[摘要] 再过4天，央行副行长刘士余发表关于支持个人住房贷款的谈话（下称514谈话）就整整满两个月了，效果如何？攸克君得到的各种反馈并不乐观，事实似乎在证明，没有明电明文通知，没有窗口指导，没有特殊政策，央行仅凭“央妈”这个辈份，还逼不出商业银行兜里的真金白银，房价的整理仍将继续进行。
尽管央行早早得到了“央妈”这个称号，但是，这次央行着实体会了那句中国俗话——儿大不由娘。
再过4天，央行副行长刘士余发表关于支持个人住房贷款的谈话（下称514谈话）就整整满两个月了，效果如何？攸克君得到的各种反馈并不乐观，事实似乎在证明，没有明电明文通知，没有窗口指导，没有特殊政策，央行仅凭“央妈”这个辈份，还逼不出商业银行兜里的真金白银，房价的整理仍将继续进行。
为什么这么说？因为市场反馈如此。在514谈话行将满两个月的时候，攸克君特意找了超过10家住宅开发为主业的开发商打探情况，不仅如此，还把这些情况向银行界的朋友们求证核实，得到的结果虽然不是“完全无效”，但也比这个好不了多少。
要想知道央行514谈话的落实情况如何，还是先得回忆一下这个谈话形成的三个要点，分别是“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。
这三点核心，商业银行做到了么？答案如果是简单的没做到，那么一句话就够了。但实际情况却是，商业银行做到了这三点核心要求，但实际却是没做一样。之所以这么说，主要是来自于以下几个表现。
，商业银行确实在一定程度上缩短了住房贷款审批发放的时间。在514谈话之前，商业银行首套住房贷款的一般放款时间已经超过了15~20天，甚至更长，而514谈话之后，这个放款的时间，平均已缩短到了12天左右，如果纯从贷款发放的及时性上看，确实是缩短了。
第二，但是，如果你据此得出央行514谈话的效果得到落地的结论，那就错了。我们至少得多看一步——银行虽然缩短了放款的时间，但是却大幅度的严格化审核，这些审核的内容，包括贷款申请者的收入情况、个人征信、年龄等等，通过这些标准的严格审核，筛掉一大部分贷款申请人。所以在这样的情况下，虽然放款时间变短了，但符合放贷标准的人却变少了，这就是攸克君为什么说，做没做一个样的道理。
第三，在首套住房的优惠利率方面，商业银行遵循的基本上是央行514谈话的“下限”，即对于基本住房需求的贷款申请者，不轻易上浮利率，也不给优惠利率。但与此同时，商业银行开始通过叫停个人消费贷款、个人抵押贷款等用于房地产领域，而在514谈话之前，这些贷款还可以被当做曲线解决房贷问题的路径，但514讲话之后，商业银行基本上暂停了这类产品和业务。
这实际上是商业银行在和央妈斗智斗勇，究其根源，实际上是央妈只喊话，不给政策。其实，商业银行的潜台词特别简单，央行不放松贷存比的考核，给予商业银行更大的流动性，就别指望商业银行赔本赚吆喝的“支持居民合理购房信贷”。
那么，说到这里，各位看官一定会问，这事情接下来会怎么发展，综合现有攸克君得到情况，关于住房信贷以及与之关联的房价问题，很可能朝以下几个方向发展：
，四大行“大力度支持住房信贷”的可能性几乎为零。工农中建四大行仍将维持现有的住房信贷紧缩口径。因此，房地产市场的流动性，短期内大盘不会有明显变化，房价的持续调整和整理，仍将是下半年的主题。
第二，“定向降准”之后，部分小微贷款占比较多的城市商业银行，应该能获得更多的贷款额度，其可能有限度地大规模支持个人住房信贷。比如北京银行等。但是，城市商业银行在房贷总盘子中的比例有限，难以对房贷基本面构成方向性的影响。但是，不排除其在短期内，在某一特定地区内由于得到城商行的支持，房价出现区域性波动的可能。
第三，央行年内不可能针对性的下发有关支持房地产信贷的通知，亦不可能大规模调整银行的贷存比考核，这也再次决定了房地产市场内资金的流动性未来难有改观，房价的盘整和调整，仍将持续。
链接：交行报告：房产市场将逐渐由“政策市”走向“市场市”来源：中国证券报
交通银行金融研究中心日前在京发布的《2014年下半年中国宏观经济金融展望》的报告指出，2014年以来，房地产市场发生了较大变化，逐渐由“政策市”走向“市场市”，这主要是由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向。报告预测，在其共同作用下，楼市调整还将持续，房价下行还将持续。
报告显示，2014年以来，房价进入下行区间，直接地反映出楼市正在进行着新的一轮调整。5月，100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比下降0.32%，为自2012年6月以来的首次环比下跌，且下跌城市数量超六成;同比虽仍上涨7.84%，但涨幅已自年初起不断缩小。上半年楼市由“过热”转为“偏冷”，市场成交清淡。1-5月，商品房销售面积累计同比下降7.8%，销售额下降8.5%;其中，住宅两项销售指标分别下降9.2%和10.2%。
报告认为，2014年楼市进入调整周期主要源自于房地产行业四大内外部因素发生了明显地转向：
一是政策思路转换。房价处于下行通道时，政府不再轻易地出手救市，并将密切注视地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。二是资金环境转变。资金环境延续紧张形势，开发商资金来源增速“断层式”下滑迫使其合理定价推盘，银行个贷政策收紧也对置业者购房需求形成抑制。三是供求关系逆转。供需关系的明显逆转导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。四是市场预期转向。楼市趋冷使只涨不跌的预期发生根本扭转。
报告预计在这些因素共同作用下，楼市地调整还将持续，房价调整还将持续较长的一段时间。
下半年，信贷紧张和楼市调整有望持续。在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业将会适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。
在需求端，由于商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢也抑制了购房需求的释放。同时，市场预期改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而由于购房需求价格敏感，当房企理性定价时，需求将有入市倾向，成交有望在相对较低的价位促成。综合来看，预计房价调整还将持续较长的一段时间。
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