[摘要] 4月27日晚间，南宁市房管局发文称：广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。新政一出受到各方关注，很多人解读为这是楼市松绑信号，而中原研究中心分析这是广西推进北部湾经济区同城化进程的一项举措。
4月27日晚间，南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
新政一出受到各方关注，很多人解读为这是楼市松绑信号，而中原研究中心分析这是广西推进北部湾经济区同城化进程的一项举措。广西自治区政府于2013年5月正式批准“广西北部湾经济区同城化发展推进方案”，根据方案至2015年，北部湾经济区内将优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、教育资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。本次新政目的主要是加快实现北部湾经济区同城化。
针对南宁市购房新政的推出，广西中原研究中心分析如下：
一、外部市场背景分析：
1、2013年4季度至今楼市信贷持续趋紧，各大银行纷纷上调购房贷款利率；
2、2014年一季度杭州等部分城市以及万科等知名房企出现大幅下调房价的行为，市场出现降价风波，观望心态加剧。
二、南宁市新政出台内在原因分析：
1、 北部湾经济区同城化进程加快，南宁市省会城市功能凸显。
截止2014年4月，广西14个地级市中，已有8个城市开行了动车组列车。2013年底，南宁市开通了南宁至柳州、桂林、钦州、北海和防城港的高铁线路，而今年4月份又开通了南广高铁广西路段，随着北部湾经济区高铁的开通，城市间的对接日益密切。2014年内，随着贵广高铁建成通车和来宾高铁站的投入使用，贺州、来宾两个地级市有望开通高铁动车。届时，广西开通动车组列车的城市将增加到10个。随着“12310”南宁高铁经济圈（即1通达南宁周边城市，2通达全区设区市，3通达周边省会城市，10左右通达国内主要中心城市）的逐步建成，加快了广西同城化进程和城镇化建设，南宁市与全区甚至区外各城市的“距离”正在迅速拉近，而南宁市作为省会城市，高铁经济为南宁市带来新的消费需求。
2、 南宁1季度经济下行压力加大
据自治区统计局公布数据显示，一季度全市生产总值626.41亿元，按可比价格计算，同比增长7.5%。与上年同期相比，南宁市2014年一季度的GDP增幅回落了2.8个百分点，增势回落明显。并且首次跌至10%以下，经济下行压力明显加大。
3、 全市经济对房地市场依赖度较高
一季度南宁市房地产开发投资85.14亿元，占全区总量的28.95%，与去年同期相比提高了4.7个百分点，同比增长31.12%，对全市投资增长的贡献率达37.12%，比去年同期提高37.07个百分点，拉动全市投资增长6.74个百分点。
4、 土地收储偿债占比过大，对土地市场依赖性强
据政府统计，2014年审计公告中，有23个省级审计部门都明确将“地方债依赖土地收入偿还”列入其中。截至2012年底广西土地偿债规模达到739.4亿元，排名16，偿债占比38.09%，排名12。广西的地方债增长主力在市本级政府，而债务支出中土地收储支出较大，而在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入依赖度较大。
根据中原研究部统计，2014年一季度北部湾经济区四个主要城市（南宁、北海、钦州、防城港）土地供应194万㎡，其中南宁市供应占比77%，同比去年增长了128%，比重增加50%。而一季度北部湾经济区土地成交175万㎡，同比下降5%，其中南宁成交117万㎡，同比增长111%，土地成交在四个城市中的比重由去年的30%增长至67%。一季度南宁市经营性用地成交约58亿元，同比增长81%。南宁市做为北部湾经济区核心城市以及广西省会城市，城市土地收入明显高于省内其他城市，地方政府对于土地收储的依赖性可想而知会非常高。
5、 主城区房地产开发投资比重大，但销售增长缓慢
根据南宁市统计局公布数据显示，一季度，在12个县区3个开发区中，青秀区、兴宁区、西乡塘区和良庆区为全市投资量的几个城区，合计投资59.64亿，占全市开发投资的70.06%，成为南宁市房地产开发投资的主战场。在这几个城区中，除了西乡塘区为负增长外，其他几个城区都呈现出较快增长势头，良庆区由于五象新区开发力度的不断加大，房地产开发投资增速更为迅猛，达到124.4%。
统计局公布数据显示，1季度以上四城区的合计销售量同时也占了全市商品房销售面积的55.85%，尽管销售总量占全市比重较大，但是在销售增速上的表现都显得较为乏力，均低于全市增长水平，兴宁区和西乡塘区还出现了负增长，严重制约了南宁市房地产开发的快速发展。一季度全市的商品房销售增长动力主要来自于高新区和经开区两大开发区，同比增速分别达到298%、87.3%，拉动全市商品房销售增长15.33个百分点。
据中原研究部统计，截至2014年4月28日，南宁市1-4月份商品房成交22086套，同比增长13%，商品房成交197.2万㎡，同比增长2%，其中4月份单月成交5253套，环比下降17%，同比下降16%，成交量开始出现同比环比下滑。在成交价格上，南宁市商品房住宅价格上涨趋势趋缓，整体房价平稳，但也有部分房企出现小幅降价。
三、新政影响分析：
1、 从经济发展层面分析，有利于加强北部湾经济圈互动交流，积极推进南北钦防同城化。
根据“广西北部湾经济区同城化发展推进方案”至2015年，北部湾经济区内将优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、教育资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。而2013年7月1日起，经济区内南宁、钦州、北海、防城港4个城市间已经取消移动电话通话漫游费和长途费，固定电话自2013年10月1日起也将取消通话漫游费和长途费。如今北部湾经济区已经逐渐实现通信交通同城化，本次新政推出将进一步加快同城化进程。
2、从全局出发，有利于确立北部湾经济区中南宁的中心城市地位，引导消费需求转移。
本次调控主将加快形成以南宁为中心的辐射经济圈，加快北部湾经济区同城化进程，将周边城市部分需求转移至南宁市。
3、提升南宁在全区中房地产开发首位度，抢占行业先机。
一季度南宁市房地产开发市场投资与销售均占全区比重接近3成，在全区房地产开发市场中的首位度得到大幅提升。新政将能明显增加南宁市城市吸附力，提升南宁市在全区房地产市场开发的首位度。
4、拉动南宁市房地产销售市场需求，为南宁房地产开发企业开拓更广阔的市场。
据不完全统计，限购前南宁市周边城市在南宁购房比重在50%左右，而目前在南宁市购房人群中，南宁市本地户籍人口以及周边6个县份人群购房比重，说明2011年以来的限购政策抑制了部分省内其他城市在南宁购房的需求。本次新政主要是针对北部湾经济区其他城市，因此预计本次南宁市放开北部湾其他城市限购，将能够释放受限购抑制的部分需求，短期内成交或有所回升。
5、有望快速扭转当前南宁房地产市场的看跌、观望预期，市场预计逐步趋稳。
虽然目前南宁市成交趋缓，但南宁市商品房住宅存量消化周期在10个月左右，商品房库存压力不大，虽然后期商品房供应量会有所增加，但整体仍呈现供求平衡状态。市场成交趋缓，这主要是受到信贷收紧、其他城市降价等消息下购房者观望心态加重的影响。新政将会改变购房者心理预期，预计看涨心态会增加。
6、城区需求预计出现较为明显的增加，销售增长较之前明显加快。
南宁市限购令实施以来，实施的范围是属于南宁市行政区域内的，即自南宁市限购以来，限购只在南宁市市区范围内实施，不包含南宁市辖区内的六个县份。2011年限购执行以来，南宁市市区范围内仍有不少楼盘不在限购范围内，如仙葫片区楼盘、五象新区楼盘以及兴宁区快环外楼盘。未限购楼盘多为刚需项目，近两年未限购楼盘大都取得不错的销量。而一旦新政实施，将增加中心城区的成交量。
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