[摘要] 2014年上半年，楼市遭遇金融“限贷”政策的影响，二手房市场的需求逐渐萎缩，交易量开始下滑，整个上半年，二手房市场被浓重的观望情绪淹没，挂牌均价随之环比下跌。在购房者观望，迟迟不肯入市的同时，部分业主开始转售为租，导致市场的挂牌量也随之下行。
2014年上半年二手房市场概况
2014年上半年，楼市遭遇金融“限贷”政策的影响，二手房市场的需求逐渐萎缩，交易量开始下滑，整个上半年，二手房市场被浓重的观望情绪淹没，挂牌均价随之环比下跌。在购房者观望，迟迟不肯入市的同时，部分业主开始转售为租，导致市场的挂牌量也随之下行。
2014年上半年，13城市二手房成交总量为273282套，同比去年上半年下跌40%。开年的一月份延续去年底平淡的市场行情，成交量为47288套，紧随其后的二月份由于受到传统大节春节的影响，成交量有所下跌，仅三万余套，“金三银四”本是楼市传统旺季，受到不断紧缩的房贷政策的影响，三四月的成交量分别为53023、53900套，之后的五月市场继续下行，成交量为48633套，“金三银四红五月”纷纷落空后，随着炎热夏季的到来，楼市进入传统的淡季，6月的持续低迷也为上半年的楼市画上了句号。上半年整个楼市处于相对低迷的状态，主要原因是信贷政策偏紧，直接消弱了部分购房人的购买能力，加之市场的观望情绪浓郁，造成各方需求的滞缓。
市场需求在经过了2013年的刺激性释放之后，在信贷支持相对不足的现阶段，购房人群购买意愿呈现下降趋势。购房需求的减少，房源的相对稳定，使得二手房市场供不应求的矛盾得以明显缓解，二手房市场已经逐步从以卖方为主导的市场逐步向“买方市场”转移。
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2014年上半年二手房市场分析
13城市成交量分析
注：13城市为北京、深圳、苏州、成都、南京、杭州、天津、青岛、石家庄、东莞、济南、南昌和无锡。
2014年上半年，不仅延续了去年年底楼市平淡的态势，而且愈发低迷。2014年上半年，13城市二手房成交总量为273282套，同比去年上半年下跌40%。开年的一月份延续去年底平淡的市场行情，成交量为47288套，紧随其后的二月份由于受到传统大节春节的影响，成交量有所下跌，仅三万余套，“金三银四”本是楼市传统旺季，受到不断紧缩的房贷政策的影响，三四月的成交量分别为53023、53900套，之后的五月市场继续下行，成交量为48633套，“金三银四红五月”纷纷落空后，随着炎热夏季的到来，楼市进入传统的淡季，6月的持续低迷也为上半年的楼市画上了句号。上半年整个楼市处于相对低迷的状态，主要原因是信贷政策偏紧，直接消弱了部分购房人的购买能力，加之市场的观望情绪浓郁，造成各方需求的滞缓。
2014年上半年，受限贷政策的影响，13城市的成交量同比去年12降1涨，其中仅济南略涨3%，其余均为下降，且降幅较明显。同比为下降的城市中，北京、深圳降幅，均为50%，紧随其后为杭州、南京和青岛，分别下降48%、46%和43%，其次的苏州、成都、天津、南昌和无锡降幅均在30%-40%之间，剩余的石家庄和东莞分别下降22%、26%。以上可得，2014年上半年二手房成交量较2013年上半年整体降幅明显， 2013年市场受到“国五条”的刺激，成交量一路水涨船高，至年末市场需求出现疲软，进而使得今年上半年的成交量持续下行，市场活跃度受“限贷”影响持续降低。
挂牌量分析
注：26重点城市为北京、上海、深圳、广州、苏州、成都、南京、杭州、天津、武汉、重庆、大连、青岛、西安、石家庄、东莞、济南、南昌、郑州、无锡、昆明、太原、常州、福州、宁波、厦门。
2014年上半年，26城市挂牌总量保持相对的稳定。一月二月为楼市传统淡季，挂牌总量环比为下跌，节后的三、四月整体数量有所回升，但涨幅较小，五月开始出现环比为下降的态势，6月挂牌总量再次下降，且幅度较明显。今年以来二手房市场延续去年底的低迷状态，且愈发突显下行态势。一是受到去年大量激增的成交对房源量的快速消耗，二是当前买卖双方对于楼市走向的不确定，市场观望情绪浓郁，部分业主开始转售为租，导致挂牌量略有下降，整体来看，当前的挂牌量情况尚为充足。
2014年上半年，26城市挂牌量涨跌互现，整体呈现下滑趋势。年中6月份的挂牌量和年初1月份相比，杭州和北京跌幅，分别为44%和42%，其次为昆明和上海，跌幅分别为36%和33%，之后的成都、大连和福州3城市跌幅在10%-15%之间，剩余的重庆、青岛、济南和无锡跌幅均在5%以内；6月挂牌量与1月相比为上涨的城市中，太原涨幅，为32%，其次为武汉、常州和石家庄，涨幅在20%-30%之间，苏州、西安、郑州和宁波4城市涨幅均在10%-20%之间，剩余的深圳、广州、天津等7城市，涨幅相对较小，在10%以内，其中涨幅的是深圳，与1月持平。去年楼市的火爆对房源量的快速去化，以及半年以来市场蔓延的观望情绪导致挂牌量有所降低。
挂牌价格分析
2014年6月， 26城市挂牌价格同比18升8降。同比上涨的18城市中，深圳领涨23%，其次为厦门15%，之后的济南、武汉和石家庄涨幅分别为11%、10%和10%，上海、苏州、南京等7城市涨幅均在5%-10%之间，剩余的北京、广州、杭州等6城市涨幅均在5%以内，其中同比涨幅的为杭州和福州，均为1%；同比为下降的城市中，仅大连跌幅为6%，剩余的成都、青岛、西安等7城市跌幅均在5%以内，跌幅的是青岛，幅度为0.4%。伴随着今年以来楼市的持续低迷状态，价格也出现下降的局面，但跌幅较小，整体来看，同比上涨仍为主基调，但幅度有所收窄。
2014年6月，26城市二手房挂牌价格相比年初1月7升19降，相比为上升的城市中，仅深圳上涨5%，剩余的上海、武汉、石家庄等6城市涨幅均在5%以内，其中涨幅的为昆明0.03%；6月价格与1月相比为下降的城市中，大连和天津跌幅，分别为8%和7%，剩余的北京、广州、苏州等17城市跌幅均在5%之内，其中跌幅的为南京和厦门，均下跌0.4%。挂牌价格自今年1月开始，环比为下降的城市数目逐月增加，但降幅均较小，整体来看，价格保持平稳中小幅下降的态势。
北京和深圳市场分析
2014年上半年北京二手房价格持续走低，下行明显。根据北京房地产评估网数据显示，至2014年6月北京二手房挂牌均价已下跌至38821元/平米，比年初的39516元/平米下跌了1.76%。市场需求观望情绪浓重，预计后市调整仍将持续一段时间。在市场冷清的大环境下，二手房成交量更是大幅下落。来自北京房地产评估网数据显示，2014年上半年北京二手房成交量累计为53808套，环比2013年上半年下跌了49.54%；其中二手房住宅成交量累计为44590套，环比2013年上半年下跌了53.18%。受信贷从紧和自住商品房大量入市等多方因素影响，市场一直在低位徘徊，4个月成交量不足万套，但市场需求仍然存在，随着政策走势逐渐明朗，成交量有望逐渐回升，预计后市会逐渐显现。
由以上图表可知，2014年1-6月份深圳二手房价处于一种上涨到微降的趋势，整个上半年的挂牌均价为27056元/平米，同比去年上半年上涨24.81%。上半年房价基本呈一个由上升到微降的过程，后期几个月因市场非常冷淡，观望氛围浓厚，成交量明显下跌，部分二手业主降价出售，但降价比例较小。因去年上半年年初房价上涨较缓，去年下半年房价一直处于较大上涨趋势，故同比去年上半年每月的房价涨幅都在20%以上，随着今年下半年房价的稳定，同比涨幅将逐渐缩小。根据深圳市国土局统计的数据显示，2014年1-6月深圳二手房成交量同比2013年1-6月的成交量均出现下跌现象， 跌幅的是3月份，同比下跌70.23%，成交量为5470套，其次是1月份，同比下跌37.42%，成交量为5338套。今年国家未出台新的房地产政策，十八大三中全会，也仅传达“双向调控”字眼，并未具体实施措施，整个上半年，楼市呈非常平稳的态势发展，市场观望氛围浓厚，成交量处于低迷状态，大多数月份成交量在5000多套。
市场总结与展望
2014年上半年，二手房楼市持续低迷。从春节期间杭州、常州等城市的一手项目降价潮，到性的限购松绑传闻，在泡沫、崩盘、拐点等词汇频频出现的上半年楼市，房地产业迎来了多次的危情时刻。
回顾2014年上半年的楼市，可谓“量价齐跌”，新年伊始楼市低调开局，一是房贷市场依然紧缩，并未出现往年年初金融政策即放开的迹象，二是市场处于阶段性的淡季，随后的2月土地市场的成交火热，一线城市地王频现，与此同期，杭州等二线城市新建住宅出现调价，之后的十八届三中全会及三月的两会，针对楼市均未提出实质性的房地产调控措施，而是进一步强化市场主导的调控思路，4月份一手楼盘打折促销的消息已经从杭州、常州、无锡等城市项目降价潮涌开始，逐步蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力困扰的城市，大有愈演愈烈之势，新房的降价潮势必对二手房产生影响。且受到房贷持续紧缩的制约，买卖双方陷入浓重的观望情绪，市场活跃度明显降低。
6月16日起，中国人民银行正式下调了符合条件的商业银行存款准备金率0.5个百分点，这是央行继4月25日定向下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存款准备金率之后，年内第二次使用“定向降准”这一工具，这表明货币政策的流动性总体适度充裕，从去年底延续至今的楼市金融政策紧缩，后续或许将有所缓解。市场需求在经过了2013年的刺激性释放之后，在信贷支持相对不足的现阶段，购房人群购买意愿呈现下降趋势，但整体房源量并未出现相应的剧减，这促使今年的二手房市场逐渐步入“买方市场”， 预期在信贷不出现突然大幅度扭转的话，后市下行风险犹存。
各城市2014年上半年市场分析报告：北京、上海、深圳、广州、苏州、成都、南京、杭州、天津、武汉、重庆、大连、青岛、西安、石家庄、东莞、济南、无锡、南昌、郑州、福州、南宁、珠海、长沙
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