有空间的。”此外,作为调控的重要配套手段,政府应继续做好保障性住房建设,增加中小套型商品房和共有产权的住房供应。 北京商报综合报道
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