[摘要] 本周（6.23—6.29）共有5个项目开盘，其中江南区、西乡塘区和兴宁区各1个，青秀区2个，除南宁安吉万达广场和保利•爱琴海推出公寓性质物业外，其余均为住宅物业开盘。本周青秀万达广场高端住宅物业在经历了较长时间的蓄客之后，迎来入市以来的第二次开盘。
一、宏观解读
1、宏观经济
汇丰PMI初值创7个月新高
6月23日，汇丰/MARKIT联合公布6月汇丰中国制造业PMI初值为50.8，创下7个月新高，大幅超出市场预期，这也是该数据6个月来首次站上荣枯线。分项指数中，新订单指数初值升至51.8，为15个月来新高；成品库存指数从5月的49.8下滑至48，为2011年10月以来；新出口订单指数从53.2下滑至50.6；供应商供货时间指数从50下降至49.9；积压工作指数从49.3上升至51；采购库存指数从50.1上升至50.4；采购数量指数从50.8上升至51.7。
呼和浩特市成为正式明确取消商品住房限购城市
6月27日，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”，明确取消商品住房限购，居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。由此，呼和浩特成为正式发文确定取消限购的城市。
保险版“以房养老”开闸
6月23日，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点面向60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
宝创点评：
在一季度我国经济处于下行的不利局面的背景下，政府围绕“稳增长，调结构，惠民生”定向发力，不断出台微刺激政策，内容涵盖税收、棚户区改造和中西部铁路建设、稳定外贸、定向降准以及在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目。多项微刺激政策向实体经济输血，终使经济出现触底回暖迹象。6月中旬，国务院常务会议决定加大长江经济带投资，政策通过基建稳增长意图明显。随着房地产下行风险继续释放，基建投资仍是对冲房地产下行风险的主要工具。
呼和浩特成为正式发文确定取消限购的城市，主要是迫于楼市的高库存压力。此前多地市场传出限购松绑的消息，但都表现得较为谨慎，如沈阳、广州、福建等地被报道事实上已放开限购，却并未发布正式的相关文件。另一些城市如沈阳、佛山、芜湖则出现取消限购“一日游”现象，陷入“政府放风—媒体关注—政府辟谣”的怪圈。地方政府不断试探中央“底线”，意味着楼市调控博弈已走向白热化状态。然而，与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同，这次中央在一定程度上给予了默许。在此之前住建部就明确表示，宏观调控政策是鼓励和保护消费需求、遏制投资需求，每个地方可根据自身实际情况作出判断。鉴于直接取消限购对市场的冲击太过明显，接下来地方政府应会巧妙避免高调出台免限购政策，采取户籍、人口放开等“绕道”松绑政策。
“以房养老”学名 “反向抵押贷款”，俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。老年人将其名下房屋抵押给保险公司，在继续拥有房屋居住权的基础上，可按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，如果老人家属未偿还保险公司支付给老人的全部养老金，保险公司将获得抵押房屋处置权。推行以房养老的养老保险业务将会形成“要抵押，先有房”的观点，从理论上看可在一定程度上刺激购房需求，然而“以房养老”业务势必要面临诸多挑战。从技术层面来看，政策把握、房屋估值体系建立、风险管控等因素决定了产品复杂性；另一方面，中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。
与此同时，我国养老产业还处于早期发展阶段，“以房养老”的试水或给养老地产带来启示，为应对养老产业社会需求的迅速增长，养老地产运营模式将成为房地产市场的一大研究方向。
2、城建动态
银象立交桥预计8月底建成通车
6月23日，从有关部门获悉，银象立交基础施工已经完毕，进入上部结构后期施工阶段，计划8月底全部通车。
银象立交是南宁市地铁2号线配套工程，与地铁五象大道站交叉施工。立交桥主跨下部和五象大道站相重叠，五象大道站是南北方向，银象大道站是东西方向，两者呈十字交叉。目前在五象大道上正在建设的立交有4座，分别为五象—壮锦立交、五象—友谊立交、银象立交和五象—玉象立交，这4座立交均将在体操世锦赛举办之前实现主线通车。
宝创点评：
预计项目的建成通车，可有效缓解五象大道和银海大道的交通压力。体操世锦赛的举办为路网建设起到了一定促进推动作用，届时，从机场高速收费站出来的车辆，可以通过这4座立交桥，快速到达位于五象大道的广西体育中心。
3、政策法规
本周无政策法规
二、一级土地市场
南宁市2014年第四十三期国有建设用地使用权招拍挂出让信息
宝创点评
GC2014-056地块位于雅际路以东，为城镇住宅、批发零售用地，被南宁市浙创投资有限公司以643万元/亩的单价竞得，成交总价1.1亿元，楼面地价1680元 /㎡，该公司之前开发项目有西湖新天地。从地块所处区域来看，地块位处老城区，人口密度高，周边生活、娱乐、教育、康体、交通配套较为完善。地块占地17.4亩，属旧城改造用地，需要建设回建安置房，结合用地规划要求“90/40”以及开发商意愿，该项目将打造为4栋40层高的刚需小盘，未来的住宅供应量在6.44万㎡左右，片区的台湾街、瀚林新城等项目已接近尾声，该项目面临的竞争压力相对较小。
三、 南宁楼市整体概况
本周南宁楼市整体均价为7833元/㎡，环比下降0.09%。
四、房地产市场观察
1、开盘项目整体情况
开盘项目情况
2、新增预约动态
3、营销活动监测
五、综述
本周宏观方面，PMI首次站上荣枯线，创7个月新高，表明我国推行的一系列微刺激措施正在见效，然而回升未及预期，说明我国经济下行风险依旧存在。呼和浩特正式发表明确取消商品住房限购，让其成为我国地方政府正式发文确定取消限购的城市，同时也说明了政府“救市”信号愈加明显，但该发文能否继续实施，仍有待后续观察。另一方面，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》明确试点，预示着我国“以房养老”正式进入实践阶段，但由于体系未成熟以及居民传统生活习惯的阻碍，该养老保险新品类在推行过程中将面临诸多挑战。城建方面，银象立交桥即将建成通车，将会进一步完善五象新区的路网建设，届时将有效缓解五象大道和银海大道的交通压力，同时也起到刺激该区域房地产市场发展作用。
一级土地市场方面，本周共成交一宗地块，同时也是本月的一宗土地成交。GC2014-056地块位雅际路以东，南面临近江北大道，北面靠近北大南路。地块地处老城区，属旧城改造用地，作为城镇住宅、批发零售用地，将被打造为刚需性质楼盘，由于片区台湾街、瀚林新城等项目多数进入尾盘阶段，使得该项目在未来竞争中所面临的压力相对较小。
本地楼市方面，本周南宁楼市整体均价为7833元/㎡，环比下降0.09%。本周整体价格水平环比下降主要归因于青秀区高端项目青秀万达广场开盘推售物业位置差异以及优惠折扣力度较大价格下调明显。媒体投放方面，本周投放项目较上周明显减少，投放内容以优惠信息为主。
开盘情况方面，本周共有5个项目开盘，其中江南区、西乡塘区和兴宁区各1个，青秀区2个，除南宁安吉万达广场和保利•爱琴海推出公寓性质物业外，其余均为住宅物业开盘。本周青秀万达广场高端住宅物业在经历了较长时间的蓄客之后，迎来入市以来的第二次开盘。此次开盘推售东5栋部分物业，其均为220㎡以上的大户型，本次开盘由于折扣力度较大，价格下调较为明显，且凭借自身品牌和产品优势，获得了97套的去化量。而青秀区另一个改善型项目凤景湾本周开盘推出3B#物业，由于价格相对低于周边其他楼盘，加上项目通过顺销方式在开盘之前进行内部认购消化了大部分房源，因此整体去化量达到了143套。青秀区作为南宁市高端住宅物业及改善型项目较为集中的区域，本次开盘的项目均经过较长时间的蓄客期才正式对外推新，说明在目前的市场环境下，改善型物业的走量遇到较大阻力。 从刚需项目的推售情况来看，作为江南区市场活跃度较高的刚需项目盛天领域本周开盘推出11#楼，该项目依靠其较高的品牌认知度，在较短的蓄客期内取得100套的去化量。另外，本周南宁安吉万达广场和保利•爱琴海分别推出具有公寓性质的物业。其中南宁安吉万达广场推出2#写字楼性质精装SOHO，其主力面积为38-56㎡；保利•爱琴海则推出3#面积为58㎡的精装公寓式住宅。相比下，南宁安吉万达广场凭借“万达品牌效应”以及产品具备居住办公商用功能的优势，加上不限购的大力助推，获得了480套较为理想的去化量。而保利•爱琴海本期开盘推出的针对投资型客户的公寓式住宅，由于项目周边支撑点少且价格偏高，意向客源不足，项目销售去化偏低，仅为60套。
综上所述，本周开盘项目数量相比上周虽然有所增多，但仍处于较低水平，广告投放量环比呈现下降，市场活跃度依然不高。预计进入7月份，从新增预约信息上看，楼市推量持续走低，在售项目仍以消化前期剩余货量为主。
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